广东版楼市新政 细则并不细操作留悬疑

3月25日，首个地方版新“国五条”细则正式落地。广东省政府发布“转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”(以下简称“细则”)，细则要求广州、深圳两地须于3月底前公布房价控制目标，并明确指出，至2013年底广东全省地级以上城市(含顺德区)完成住房信息联网工作。

尚有悬疑：未对限价目标、二手房交易征20%个税如何操作等焦点问题作出明确规定。

政策要点：广州、深圳两地需根据近年房价走势情况，合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于3月底前公布。广州、深圳、珠海、佛山要继续严格执行住房限购政策。这是首次对广州和深圳两大一线城市实施限购、限价的“双限”政策。

政策影响：由于此前对于房价控制目标都是包含保障性住房项目，地方对房价控制可操作性大，但是此次细则中指出房价需摒除保障性住房，这对于地方来说，摒除保障房将大大增加调控难度，也将对市场产生更大的影响。

新买房潮流将是先卖后租再等住

如果我正在办理二手房买卖手续，看到广东“率先”推出的新“国五条”细则后，肯定会加多两钱肉紧，催着中介和对方赶紧这两天把该办的手续办了，该交的税赶紧交了，该过的户赶紧过了。因为，这份看起来“说了等于没说”的细则，最关键就在于那句“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”。这对于有一丝丝幻想地方细则可能“有自主发挥空间”，未必会从严执行按差价征20%的广大普通市民来说，真是一记响亮的耳光啊。

同时，广东省的新“国五条”细则中还显示，除了合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标外，广深佛珠4市要继续严格限购，相对有些新意的一点则是“2013年底前各地级以上市(含顺德区)要按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级”。如此一来，那些以为可以在不限购的周边城市买多两套房的市民，最好也别轻举妄动了，投资也好，度假也好，以后免不了这些房也会成为国家收取相关税费的依据。

总而言之，从国家到地方，恐怕是想对房地产市场再来一次“休克疗法”：限购加重税，看你还怎么扑腾。所以，那些已经有了一套房，还想再买一套房改善居住条件的，除非真的办“假离婚”，否则就要做好重新租房两年的思想准备。如果不卖掉第一套房，怎么能有钱给第二套房六成甚至可能会提到七成的首付？如果不卖掉第一套房，买了第二套房后再卖，还要被征收20%的个人所得税。笔者猜测，以后的房地产市场大概会有这样的一种新趋势：客户在看中一套一手房后，开发商允许其有半个月的首付宽限期。买家回头就赶紧把自己家的唯一住房麻利卖掉，赶紧租一套房，再以首次置业者身份回头去买已经定好的这套一手房，给三成首付。在接下来等待交楼的时光中，在出租屋里还着房贷，憧憬着新的生活。

也许，这样下去，边缘地区的二手房价真的会降下来，因为要换房必须先卖房，更多的二手房源就会出现在市场上，而且还必须是“唯一住房证过5年”的，否则买家直接奔一手房去了，何必帮你给20%的个税？但是，市中心的二手房价却反而有可能比原来更高，毕竟学位房的身价在那里摆着，20%个税爱给不给。就算买的人没有原来多，租房的人也肯定会多，唯一的一套房都卖了，难不成睡大街？但是，说好的“降房价”政策初衷在现实面前就难免变得很骨感。一方面，大家怕买二手房要给20%的个税，直接就去买一手了。另一方面，大家又怕买了房没几年要换房给税，不如一步到位买个好的三房、四房。这样一来，开发商的底气更加足了，涨价的动力也更充分了，房价能不能真的降下来，又变成了未知数。很多市民担心的“越调越涨”怪圈难道又要再现？

政策从严 市场花款或更多

新“国五条”粤版细则在3月底前踩点推出，剩下不到一周时间，广深版细则也将出炉，2013年楼市时间正式进入新“国五条”调控期。无论如何，楼市名嘴任志强关于“今年3月份暴涨”的言论成真，问题是接下来的新“国五条”后楼市会如何演化。

从已掌握的政策来看，从化增城不限购将成历史。早在粤版新“国五条”细则出台之前，记者已收到多条增城楼盘发出的短信，不同楼盘都有共同的广告语——抢搭新政末班车。3月份二手楼市疯了差不多一个月，到月末二手房交易疲态出现，到最后一周轮到增城从化一手楼接棒。对于二手房按所得征收20%个税的规定，可预见的是未来一手房市场不会因此而停下高歌猛进的势头。记者一位朋友就是在新“国五条”出台后才赶紧入市的，看了好几年二手房的她最终在二手房经纪的建议下入手买一手楼，因为她没有一次性付款的本钱，不买一手房就赶不上末班车。新政出台让买卖双方和中介经纪都变成共同阵线的战友，连她都感叹“原来二手房经纪还是挺有人性的”。