新国五条下房地产形势与对策第二届地产沙龙

===文字直播实录===

主持人：各位来宾，媒体的各位新老朋友，大家上午好。

广东省地产商会、《广东地产》杂志社联合主办的“新国五条”下房地产形势与对策第二届地产沙龙正式召开，象这样的小型沙龙活动，今后商会还会经常搞，基本上是一、二个月就搞一次，小范围能够解决问题，便于大家交流沟通情况。

首先请允许我介绍出席今天本次活动的嘉宾：

合富辉煌首席分析师黎文江

广州市社会科学院高级研究员彭澎

广东省地产商会以及十余家地产公司的代表，这里不一一的介绍。

富力集团吕劲

创鸿集团刘琴

龙光集团皮玉华

龙光集团朱伟明

招商地产李国添

雅居乐集团沈锐培

合景泰富陈淑芬

合景泰富张琳

星河湾集团姚琪

各位来宾，“新国五条”出台已经快两个月了，各地方政府陆续出台实施细则，调控政策步步紧逼，房地产企业百上加斤。4月24日，广州市政府开始推行商品房预售价格网上申报、核发及接受政府部门指导制度，给高端房地产销售带来更大的压力。为及时了解房地产市场发展的最新状况，帮助房地产企业们及时调整策略、共度难关，广东省地产商会联手《NO.1广东地产》杂志社，特别邀请专家、学者与业界同仁一道，共同分析“新国五条”下房地产市场的新形势，帮助房地产企业切实解决面临的新问题，尽快突破藩篱，寻找更切合新政策、新形势的发展方向，促进广东省房地产业的健康发展。

主持人：广东省地产商会常务副会长兼秘书长、《NO.1广东地产》杂志社社长黄朝辉

主持人：现在有请合富辉煌首席分析师黎文江发表主题演讲：“量价双控，市场仍旺数据失真；限令持续，丢掉幻想积极应对。”

黎文江：尊敬的黄秘书长，各位同行、媒体朋友早上好，今天跟大家想讨论的是两个主题。

一是目前政府对供应量、成交量包括价格实行全面控制的情况下，市场仍然是旺盛的，但是我们觉得反映出来的数据是失真的，，这是一个问题。

二是，目前严重的限制令是否会持续，有些人觉得过一段时间就会取消了，但是我认为今年之内都不会取消的，只要房价控制目标没有达到的话，政府的控制是不会取消的，因此大家不要抱有幻想，还是要积极的应对。

今天主要是将这两年限价情况下，开发商采取的合法合理的做法给大家介绍一下。本来不想使用PPT的，因为媒体使用的话会比较麻烦，因为PPT是增城的，不是我个人的，因此我将其中的利弊跟各位探讨一下。

4月份的情况下，十区的成交量的数据是受到抑制的，由于限预售和限签约的情况下，去年5月份开始价格上去了，但是今年4月份下来了，原来从1.6万元/平方米，下降到4月的均价1.5万元/平方米，环比下降6.7%左右，网签只有41万平方米，跟3月份的80多万平方米相比，下降了51%。除了2月份之外，因为是春节，一直以来都是保持在七、八十万的情况下，4月份突然间下来了，我们认为是限预售和限签约的情况下造成的，数据是有失真的。

新增的供应量有70.5万平方米，处于较高的水平，其中37.85万平方米，集中在4月份最后一星期推出的，为了“五·一”黄金周而推出的。

五一时花都、萝岗、新塘市场表现比较好，无论是销售还是收筹都是比较理想的，花都新货量大，刚需产品比较大，新增的项目人气火爆，价格主导成交，新货普遍升价的，例如天马河一号、新华园新货普遍升价。

萝岗区很多项目没有推新货，只能是登记收筹，区域是比较旺盛的，收筹的项目价格普遍的上涨。

新塘的新货供应不多，集中在假期内推出就是五一期间内，4月份都是消化余货，新推的产品部多，因此导致热销，新塘中心版块以两份合同的方式导致价格明显上涨，毛坯房的购房和同一份，还有就是装修房屋一份，从而规避限价。三个区域外，中心六区供货比较少，另行的供货为主，新推的产品价格普遍上涨，比如说保利天悦、保利云禧、新天半山，颐德公馆等等。

番禺新货量不多，但是升价比较明显，尤其是洛溪板块、华南板块、市桥板块、大学城板块。

按照楼盘推广进度统计，5—6月十区新货1.2万套，已拿预售证约50%，没有拿预售证的是52%，拿了预售证大概是5700套，中心六区是1000套左右，没有预售证的是5600多套。中心六区只有2131套，没有预售证的占了2/3，我们的预测是通过实地调查楼盘的施工和销售进度综合统计的。

