万方“转轨”背后

本报记者 于春美 北京（楼盘）报道

“我们转型不是故意赶城镇化题材，2011年就提出逐步剥离房地产开发业务，转型土地一级开发，实现业务多元化。调整过程中正好赶上加快城镇化建设的概念提出，这个时点只能说是巧合。”4月17日, 万方发展(000638,股吧)董事会秘书刘玉在接受本报专访时说。

4月9日，万方城镇投资发展股份有限公司（万方发展，000638.SZ）公告称，已向中国上市公司协会递交了行业类别变更申请，由原“房地产业”变更为“批发业”。公司名称由“万方地产股份有限公司”变更为“万方城镇投资发展股份有限公司”，主营业务由原来的房地产开发向城镇化建设转型。

“未来公司将侧重城镇建设（土地一级开发）、矿业和贸易业务多元化发展。”刘玉说。

自身财力不足，缺少土地储备，万方发展的转型与其房地产业务的下降无疑直接相关。2012年年报显示，其营业总收入全部来自于贸易业务，而来自商品房销售的营业收入为零。

在业内人士看来，万方发展受调控影响，拟计划实行的定向增发及上市融资无法兑现。而转型城镇化概念，未来在融资和大股东资产注入方面会容易得多。

　　生不逢时

2008年，北京万方源房地产开发有限公司收购上市公司中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司6630万股股份，占总股本42.86%，实现借壳上市。2009年6月5日，其更名为万方地产，主营业务变更为房地产开发与销售。

“当初大股东的计划是第一步先将停牌的公司恢复上市，第二步再定向增发注入资产。之所以没有实行一揽子计划，当时是考虑停牌时间过长，随时面临退市风险。但准备实行第二步计划的时候正好赶上房地产调控，大股东的资产注入至今无法实现。”刘玉说。

由于大股东的资产无法注入，随着万方发展仅有的几个地产项目的完工，加之没有土地储备，上市之后的几年内，其业绩呈逐年下滑态势。2010年，万方房地产开发业务实现收入1.93亿元，同比减少36.71%；2011年，商品房销售收入为6292万元，大幅下降67.37%。2012年，万方发展实现营业收入4855.66万元，同比减少87.68%，且收入全部来自于贸易业务，房地产销售为零，土地一级整理业务因开发周期较长，也未贡献业绩。

事实上，万方发展自2011年起，就着手实施转型计划。其在2011年年报中表示，“目前公司的原有房地产开发项目已基本实施完毕，且尚无新的土地储备资源，因此2012年商品房的销售收入将继续下降。鉴于该情况，公司拟把业务重心转向土地一级开发和回迁安置房及保障房的建设。”

“为了增加公司盈利，这两年加大了木材、医疗器械等贸易业务。”刘玉说。

　　转型求生

在刘玉看来，万方发展过去的业绩不佳，主要是受政策影响，之前的定向增发计划无法实现。但此次转型，公司却赶上了城镇化的好时点。

“上市以来，公司的资金来源主要是靠跟大股东要钱。”刘玉说。而转向城镇化建设，将会缓解万方发展的资金压力。“城镇化建设受国家政策扶持，对于公司融资渠道的拓宽将有很大帮助。现在已经有几家金融机构在和公司商讨项目融资事宜。”

刘玉认为，万方的转型，具备一定的基础，目前公司在沧州（楼盘）、香河、门头沟都有土地一级开发项目。万方发展下属子公司天源房地产在2011年曾实现了3.3亿元的土地一级开发收入；下属子公司万方天成房地产在2012年度中标北京市门头沟区22亿元土地一级开发项目；下属子公司河北香河东润和沧州广润都分别与当地政府签订了土地一级开发合同或达成了合作意向。

除了侧重土地一级开发，万方发展的另两大业务方向是贸易和矿业。刘玉表示，贸易业务的现金流相对稳定，公司在未来的2～5年中，还将继续做大贸易业务。矿业也是公司准备重点发展的业务，储量和品位能达到要求的金矿、多金属矿是主要选择的矿种。