“国五条”是“狼”还是“羊”？

2013年2月20日举行的国务院常务会议，出台了抑制投机投资购房、加强房地产市场调控的楼市调控“国五条”。“国五条”不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。不久后，“国五条”出台了相关细则。其中要求各地区坚持房地产调控政策，对限购进行升级，房价上涨过快的城市提高二套房首付比例和利率，出售住房按规定征收20%个人所得税。

“国五条”及其细则发布后让江门楼市一下子热闹起来。由于担心二手房征收20%个人所得税的规定落地江门，江门住建局相关办事窗口还出现了排队过户的现象。一手房市场也明显地回暖。

江门市民对“国五条”热议纷纷。到底“国五条”会给江门楼市带来多大影响呢？南方日报特邀请相关嘉宾，共同讨论“国五条”对江门楼市的影响江门市房地产。

这次邀请的嘉宾主要有江门市房地产行业协会会长黄德文，以及江门市外来房地产开发商代表、本地开发商代表、熟悉市场的销售总监代表、对经济方面有深入研究的专家学者等，他们分别是珠江地产江门片区副总经理程俊飞、骏景湾地产执行董事冯永文、天骄半岛营销总监董志文、江门职业技术学院经管系副主任、副教授李卫忠。他们针对市民关心的热点问题展开讨论。

南方日报：“国五条”的出台，明确把矛头指向投资投机性购房。目前江门的房地产市场健康吗？投机性购房所占的比例大不大？

冯永文：目前江门的房地产成本比较透明，土地成交都是公开拍卖，然后开发商各自良性竞争拿地，价格也接近市场价，我认为整体江门楼市还是比较健康的。通过调控，开发商的利润空间也比较合理，江门的房价不会出现大起大落，所以投机的空间也不大，一般投机购房出现在大城市多一点，毕竟一线城市能获得的利润多一点。江门一般是正常的投资性购房，毕竟现在物价上涨，很多市民认为，与其放在银行等待贬值，不如购房，至少利润比银行利息强。

董志文：据我所知江门房地产市场并没有多少投机性购房，这几年江门的房价平稳发展，不会出现大起大落，投机商多选择经济发展较好的一二线城市，如广州、佛山等，回报率也比较大。从江门的人口结构及产业结构来看，江门的房地产需求不是很活跃，利润板块少，并没有多少空间可供他们炒作。

南方日报：江门未来几年内执行限购的机会大不大？“国五条”出台对江门楼市的影响大吗？

程俊飞：由于江门不会立刻执行限购等措施，所以“国五条”其实对江门的影响也很有限。江门的房地产市场处于比较健康的状态，江门的房价不算很贵，购房者也主要是首次置业的刚需人群和改善型住房的刚需人群，投机性购房的比例比较小，所以“国五条”虽看似严厉，但我认为对江门的影响不大。“国五条”刚刚出来，对一手楼的交易有一定的增进作用，主要是使有些犹豫不决的购房者下定了决心。近期各城市一手楼的交易猛增，可以说“国五条”在短期里对楼市是有促进作用的。但长远来看，购房者会逐渐恢复理性。

冯永文：江门出现限购的机会不大，目前市场比较稳定。不过目前江门处于毛坯房过渡到精装房的转变时期，一般精装房比毛坯房贵1000多元/平方米，而限价数据计算无区分毛坯房和精装房，届时将会对相关政策数据带来一定的影响，造成房价上涨的假象，这在中央楼市的调控期会带来较多麻烦。

董志文：江门执行限购的可能性很小，限价更加适合江门。江门的经济总量不多，各级政府很大程度上依靠土地财政，限购会造成相应的财政紧张。目前江门的调控整体情况良好，估计未来政策执行主要以维稳为主。

黄德文：“国五条”对江门的影响不算大，很多内容都不是新的，都是以前提过的，现在再重申一下。江门总体房价在全国来说不算高，这次调控对广州、深圳等一线城市的影响会大些。

南方日报：这次在“国五条”之后出台的细则中，最引人注目的莫过于对出售住房按差额征收20%个人所得税这一规定。这一规定对二手房交易有着重大影响。20%个税征收比例是否能如愿打击投机性购房？

冯永文：“国五条”细则提出按照20%差额征税，这对于投机购房方面的打击比较大，它在抑制投机的同时，增加了市场的产品数量，有利于楼市的健康发展。新政策的主要效用在于二手房市场，将会对其成交量造成一定影响，不过价格不一定会跌，毕竟二手房市场是卖方市场，如果行情不好，业主可以选择不售或者出租。“国五条”具体细则尚未落地，真正实现结果如何还未能定论。不过鹤山已经执行20%差额征税10多年了，现在市场一切正常，没出现什么波动。