京版国五条细则今执行 6成二手房购房需求受影响
昨天发布的京版“国五条”细则明确,今起,个人转让住房个税按照转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。链家地产副总裁林倩表示,个税调整无疑是“国五条”中对市场打击最大的一项,或能改变投资性购房者的长期预期。
此外,细则明确,将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例,但没有明确具体的提高比例。目前,北京第二套住房贷款首付款比例为六成,业内人士估计,如果继续提高,二套房首付款至少会提高到7成。
□个税政策
新旧政策以网签时间为界
市住建委相关负责人表示,3月31日以后完成网上签约的二手房交易,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税,以有效抑制投机投资购房。不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。
与此同时,为支持和保护自住、改善型需求,对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的,继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。
该负责人特别强调,新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。
-业内分析
六成二手房购房需求受影响
链家地产副总裁林倩表示,这一政策下,约六成购房需求将受到影响。根据链家地产市场研究部统计,去年以来,改善型需求占比约为45%。其中至少八成为卖一买一的置换需求,也就是说有36%为业主的唯一住房,再除去少部分不满5年的房源,预计二手住宅市场中将有60%左右的需求受到税费调整影响。
由于个税改按差额的20%征收,不同类型的房源税费增加的程度也有所不同。例如,未满5年的非普通住宅新政后税费占房款的18.1%,这一比值,是税费最低的满5年且业主唯一的普通住宅的18倍。(详见下表)
其中,均以2013年二手住宅成交均价为当前出售的价格水平,满5年房源的购买价格以2008年水平计算,则其差额相当于当前价格55%,未满5年按2009年购买计算,差额为当前价格的48%。
或将避免买房人偷逃税款
北京房地产中介协会会长李文杰表示,本次北京细则最重要的调控措施是20%所得税征收,它的主要内容是对国五条的重申,最关键是具备了现实操作可能。“这一规定基本上囊括了大部分商品房。政府能够落实这一细则,实际上意味着对房屋原值已经有了核实的基础,并且同税务部门进行了有效沟通。”
据记者了解,根据税务规定,对所得征税,可以在税前扣除房屋原值和合理费用。但在实际征管中,由于各种历史原因,一些纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值,对此,税法又规定,可由税务机关核定其原值。这样,就有了“据实征收”和“核定征收”两种做法。
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