改变盖房子方式工业化住宅像造车一样造房子

万科建造的工业化建筑样式新颖。

未来的房子是组装起来的。

建筑工地上，工人从运输车辆上卸载下在工厂里预制好的阳台、楼梯、外墙等部件，然后通过吊车安装到建筑的指定位置上，再固定。这样方式盖起来的房子省却了很多砌墙、抹灰的过程，减少了墙体厚度，却让建筑质量更高而大大减少了外墙漏水等情况的发生。上周末，深圳市场上鲜见的采用工业化建房方式建造的住宅、位于沙井的楼盘翡丽郡开放样板房，其前沿的建造方式让很多来看房的市民十分好奇。

记者了解到，工业化住宅起源于美国，在目前建筑业更成熟的美国有70%的民宅都是工业化住宅，在日本有85%的高层集合住宅也采用工业化建造方式，而在中国目前住宅工业化率仅为2%左右。而美国的帝国大厦、迪拜塔、吉隆坡的双子塔以及新加坡滨海湾金沙酒店都是工业化建造的建筑。

“工业化住宅可以控制更小的误差从而使建筑质量大大提高，大大避免包括外墙漏水这样的问题”，万科集团建筑研究中心助理总经理时宇告诉记者，同时，工业化建筑方式可以大大提高建筑建造的效率，更节能、节水以及减少九成建筑垃圾的产生，但在目前其成本仍高于传统建造方式的情况下，国内使用工业化建造方式的建筑并不是很多。

不过，“毋庸置疑的是，随着建筑工人劳动力成本的不断提高和规模化、技术的改善，工业化建造方式将成为未来的主流”，时宇表示。

工业化建造

1个月

可盖1栋楼

在开发商万科设立在东莞松山湖的建筑研究中心，一栋咖啡色的实验楼伫立着，而这栋四层多高的建筑是工程师们用一个月的时间建成的，其建造方式正是采用工业化方式。

“这栋实验楼是万科和日本的工程师合作建设的，其建造60%采用事先在工厂里预制好的建筑部件，从而以最快的速度建设完成”，万科的工程师告诉记者。

记者了解到，工业化的建筑方式起源于1900年的美国，当时美国建造了一个能生产较大的标准钢筋混凝土空心预制楼板的机器，并用这一机器制造的标准构件来制造房屋，第一次实现了建筑工业化。而工业化是以提前预制的方式将房屋部件拆分，标准化制造后再统一建造，其核心是将建筑工程中的误差减小到极致，从而不用担心楼歪歪等建筑质量问题。

“工业化建造方式，首先的优点便是效率高”，万科集团建筑研究中心助理总经理时宇告诉记者。据他介绍，传统的砌墙、抹灰的建筑方式效率低下，建筑工人产量仅为每人每年28平方米左右，而在发达国家则可达到每人每年150平方米左右，选择工业化的生产方式后，将大大提高住宅建设的速度，土建工期至少缩短三分之一。

传统的施工方式下，建筑要整体施工后再由外至内，而工业化方式则可以在整体施工的同时，在工厂生产预制好的部件，这样至少可以少三分之一的土建时间，时宇表示。

而为什么美国和日本的工业化住宅普及度很高？记者了解到，其中一大原因就是建筑工人的稀缺和劳动力成本的高企，而工业化的建造方式则可以最大化地发挥建筑工人的建造效率。

在万科建筑研究中心的几幢实验楼的施工现场，记者注意到，这里的建造方式已经完全不同于以往。施工现场不再堆放钢筋水泥，而是已经按照设计规格做好外墙、阳台、楼梯、楼板等盖房子的“零件”。据介绍，在工业化的建造方式中，现场将有3名施工人员，一个负责指挥，一个操作起重机，将不同的“零件”吊装到相应的位置，而另一个工人负责将吊装到位的“零件”加固，组装到一起。这种建造方式，将会比传统方式节约大量的劳动力人手。

