行政手段难阻抢地热情 地产商北京对赌行政限价

李乐

即便是限发预售许可证间接限制房地产开发企业的销售回款，北京（楼盘）市政府似乎仍然难以阻止地产商的拿地热情，以及通过地价上涨向市场传递的“楼市看涨”预期。

截至《中国经营报(博客,微博)》记者发稿，北京市住建委仍然未放松住宅项目预售许可证的审批口径。不过即便如此，北京市第二季度土地成交面积和出让金金额同比2012年仍然呈现出高达95%和157%的上涨。为避免继续向市场传递“涨价预期”，北京市国土资源局不得不陆续叫停了多个热点地块的出让。

在房地产调控最为“高压”的城市北京，地产商正在以市场化的手段应对非市场化的调控—— 一边是房价数据指标不能上涨的“政治任务”，一边是地产商“压出血本”的拿地热情，市场预期的“争夺战”中，北京市政府几乎处在历史上最被动的时期。

限批之术

“我们只能等，抓紧和住建委沟通，没其他办法。”5月29日，深圳（楼盘）一家房地产开发企业北京公司销售负责人告诉记者。在他所在的公司，正在等待预售许可证的项目至少有3个，其中两个为新盘，另外一个为项目的最后一期。

在北京，这样的情况并不是孤例。有媒体报道称，全市约有40个住宅项目的预售许可证在递交申请后，未能得到北京市住建委的批准，保利、万科、中化方兴等一线房地产开发企业皆在其内，其他房地产开发项目亦不能幸免。

北京市住建委是期房预售许可的批准机关，在楼盘递交预售许可申请时，按照规定，除须提交土地、规划、建设相关手续外，还须说明拟预售价格。北京市住建委综合上述信息，批准楼盘进行预售。

继4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（下称“《通知》”）。在该《通知》中，首次提出在对住宅项目预售审批的过程中，对定价过高的项目进行干预。

多位房地产开发企业销售负责人向记者证实，北京市住建委审批预售价格依据两条原则进行。一是在售楼盘后期批准预售价格原则上不高于同一项目前期的批准预售的价格；二是新开楼盘的批准预售价格，原则上不高于同区域内最近一次审批批准预售楼盘的价格。

“这也就是说，如果我是在售楼盘，二期批准预售的平均价格是15000元/平方米，那么这个楼盘三期预售价格超过15000元/平方米，就不会被批准。如果我是一个新楼盘，在同区域里，上个月审批批准销售了一个新楼盘，预售均价是17000元/平方米，那么，一个月后我开盘，住建委批准我的价格，就只可能比17000元/平方米低。”一位北京市属房地产开发企业负责人告诉记者。

　扭曲杠杆

第三方市场监测机构亚豪地产的市场监测数据显示，5月1日至28日，北京市共批准预售许可证14张，同比下降36%。与此同时，北京市批准预售的商品住宅套数为4325套，同比下降24%。

“由于住建委批证的口径卡得很严，批下一个证很费力气，所以我们一次就多报一些房源，这样一次批下来的可售房源就比较多了，这就是外界觉得批证批得少了，但实际房源供应的总量没有减少太多的原因。”一位不愿具名的跨区域大型房地产开发企业销售负责人告诉记者。

近期市场关注度较高的中海御新阁项目位于北京西南四环，定于6月1日安排客户选房。由于意向购买客户较多，该项目将通过摇号的方式，安排客户选房的优先顺序。这样的情况，在北京在售的其他项目中，也并不少见。

“实际上还是和定价有关，由于住建委在预售许可的过程中进行价格干预，导致开发企业靠近住建委的心里预期定价，所以会适当调低价格，这就导致了其实际销售价格低于或者持平之前区域在售价格的情况，但购房者对市场价格的认知和预期是建立在区域价格比较的基础上的，一旦低于同区域同类或相近产品的价格，便会导致购买力的集中释放。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　预期落空？

让北京市政府不得不动用行政手段对房价进行干预的原因，除逐渐增长的房价控制目标形成的“政治任务压力”外，通过对数据的控制，影响本地房地产市场未来预期是北京市政府希望达成的目的。

然而，这一意图却并未完全实现，尤其是在对预期影响最为重要的土地市场。亚豪机构的统计数据显示，2013年3月1日至5月28日，北京地产商土地购置面积总计477861.14平方米，花费金额63.62亿元。2012年同期，土地购置面积和花费金额分别为23006.16平方米和24.78亿元。

这意味着，2013年3月1日至5月28日北京地产商土地购置面积和土地出让花费分别大幅上涨95%和157%。房地产开发企业在买地方面所展现出的热情，向房地产市场展现了房价进一步上涨的预期。