业绩会420亿目标 富力乐观进取应对2013

2012年3月20日，富力在香港召开2012年业绩发布会，而据此前公布的数字显示，2012年富力顺利完成年度目标，录得合约销售金额322亿元，合约销售面积288万平方米，同比分别增长13%和32%。同期，富力实现总营业额304亿元，同比增长11%，净利润则增长17%至56.6亿元。

“大本营”广州（楼盘）对其销售业绩的贡献最大。数据显示，虽然比2011年减少了15%，但2012年富力在广州区域的合约销售金额仍然达到了84.4亿元；除广州之外，富力在北京（楼盘）及周边区域实现了70.25亿元的合约销售，同比增长3%。

土地方面，富力于报告期内购入四幅地块，其中一幅河北地块于上半年购得，其余三幅于北京、杭州（楼盘）及广州的地块均为下半年购入，总土地面积为153.2万平方米。预期这些新地块自购入至开始预售的期间约为8至12个月。

2012年，富力融资重心继续为银行开发贷款，也采用了若干其他融资方案。

富力在年报中称，“我们正致力于2013年提高增长率”，并表示，要实现这一目标，须通过新动工和扩大在建建筑面积以提供充足的可供销售货量而达成。因此，富力计划在今年增加开工量超过70%，至约600万平方米，以增加在建建筑面积。

对于2013年，富力称，“由于预计有充足货量，我们对协议销售较乐观”。富力将2013年的合约销售目标定为420亿元，相比2012年增加100亿元，增加幅度达到31%。

而在业绩会现上，富力董事长李思廉表示，公司在300亿销售的阶段停留了几年，呆得有点久了，因此公司2013年在发展和销售方面都会表现得更“进取”一些。

李思廉认为，城镇化的继续推进和中国经济的高速发展，依然为房地产行业的发展提供了强大的动力，因此公司的前进也会受惠于这些有利因素。

除了李思廉之外，出席的高层还有董事长助理陈志濠、财务总监兼公司秘书周蔼华和企业融资总监李启明。

以下为富力地产2012年业绩发布会问答整理实录：

现场提问：公司的总借款额是356.3亿元，但手中持有的现金只有借贷额的1/3左右，能不能具体说说借款当中长短期贷款的比例？2013年需要还款的金额是多少？目前的现金能不能支付今年的还款？会不会有继续融资的需求和计划？

富力去年新进入了杭州、大同（楼盘）等不少区域，以及在福州（楼盘）也有投资额达550多亿的三个项目签订了框架协议，那么福州项目今年会不会落实呢？公司今年在拿地方面有哪些新的区域和拓展计划？

富力在成都的项目天汇Mall，其中广百在去年也因为经营状况不理想而关店撤离，富力对于天汇mall项目的策略方面有没有考虑做出相应调整？会不会引入一些新的百货品牌？

还有，天津（楼盘）响螺湾区域很多开发商的项目都出现了停工或封盘的现象，富力在那里的项目有没有受到影响？对于响螺湾这个区域未来发展的看法如何？

周蔼华：

在我们总借贷350亿元里面，一年内到期的大概有72亿，明年到期的大概有160亿。除了银行借贷外，大概还有60亿元的信托贷款，55亿的国内公司债券，也有部分境外融资。

李思廉：

土地方面公司去年的策略是比较进取一点，因为我们预计土地的价格是稳步上升的，所以从去年下半年至今，我们都在比较自觉的去买地，买的地也是以刚性需求为主的。至于福州的项目还在洽谈之中，进度会比较慢。

成都天汇mall情况是，原来的百货公司其实是第一次进入西南地区，所以他们引进的品牌和当地的需求有一个磨合的过程。而截至2013年年底，整个天汇mall的出租率会达到70%。所以暂时我们不考虑让新的百货公司进驻，大部分会采取以租给单一品牌为主，而我们对天汇mall的租金目标为120元/平米。