什么是工业化住宅？

“像造汽车

一样造房子”

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工业化住宅其实就是建筑的生产方式（或者是技术手段），对建筑工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的标准化，构件生产工厂化、现场施工装配化、土建装修一体化，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。

工业化建造方式采用标准化的构件，并用通用的大型工具（如定型钢板）进行生产和施工的方式。根据住宅构件生产地点的不同，工业化建造方式又可分为工厂化建造和现场建造两种。它强调以大规模工业化生产方式制造住宅，以提高生产效率和整体质量，并有效降低建筑能耗，从根本上改变传统建筑方式对资源能源的大量消耗及对环境带来的巨大影响。

工业化盖房起源于二战以后的西方发达国家，在法国、美国、日本等发达国家都成为主要的住宅开发模式，也是目前国际住宅建筑行业发展的主流。

对于工业化住宅，万科集团主席王石曾用一句“像造汽车一样造房子”来形容，指的是将房子按墙体、门墙、阳台、布线、内装等结构进行零件化拆分，以工厂预制、再运输至工地进行组装的形式进行建造，以这样方式建造的房子相比传统住宅具有更高的品质。

减少90%漏水概率

减少91%建筑垃圾

此外，工业化建房对于住户而言意味着建筑质量和性能更好。时宇表示，传统施工方式对于建筑误差的计算是以厘米为单位来计算，而工业化建造方式的误差则一般在3毫米以内，“由于是在工厂用生产线模具化生产，因此整体性能更好”。

目前住宅最常见的建筑质量问题就是窗户、阳台等处的外墙漏水。“因为传统的外墙建造需要砌砖、抹灰、门窗水泥砂浆塞缝等手工作业施工，而工业化建造则采用混凝土预制墙板和现浇混凝土结构，外墙接缝采用源自日本的打胶密封工艺”，时宇解释，比如窗户，铝合金门窗框与预制外墙一体浇筑成型，最大限度减少外墙开裂，从而解决外墙漏水的问题，采用工业化建造方式可以避免90%左右的外墙漏水情况。

再者，由于是工厂用标准模具生产，因此工业化建造的部件精确、平整，减少了建筑死角，也让房子更耐用。时宇告诉记者，另外一个好处就是，工业化建造的墙体等安装后不需要再抹灰，这样节省约30毫米的墙体厚度，也让室内的使用面积更多，工业化的建造也让开间、门洞等尺寸更加精确。

记者了解到，在工业化的建造方式中，整体阳台、外墙、厨房、卫生间、墙体等部件都会在工厂以精度更高、更环保的方式进行标准化生产，然后把这些部件运输到建筑工地进行组装，最后再经浇筑固定等工序完成建设。在日本建筑60%的部件都会在工厂预制完成，一些超高层建筑的预制化率甚至能达到近70%，这样则大大减少了在建筑工地制作混凝土、搅拌和浇筑的过程。

“工业化建造房子比传统的施工方式更节约化”，时宇所在的万科集团建筑研究中心与深圳建筑科学研究院对万科东莞基地的“全预制”产业化实验楼的建造全过程进行了跟踪记录。结果显示，与传统建造方式相比，工业化建造的项目可节约能耗20%，节约水耗63%，节省木模板87%，减少建筑垃圾约91%。同时，在建造阶段工业化方式还可以大幅减少建筑垃圾产生、污水的排放、噪音的干扰、有害气体及粉尘的排放。

另外，工业化生产的建筑外墙也在保温、隔热、隔音等方面优于传统的建筑方式，时宇表示。

成本较高推广难

而为什么有如此多好处的工业化住宅建造方式在美国和日本覆盖比率很高，在中国的住宅工业化率仅为2%左右呢？

万科建筑研究中心一名工程人员告诉记者，国内工业化建房方式在规范和政策方面还有一些制约。这名工程人员表示，比如在日本建筑的承重梁等部分也可以是在工厂预制的部件，而中国的建筑规范则要求一定要是现浇，甚至一些工业化建造的项目都需要特别申请和批准。

