藏龙御景直降六千 雅居乐A+转型南京生变？

5月13日晚间19时45分，雅居乐旗下三大A+项目之一的南京（楼盘）藏龙御景突击开盘。推出16、17号楼毛坯房，共计123套左右，单价11800元/平方米起售，主力户型为125-182平方米。

据悉，该项目原先精装房价格在18000元/平方米，而在售的毛坯房均价只有13000元/平方米，单价则直降6000元/平方米。

截止当晚21时，已认购60多套房源。其中，位于16号楼139平方米的户型最为畅销。

降价风声

5月10日，南京当地媒体透露，雅居乐旗下A+三大产品中的南京藏龙御景目前宣布降价促销。

据现场销售顾问对外介绍称：“藏龙御景本周末将推出一批房源约40多套，户型为133、139与182平米，均为毛坯房，11800元/平米起售。”

随后，雅居乐华东区域营销总监邵晴对外界表示：“11800元/平方米起售的17号楼，针对的是科技企业的特殊团购需求，在经集团特批后以毛坯特惠的方式推出市场。这并不会改变藏龙御景大平层豪宅的定位。”

但据了解，此批特价房源只有一套价格为11800元/平方米，其余部分均价在13000元/平方米左右。有业内分析称，扣除接近5000元/平方米的精装成本，雅居乐此举并不能算是降价，最多只能算是减配降价。

南京365首席评论员尹宵飞认为，藏龙御景此举在于营销手法，制造营销机会引起市场关注。

“藏龙御景在大交通上确实不错，但在配套上目前来看还是较弱。”尹宵飞解释称，“在必要的时候采取这种方式，多搞一些营销方面的动作。拿其中一栋楼来先试试，推出一些特价房来制造一些新闻效应。”

但从开盘当日去化60多套的速度来看，约50%的去化率显得不怎么好看。

资料显示，藏龙御景位于江宁区清水亭西路，四至为机场高速以东、牛首山河以南、清水亭大道以西、湖西环路以北地块。拟建设项目总用地面积11.4万平方米，总建筑面积30.87万平方米，容积率2.0。项目共规划15栋高层住宅，包括1栋2层商业和服务用房，1栋3层的9班幼儿园。

2012年11月18日，该项目首期开盘，推2、9、12号楼，共282套精装房，户型面积130-330平方米，折前价格在19000-21000元/平方米，整体成交均价在16500元/平方米。

销售之困

事实上，早在首期开盘之初，藏龙御景就面临蓄客不足的窘境。彼时据南京业内透露，由于不能达到一定认购数量以使得开盘当日出现不错的去化率，藏龙御景曾几次推迟开盘日期。

有业内人士指出，蓄客不足除了和客源较窄有关之外，亦和项目本身的位置或许也有莫大(博客,微博)关系。

网博机构总经理孙海此前分析，藏龙御景项目地块位置比较尴尬，处于南京近郊的城乡结合部，以往的楼盘大多数为经济性别墅和大平层，而此次雅居乐希望能改变消费者对这里既有的产品定位印象，的确是花了很多心血和成本，也在营销上动了一些脑筋。

但孙海续称，南京人对这里开发大户型的豪宅并不认同，人们的习惯还是接受改善性需求的中高端产品为主。

另外，国家调控政策对高端项目影响颇大，且传7月1日起南京将开征房产税，无疑让藏龙御景面临更多的市场不确定性。

虽未得到藏龙御景方面的正面回应，但有业内人士分析，通过降价促销透露出南京雅居乐面临着不小的销售压力和回款任务。

据了解，藏龙御景今年的销售任务高达40亿元，尽管在第一季度已经完成了10亿元以上，但面对下半年浦口滨江花园项目和长乐渡别墅两大新盘上市压力，藏龙御景试图促进销售也在情理之中。

如何尽快打开局面促成快速销售，成为藏龙御景当前的首要任务。

转型生变？

此前，据雅居乐地产方面人士介绍，作为雅居乐部署已达三年的战略转型代表作之一，藏龙御景同广州（楼盘）富春山居以及在成都与星河湾合作开发的铂雅苑，代表了雅居乐定位最高端的“A+”产品线。

然而在定位之初，雅居乐或许不曾预料到藏龙御景会有降价促销的一天。

从中山（楼盘）起家的雅居乐过往以开发郊区大盘为主，随着发展其转型追求品质的战略逐步明晰，A+产品线便是雅居乐谋局转型的作品。

未曾料到的是，南京项目藏龙御景试图打造的高端形象并未得到南京市场的认可。据南京业内介绍，藏龙御景项目在南京所形成的口碑为“位置偏远，缺乏配套”。

不过该业内人士亦指出，“（藏龙御景）在大交通上确实不错，区域价值是有的，但由于孤军奋战，没能把价值体现出来”。

另外，5月13日媒体报道，雅居乐另一A+产品广州雅居乐富春山居，自去年12月16日开售至今已半年之久，但仅售出82套，成交均价25041元/平方米。