沪上国有房企难逃体制掣肘

中国首家房企中华企业(600675,股吧)，座拥丰沛资源却错失发展良机，国有房企薪资激励为代表的体制掣肘凸显。

东地产 傅一辰 报道

不进则退。作为上海（楼盘）解放后第一家房地产企业，有着辉煌过去的中华企业，如今略显落魄。

年报显示，2013年中华企业的营业收入为35.83亿，相比2011年减少了21.96%；净利润5.65亿，相比2011年减少了25.03%。

即便是这样一份并不算理想的业绩，也是在变卖了部分项目和土地资产后得到的。

中华企裹足不前的发展现实，凸显在国资重镇上海，国有房企的体制掣肘已不容忽视。

　变卖资产资金紧张

中企企业的现状堪称沪上国有房企的典型代表。

企业经营的关键时间节点可追溯至半年前，2012年5月，中华企业通过在上海联合产权交易所挂牌出让，公司及控股子公司将华营置业100%股权以及1.6亿元债权转让给了上海华服投资有限公司，转让价格8.17亿元。这也使得中华企业半年报的业绩扭亏为盈。华营置业旗下的主要资产为上海港国际客运中心2号楼及车位。

2012年10月，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）曾报道，中华企业将总部大楼中华企业大厦的5至27层相关物业，以7.9亿元的价格转让给天津（楼盘）畅和股权投资基金管理有限公司。

尽管两次出售旗下资产，中华企业2012年的业绩仍不尽如人意，营业收入和净利润都有所减少。

中华企业的年报中披露，“本年度公司结转营业收入同比下降21.96%，主要原因为国客中心2号楼销售金额8.17亿元是以股权转让方式实现的。”

同时，中华企业还将面临债务问题。

年报显示，中华企业一年内到期的其他非流动负债中，包含了8个信托产品。其中五矿信托3笔，此外还有上海国投、建信信托、四川（楼盘）信托、中投信托以及陆家嘴(600663,股吧)信托，期末余额达到22.31亿元。加上其他流动和非流动负债，中华企业背负的债务超过50亿元。

2013年3月13日，中华企业再度融资，向安徽国元信托有限责任公司信托借款6亿元，期限2年，年利率10.5%，贷款资金主要用于相关项目的开发建设。

有关中华企业的资金状况，《东地产》多次致电中华企业高管，但相关人员不愿置评。

体制阻碍发展

作为上海解放以后第一家房地产企业，中华企业起步早、背景雄厚的优势却未得到发挥，令不少业内人士深感惋惜。

中华企业创建于1954年，建国初期受上海市政府委托，承办外商在沪的房地产转让、租赁和买卖业务。五十年代末，中华企业在上海率先建造和出售了首批侨汇住宅。

改革开放的八、九十年代，中华企业营建的各类商品房已达百万余平方米，项目遍布上海各区县及部分外省市。1990年，随着《上海市住房制度改革实施方案》正式实施及公积金制度的实行，越来越多的企业、单位自发成立房地产企业，中华企业房地产开发的垄断优势被削弱进而消失。为弥补在住宅开发方面业务量的下滑，中华企业参与了办公楼项目的开发。

1993年9月，中华企业改制，采取社会募集方式在上海证券交易所上市交易。彼时，恒大、绿城、龙湖等房企都尚未成立。

1998年取消福利分房后，整个上海房地产市场迅速发展壮大，这也是上海房地产业真正的黄金时期。中华企业凭借上市公司良好的资本平台背景，实施了重大的资产重组，完成了对上海房产经营（集团）公司和上海古北（集团）公司的购并。

2002年，上海地产（集团）有限公司成立，并对包括中华企业、中星集团、金丰投资(600606,股吧)在内的上海市国有房地产资源进行了整合，并行使上海市土地储备中心的政府职能。作为中华企业的大股东，上海地产的实力雄厚，并带来了土地资源上的优势。

2007年，市场盛传上海地产即将把资产注入中华企业整体上市，后因国企体制和人员利益问题作罢。此外，中华企业与上海地产旗下另一个上市平台金丰投资则陷入“平台之争”。

一些业内人士分析，上海地产集团也希望将旗下房地产优质资产注入中华企业，特别是在上海国资房地产企业大整合的背景下，更希望依托一个平台把地产业务做大。上海地产集团某位高管曾透露，“中华企业将定位于开发平台，集中上海地产集团的地产资产，尽可能做大，其规模不会输给上海最大的非上市国资房企绿地集团或最大的民营房企大华集团。”

2010年，中华企业与金丰投资双双停牌，市场再次传出两家资产即将重组的消息，甚至有传言上海地产旗下另一家房企中星集团将被注入中华企业。

但等一切准备就绪，却遇上了调控，证监会下达了“为坚决贯彻执行国务院房地产调控政策，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土部意见”的通知。

最终，中华企业只得退而求其次，斥资8.3亿元收购上海地产集团持有的上海房地（集团）有限公司40%股权。“体制导致上海的国企内部利益太过复杂，如果早点理清利益关系在调控前进行重组，中华企业的规模会比现在大很多。”一位不愿具名的分析人士告诉《东地产》。

　高管薪资“寒酸”

对于上海的国营房企来说，体制上的弊病一直是制约其发展的重要原因，国企的激励制度存在很大的缺失。

上海市房地产行业协会会长、上海城开董事长倪建达在接受《东地产》采访时曾直言，国企的弊病在于配置班子时过于考虑‘制衡’，结果是谁都干不了坏事，但谁也不想干好事。国企的领导班子做得越好，也就意味着问题会越多，不作为则不会有问题。事实上，光“薪资”这一项，从一些上市央企、民企、外地国企，和上海国企高管的数据对比中，便可发现差距。