而时宇则认为，目前中国工业化建造方式未广泛推广开主要是成本的问题。“一个建筑如果只是楼梯、阳台等部分采用预制部件，那么其增加的建筑成本并不多，但如果像是更高比率地使用预制部件，在中国目前则会增加200—300元/平方米的建筑成本”，时宇表示。

作为工业化建筑的推动者，万科在深圳目前已有三个采用工业化建造方式建设的项目，分别是位于龙华的龙悦居保障房项目、位于坂田第五园的“第五寓”项目以及最新开始销售的位于沙井的翡丽郡项目。“这其中翡丽郡的工业化率是30%左右，而第五寓和龙悦居则在35%左右”。而此外，记者了解到，在中国的工业化住宅十分稀少。

在中国工业化建造成本更高一是由于规模化效益还没体现，而更主要的则是中国目前的劳动力成本还很低，“美国和日本的建筑工人很贵，而深圳现在最普通的建筑工人也就是两三千元一个月”，时宇表示。

但未来，随着工人的稀缺和劳动力价格上涨，工业化建房无疑是大势所趋。时宇告诉记者，根据统计，从2008年到2011年中国劳动力的平均年龄从36岁提高到了38岁，40岁以上工人的比例从30%—38%，而工人中从事建筑行业的比例虽从整体的12%到17%，但东部沿海城市则只有13%。

“建筑工地上出现用工荒，劳动力缺乏将会是大势所趋”，时宇认为，随着劳动力成本日渐缺乏和价格上升，工业化建房将是产业的方向。

万科表示将在未来几年把战略重点将转向工业化，而这将成为未来万科的专业优势。深圳万科则表示，计划在未来半年里，将其29年来在工业化、精装修、配套服务等方面的研究和应用成果，分别向外界发布。

中国城市化过程中的住宅产业化（工业化）将是一个必然的趋势，万科集团董事会主席王石表示，住宅产业化代表着这个行业的未来。

写字楼空置率

下半年或上升

根据最新的数据显示，深圳今年下半年将有105万平方米的写字楼供应，这将使深圳全年写字楼供应达到134万平方米，去掉70万平方米只租不售的面积外，深圳今年新增可售写字楼面积将大比例增加。业内人士表示，深圳下半年写字楼空置率压力将上升。

今年增134万平米写字楼超半数只租不售

据美联物业全国研究中心统计，到目前为止，今年上半年，深圳已有5个办公物业项目正式推出市场，面积合共29万平方米，其中位于福田岗厦片区的瀚森大厦，仅出租不出售。因此到5月中旬，深圳写字楼市场上新增的办公物业可售面积合计有24万平方米，约等于去年可售面积新增年供应量的一半。

此外，在成交方面，进入2013年，深圳一手写字楼以平均每月2.3万平方米的销售速度去库存，其中2月份出现大面积成交，拉升了全市整体成交量及价格。但整体来看，今年前四个月深圳一手写字楼的销售价格稳定，发展商未现明显提价或降价现象。

而在今年的后半段，据美联物业全国研究中心的检测，深圳办公物业的新增供应将扩大，达到105万平方米，将使全年办公物业的新增供应面积达到134万平方米。其中，只租不售的面积为70万平方米，可售面积为64万平方米。与去年相比，“今年的新增供应面积大幅增长127.7%，而其中只租不售的面积比去年大幅增加接近7倍”，美联物业全国研究中心何倩茹表示。

新增供应陆续来空置率有所上升

而在租赁市场，何倩茹表示，由于深圳写字楼租金自2011年下半年开始进入平稳阶段，租赁市场持续活跃，写字楼的空置率有很好的改善。如东海国际中心一期近10万平方米的办公面积已基本出租完毕，和黄·都会轩的写字楼部分，在被交通银行购入近7成的面积作为办公场所后，其租赁压力已骤然减小。