政策变了 小户型增多 豪宅越做越大

专家认为，大户型设计不是简单放大，应融入更多精神层面的东西；小户型应是小空间、大创意

番禺云山诗意110平方米三房单位可变四房。

雅居乐富春山居大平层单位建筑面积达241平方米。

大一山庄别墅大到1247平方米。

物换星移，一切事物皆在变化中，一切变化又皆依据因果联结之法则。

广州金牌户型品鉴已举办11载，这本看似不太厚的小册子，却承载了广东户型变化与发展的厚重历史。不管是品牌房企在调控下的上下求索，还是豪宅盘的自我突破创新，都是形成广州楼市千里踪迹的重要一步。

在新一轮政策来袭后，今年，广州的户型设计又有怎样的变化？

刚需户型涌现

与往年不同的是，今年中小户型产品明显增多了。据合富辉煌统计，今年“五一”期间，广州新推货量中刚需产品100平方米以下的户型占比超过五成，比去年的45.6%明显增加不少。

增城翡翠绿洲全新组团“凡尔赛·宫”二期即将带精装修发售，90-100平方米的产品占总货量的70%。以高端豪宅著称的雅居乐富春山居，预计在5月份推出40-80平方米的公寓产品，货量200多套。此外，雅居乐今年在广州的唯一新盘全都是小户型公寓产品。

地产经济学家邓浩之认为，在前几年楼市处于牛市时，开发商喜欢大户型设计，很多投资投机客热衷大户型，因为大户型“来”钱更快。“一系列政策重压楼市后，市场恢复到正常理性状态，刚需买家成买方市场的主流，所以开发商在户型设计上不得不进行调整。”

广东省房地产行业协会编写的《2013广东房地产蓝皮书》显示，去年广东90平方米以下的小户型单位销售率达到95 .6%，而同期140平方米以上的大户型住宅则销售不畅，销售面积同比下降11%。“看到这一市场趋势，今年不少房企顺势而为，增加此类商品住宅的供应。”

“有开发商原本打算3月份先推高端产品，国五条出台，立马改成先推刚需产品。”中原地产项目总经理黄韬透露。

设计更重实用性

刚需产品在户型设计方面更注重实用性了，户型设计不仅紧凑实用，还预留更多的自由发挥空间，最为常见的就是N +1户型。

番禺云山诗意近期在售的110-138平方米的户型，就是采用N + 1的设计，110平方米的三房单位，除入户花园、景观阳台与生活阳台以及卧室飘窗赠送一半面积外，还将赠送最高9平方米面积，三房可变四房，可设成儿童房、活动室、会客厅等。

除了改善型产品做到实用以外，小户型产品也开始走精致路线。以刚需盘著称的番禺华南板块的中环品悦，产品设计皆以小户型为主，主力户型为52-90平方米的1到3房为主。其中，50多平方米的单位可以设计成小两房，而且还有双阳台，麻雀虽小，但五脏俱全。

合富辉煌首席分析师黎文江认为，买刚需产品的人一般以年轻小白领及首次改善型买家为主，这部分人更重视居住的实用性及舒适度，房企在户型设计方面正迎合了他们的需求。

超大户型更阔绰

在刚需产品增加的同时，超大户型越来越大。记者从“2013五一广州金牌户型评鉴手册”中看到，参与评选的超大户型(不包括别墅)占比超过三成，超大户型中200平方米以上的户型占比超过五成，其中最大户型高达676平方米，比大部分别墅的面积都大。

参与评选的别墅面积也越来越大。从参选户型来看，超过300平方米的别墅占比超过七成，最大面积高达1247平方米，为白云大一山庄的10号独立S10型别墅。

萝岗雅居乐富春山居银钻系悦然二街1号的大平层单位，建筑面积达241平方米。番禺碧桂园连山首府二期观莲接6号03单位建筑面积达536平方米。星河湾·海怡半岛二期特A户型建筑面积更高达676平方米。

除了户型设计更大以外，超大户型产品也开始走实用路线了。雅居乐小院流溪复式H形单位，211平方米的4房单位，室内赠送约140平方米花园和约80平方米二层空间，使用率达165.9%。

担任金牌户型多年评委之一的搜房网房地产主编李洁遥认为，从十几年前的一百多平方米到两百多平方米，现在市场的超大户型可谓一个比一个大，五六百平方米的超大户型已经不稀罕，一千多平方米的大别墅一个又一个，广州缺少好房子、大房子这个帽子应该摘除了。

网络主编声音

当90平方米变身小三房

广州新浪乐居主编何达志：90平方米，在房地产领域是一个很有意思的数字。它是小户型与大户型的分界点，当你缴纳契税时，只需总房价的1%。那么，90平方米的有效空间内，开发商能设计出什么户型呢？在40个参选户型中，有6个户型成功实现了在90平方米内做三房。其中肇庆阳光未来城通过loft小复式设计，仅用59平方米就“叠”出了三房两厅一卫一阳台。小户型做三房有没有遗憾？至少在今年金牌户型的参选中，没有看到90平方米做出三房两厅两卫的，这意味着，如果真是两代人一起住，每天清晨和晚上都会面临抢厕所大战，为此，把希望留在下一期的金牌户型吧。

“小三”抢眼要啥有啥

搜房网新房集团广州主编李洁瑶：翻开今年的金牌户型，突然发现今年的“小三”特别抢眼，八十多到一百零几的小三房做得可圈可点，要啥有啥，以往被塞在角落里的“小三”现在都抢占了好位置，大多是南向单位。近几个月，广州荔湾、萝岗、番禺涌现了不少“准小三”，甚至连珠江新城也有“小三”了，这可让准房奴们燃起了希望，这下“小三”的梦有戏了，不是白日梦。

专家感言

讲究风水，避开了横梁压顶

华南师范大学客座教授、国资委中国城市建设研究院高级顾问曾伟：从今年参评的户型来看，设计方面更重视风水了。大多数楼盘的卧室回避了一些格局上的问题，精装修房屋也避开了横梁压顶等。所谓金牌户型可用16字来总结：阴阳相济，五行养生，八卦相辅，九星相拱。坐向上应该尽量回避东西向。

产品户型结构应平衡

合富辉煌首席分析师黎文江：目前，广州小户型仍处于缺货状态，去年底90平方米以下的小户型缺货量达到了105%，加大小户型的供应迫在眉睫。但同时，今年以首次改善型买家购买为主的90-144平方米户型也相当热销。所以，接下来在户型供应方面，应该平衡户型结构。

大不是简单的暴发户式居住

广州森昊装饰设计有限公司设计总监王少斌：从今年的户型来看，大多还是以往的户型设计，创新户型很少见。部分大户型、超大户型设计还不够完善，仅是中户型的简单放大，没有消费层次的区别。

户型设计与政策一直都有关系，户型单调乏味主要缘于政策对房地产不支持，户型设计不再考虑居住以外的东西。其实，依靠广州房企的水平，户型设计完全可以做得更好。

令人欣喜的是，现在中户型非常成熟，实用性、经济性、合理性、使用率等方面都兼备到了，这与中国当前消费结构、经济结构相吻合。下一阶段，我建议，小户型应该是小空间、大创意，大户型设计应该融入更多精神层面的东西，不是简单的暴发户式居住。

小户型越做越精细