核价红线在前 开发商“曲线突围”招数多

调控之下，房价依然在逆水行舟。

图/冯印澄 新华社资料图片

听说物价部门核价挺严的，超过一定涨幅就不能卖，但怎么感觉房价还是涨得挺快的？”家住江宁的王女士最近就看到，她家附近的一家楼盘新推的房源一下就涨了1500元/㎡，“这究竟是怎么涨上去的呢？”王女士很困惑。

的确，近期南京频传“限涨令”升级的消息，从新一批房源价格涨幅不得超过5%，到单次5%、年度10%的双控，再到部分楼盘单次只能涨3%甚至更低，政府控制房价的决心不可谓不大。然而，来自国家统计局的数据显示，截至今年4月，南京房价已经连涨11个月。“限”字令高悬的南京楼市，为何房价依然还在一路上扬呢？

《扬子楼市》调查得知，不少开发商玩起了“曲线涨价”的招数，通过精装修、现房销售或改推其它物业类型等各种措施来规避“红线”，变相逃脱物价部门的核价，实现上涨的目的。

招数一

新盘以高价备案，预留涨价空间

据王女士介绍，她家附近的那家楼盘本周二开盘推出了一批新房源，主力户型57-84㎡，折后均价10500元/㎡，跟上次的开盘价格相比，上涨了1500元/㎡。

按照物价部门的要求，楼盘新推房源与上一批的价格相比，不能出现明显涨幅，否则无法取得预售许可证，而这家楼盘为何就能成功“冲关”呢？该楼盘的销售负责人介绍，原来这个楼盘下手较早，几个月前就已将预售单价调整为万元以上。

另一家城中新盘虽然销售价格还未公开，但同样也不会受到限价令的影响。查询网上房地产的公示信息可以发现，早在2011年10月该楼盘就已经领取了预售许可证，当时的备案价格最低也要36200元/㎡，而单价超过4万的房源更是占到了近半的比例。

“不是开盘之后再推涨幅受限嘛，那就直接把第一次开盘的价格报高一些就是了，毕竟物价部门只限制涨价，不会禁止给优惠。”知情人士透露，限价在南京楼市并非新生事物，前几年就曾有过，随着今年物价部门对涨幅再度收紧之后，直接高开就成为不少新盘的共同做法。

“不过，开发商这一做法也已经引起了监管部门的注意，如今新盘想要漫天定价已经不可能了，听说物价部门对各板块的最高价已经划定了‘上限’，超过这个上限，同样领不到销售许可证。”一位业内人士表示。

招数二

毛坯房核价低，用精装修来补

“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，近一段时间，南京楼市打出精装牌的楼盘数量猛增。不但城中、河西等高端住宅云集的区域频频出现精装的豪宅新盘，连江宁、城南等区域的一些老盘，也在所剩不多的房源中做起了精装的“试验”。

开发商为何会集体转向精装修？尽管谁都知道未来10年，成品房将成为一种开发趋势，但是精装修年年有，为啥今年特别多？

有业内专家透露，虽然目前南京对住宅的核价政策严格，但因为核价时只核毛坯部分的成本，而装修成本则主要是开发商自报，因此少数想卖高价的楼盘就想出法子，按照毛坯价报批，销售时加上精装，价格自然就抬上去了，实现了“堤内损失堤外补”。

南京一家楼盘计划近期推出一批新房源，公开的均价与其前一批推出的房源相比，猛增了3000元/㎡。对此，该楼盘的置业顾问很淡定地解释说：“这批要卖的是精装房，扣掉3000元/㎡的精装标准，毛坯价格跟以前基本一样的。”

招数三

“推的是楼王，自然要涨一涨”

从13000元/㎡的均价到近17000元/㎡，这个涨幅也很惊人吧？然而，开发商同样振振有词，“原来卖的是公寓，这次推的产品是花园洋房，根本不是一个产品类型，价格当然也没有可比性。”

无独有偶，计划下月推出新房源的一家楼盘也已经提前放出风来，售价肯定要上扬。据置业顾问介绍，因为下月推出的是小区的楼王，位置较好，视野开阔，而且位于小区的景观中心。“位置、景观、资源都要比之前的产品有有优势，价格自然有所上调。”

业内人士透露，物价部门只要求新房源的总体均价涨幅不能碰“红线”，因此开发商通过同时申请两幢楼的销售许可，一幢临街位置较差的，把均价放低，另一幢在中心区的价格报高，同样能够达到涨价的预期。

招数四

有房不卖，坐等“限涨期”过了

按照南京目前执行的房价备案制度，楼盘即使涨价，也必须在前一批房源的价格备案满三个月之后，才能重新申报调整之后的价格。对

此，南京一家楼盘的营销负责人表示，既然物价部门是要求开盘3个月内再推房不许涨价，那就索性不推房，等3个月之后再做打算。

值得注意的是，在经历了火爆异常的金三银四之后，南京开发商的入市积极性原本要比之前高出不少。据某网站统计，5月南京主城区八大板块有64家楼盘计划推出9300余套新房源，是今年以来最高的。

然而，截至5月22日18:00，网上房地产的数据显示，5月至今上市的新房源不到3000套，与大批房源入市的预期相去甚远，楼市库存也持续在低位徘徊。