新货主要集中在外围四区，其中花都、番禺新货多已取得预售证，南沙、萝岗区新货大多未取得预售证。两个区加起来占了十个区的一半，大部分拿到预售证，因此五、六月份中，花都、番禺的市场会比较热一些。南沙、萝岗的预收新货1500到1800套，未拿到预售证，能不能拿到不一定。中心六区主要在白云区和荔湾区，同样很多未拿到预售证。

二季度的货量还是比较充裕的，如无意外的话有1.2万套是不错的，刚需主导市场的情况是不变的，很大程度上保持了市场的持续获利，目前刚需的需求是很旺盛的，市场是继续保持活力。成交量递减主要是限购令的效果，4月份为什么成交量是41万平方米，因为限签和限售等等原因，很多已经签了合同、收筹、登记或者是下了订金，有的已经购买了，但是未上网，因此4月份41万平方米是失真的，另外一个原因不是供过于求，买方很少说是观望的，大家都想买房的愿望是非常之旺盛的，买房观望的情绪现在也不多见的。

另一方面，因为价格过快拉升，有几个区的价格拉升得比较大，成交量相应的减少。对成交量造成了制约，在有些区域和板块有所体现。控制房价上涨目标的任务下。广州今年上涨的幅度不能超过人均收入减去通货膨胀，不能高于7%或者是8%升幅的情况下，我们认为限售令短期内无法取消，因此就会出现封盘、捂盘，导致项目销售和资金回笼受到考验，大家还是主动应对，才是目前的关键。

成交量锐减并非是供过于求或者是买方观望，并不是市场的原因，主要是政策的限制，大家探讨的是如何主动的应对。以增城这两年对于限价的应对情况介绍给大家，并不是让大家跟政府作对，或者是如何违法，而是将增城的做法供大家参考。

增城从2011年的3月份开始最初是10.5%涨幅的控制，在2011年4月份又规定是5%，到11月份规定不能超过7736元/平方米，到去年的1月份，全年规定不能超过5%的涨幅，今年1月份的时候，规定涨幅不能超过8%，“新国五条”之后，4月份又规定不能超过5%，从2011年的7033元/平方米到今年来说是7800元/平方米的控制幅度，幅度达到了800元/平方米，这是非常苛刻的要求，增城是如何应对的。

洋房的产品主要有两种，一种是削减装修，以毛坯出售达到限价的要求，另外就是两份合同，按照实际成交价，实际上是大于销售价格的。另外别墅产品如果单价高于限价标准的，啊别墅采用修改规划或者是混搭洋房，下面详细的解读一下。

剔除装修的话，有三个楼盘，名字不说了，在2011年的5月份，量增加了，主要是从1.1万元/平方米下降到8500元/平方米，主要是将2500元/平方米的装修剔除了。

另外一个楼盘在2011年的7月份从1.6万元/平方米下降到7600元/平方米，也是将装修剔除了。

另外一个楼盘从6月份的下降到8500万元/平方米，下降到6500元/平方米，也是将装修剔除了。

装修贷款通过“消费贷”提供贷款，例如装修的价格是125万，月供是4978元，现在两份合同，一份毛坯合同，一份装修合同，如果总价是100万元，装修是25万元，月供是4005元，装修是3369元/月，装修的最低首付要40%，贷款是3到5年，利率要上浮10%，因此3到5年内月供是这么多，加起来最初的3到5年每个月是7000多元供款，月供压力是比较大的，这是按照30年贷款，方案是可行，但是月供压力非常大，买家是否可以接受是一个问题。两份合同首付的压力也增加了，新塘一个项目按照165平方米来说，申报的均价是6454元/平方米，实际销售价格是7900元/平方米，实际的价格是131万元，如果首付30%就是57万元，实际支付的总价是43万元，其中25万元是设计费，占了支付总价的43%，如果是二次贷款的话，首付要89万元，实际支付的总价是67.6%，首付的压力增大，月供的压力也增加了。不一定实行得了，理论上是可以这样做的。

有一个楼盘在2012年10月和12月两次开盘，基本上十分理想，可见市场上是可以接受两份合同的操作，对产品的操作没有明显的影响。12月份是刚需产品，总价格比较低，马上就售清了，而且面积比较小。

别墅怎么办，有两个办法。

有一个别墅项目，容积率原来是2.0，只用了1.6或1.7，余下0.3，因为未用完容积率，因此将赠送面积也作为销售面积，例如说地下室、阳台是赠送的面积，因此都计算在容积率中，摊分后的价格就少了，原来未摊分之前是280万到300万，分摊后是300万到350万，均价由1.2万元/平方米变成了8500元/平方米，不限购和单价低的别墅吸引了广大的关注，首次开盘销售了190套。