一线城市楼市回暖 房企重估发展潜力

　　本轮楼市调控初期，作为楼市调控重灾区的一线城市曾一度不被房企看好，逃离“北上广”，进军二、三线曾一度在开发商中流行。然而，盘点今年各地楼市回暖表现，从成交到拿地，一条包含北京、上海、杭州、广州等地在内的东部“活跃带”，跃然呈现在楼市的成交版图上。

　　一线城市的复苏从国家统计局数据中也可看出端倪。1至10月份，我国东部地区商品房销售面积38651万平方米，同比增长1.4%，而中部地区商品房销售面积19930万平方米，下降0.5%；西部地区商品房销售面积20162万平方米，下降6.3%。

　　其实，真正决定一个城市未来房地产价值的根本原因是每一个城市产业结构变化所带来的创造就业机会的能力。一线城市因为经济发达程度、商业密度以及由此产生的产业聚集和城市人口聚集效应带来了对包括住宅、商务地产的大量需求，这是三、四线城市不可比拟的。

　　以经济结构转型为例，根据国家信息中心首席经济学家范建平的研究，北京、上海、广州、深圳在过去的5年，服务业的发展速度超过了制造业，北京的服务业现在已经占到GDP的76%。未来的上海、广州、深圳甚至包括杭州、南京这样的城市，现在都在向服务业转化。它如果继续能够大量创造服务业就业机会，那么它的房地产就会得到支撑。

　　正如北京大学国家发展研究院院长周其仁日前在中山大学演讲中的观点，人口向大城市集聚是城市化过程的自然趋势，人口向大城市集聚从生产效率以及需求增长等方面，都能更好地拉动乡镇地区的经济发展，从而降低城乡收入差距。“相比纽约东京等国际大都市，中国的‘北上广’人口聚集程度还远远不够”。

　　根据调查，日本的大东京地区仅占其国土面积的4%，却集中了25%的人口，近40%的生产总值；开罗占埃及国土的0.5%，GDP超过全国一半。又如美国纽约，780平方公里的土地却集聚了1800万人口，创造了全美国10%的GDP。而中国的北京、上海、广州、天津四城市的GDP相加只有全国的一成多。中国一线城市未来发展与楼市潜力，仍有很大的发展空间。