投资运营商管理价值

本报记者 曾一宁 北京（楼盘）报道

这是一种最具国际形态的产业地产类型，它们不采取绝大多数产业地产商租售并举的模式，也不试图用住宅或配套的销售利润反哺园区发展，而是进行投资收购项目，通过对物业进行持有出租和投资管理，以此获得租金与资产增值收益。这批投资运营商中尤以内资的万通控股，外资的普洛斯、嘉民、丰树和盖世理等为代表。它们纯持有出租的开发模式与绝大多数产业地产商形成了鲜明对比。

尽管仍然处于探索和仿效阶段，万通却是中国目前在业务形态和经营思路上走得最远的本土产业地产投资运营商。

4月2日，万通控股常务副总经理郑沂向本报记者披露，万通控股在去年发起的第一只中国人民币工业地产基金目前已经完成第一阶段的投资，并正式开始下半场的第二阶段投资筹备工作。万通控股的工业地产基金时代由此拉开帷幕。

万通控股首度试水工业地产始于2008年与TCL集团合作的无锡（楼盘）万通工社。在宣布合作的次年就完成了对16万平方米的TCL数码工业园的收购和改造，其中包括主厂房、职工宿舍、食堂、仓库等物业。万通控股采取“售后回租（Sale & Lease Back）”模式，将58%的厂房回租给TCL，租期为6年。万通工社在2012年就持有约60万平方米已出租物业面积和可观的土地资源，且出租率高达99%，万通控股也以此获得稳定的现金流和保底收益回报。

与TCL的合作项目经过4年的市场验证后，万通控股在2012年再探工业地产市场。万通控股在年初正式与汇源集团签订工业地产合作备忘录，并确定以“部分售后回租+增值管理”的模式进行合作，进一步深入工业地产市场。

万通控股董事长冯仑曾公开解析这种工业地产的“美国模式”：万通的工业地产商业模式就是通过收购目标企业的优质工业项目进行改造和扩大规模，接着通过基金或公司上市、打包出售等方式进行资产再处理，最后实现退出。

为了实现这种国际化通行的工业地产投资运营商模式，万通控股陆续从普洛斯、AMB和丰树集团等外资巨头招揽人才，这批专业人士精通地产投融资、开发建造和管理等各环节运作，还具有丰富且国际化的实战经验，成为万通控股的最强主力军。

2012年，万通控股发起中国首只人民币工业地产基金，规模达10亿元，主要针对高端制造业。万通控股常务副总经理郑沂对记者透露，目前这支工业地产基金已经完成了第一阶段的投资，共计投入4个项目，分别位于无锡、杭州（楼盘）和成都。这些项目总面积达80万平方米，最终也将选取持有收租的模式来运作。

“万通控股投资基金具有投资时间长，实行"5+1+1"投资期限，不保本不保收益不确定项目，分散投资组合，与投资者共同承担风险和收益等特点。通过对工业地产物业的持有进行相应的运营管理，我们得以获得持续性稳定现金流收益。”郑沂表示。

针对项目的投资收购，郑沂表示，万通控股会通过基本的4个标准进行选取：第一，项目所在地必须是在一二线发达城市；第二，目标客群是对现代工业地产有需求的第三产业，即2.5代工业，其中仓储物流是万通控股最主要的关注点；第三，项目只租不售，并以未来能够对接资产证券化的投资型物业为目的来打造；第四，规模适中，避开规模过大或过小带来的投资成本与管理成本风险。