另外，天津响螺湾区域实际上的确是遇到了对市场的集体判断不好，里面大部分的发展商都稍稍放慢了开发速度，我们也是。富力在那里有一栋超高层项目和一栋30层左右项目，矮的那栋今年会推出市场。但因为当时的土地成本很低，所以不会构成什么压力。这个项目预计会在二三季度推出市场，到时候就知道市场的反应了，我们预计售价大约在1万元/平米上下，估计能够吸引长线投资者。

现场提问：去年富力的销售均价下跌，公司表示这是因为产品调整为主要面对刚需市场了，您刚刚说现在买地也会主要针对刚需市场，那对均价会不会继续有影响？富力今年会主要拿二三线的土地，预算为多少？另外除了今年还没有支付的40亿土地款之外，资本投资是多少？

李思廉：

去年全年买地的支出约100亿，预计今年所有的资本支出在320亿到330亿之间。

刚需产品是现在大部分主流房企的主打产品，相对来说会将均价拉低一点，这是一个趋势。富力因为有很多商业项目支撑，所以下降速度会比其他公司缓慢一些，相对来讲消耗的土地也会慢一点，所以获取新的土地也不需要太快。

毛利率方面，结合市场情况及公司管理，我们相信毛利率可以维持在30%到40%之间，而今年的税后是达到了18%-19%左右，未来几年目标也都会在这个范围内。

现场提问：过去两年，富力在公司发展和市场方面都比较审慎，而在十八大之后，您是不是看到什么新的因素，导致公司现在明显变得积极了很多，主要因为什么？你们觉得今年在经营方面会有什么挑战？比如土地加价？建筑成本上升？

李思廉：

我们相对乐观和积极是因为我们看到市场需求反应很强。从2月份业绩来看，大家能看见的大中型发展商的销售几乎都是增加的。

一季度的销售从过往历史来看都会慢一点，但即使在这么严厉的宏观调控的力量下，好像目前老百姓的想法跟政府都不同。有可能在中国能够投资的东西或者由于全世界的货币量放大，让大家保护财产的意识也变得强烈。所以我们看到有一些很不正常的现象都发生在我们国内，而且都是真真正正在发生，这也是无可奈何，大家只能按照法律赋予的身份去买楼，我们希望政府可以慢慢调整，而不是出现现在这样的古怪现象。

如果看中国现在的土地市场，我作为发展商来预测，是几乎看不到有特别的原因让土地价格下降。我们和以前的土地官员、政府官员聊过，相比十几年前，在主要城市，政府现在的拆迁成本都升了十倍以上。对比十五六年前，广州的土地价格平均升了十倍，甚至多的升了三十倍也有。所以在这种情况下，而中国的经济又要保持7.5%到8%的增长，所以似乎看不到土地会大幅度下降的可能性。

而由于大部分的发展商已经适应了调控，大家也发现了很多资金渠道。在之前的一两个月还有很多的发债，而且国内的资金目前仍然非常的充裕，开发商可以透过不同的渠道获得现金，比如说是信托的形式，或者在最近半年透过股权投资，很多的资金都投入到这个行业，让这个行业有新的力量支撑住。所以大家在购买土地等各方面都积极了。大家都只可以按照市场的大趋势去做，比如说我们看到一些大的国营机构规模已经比大部分的民营企业超过最多一倍以上了，在这样的发展规模之上，他们要再增长也要带头去买地，所以看到在主要的城市，如京沪广深及一些重要的二线城市，一旦有好点的土地，都会涌出十家、八家公司来竞拍，这种现象我认为短期内都会是这样的。

大家积极去买地之后，都会看回市场情况来积极推销，由于十八大之后放在口边最多的都是保持经济增长，也多了所谓城镇化的概念，城镇化也会推动这整个人口迁移、经济发展，这个强大的动力也会产生对刚需住宅很大的需求，我想这个需求的正面作用已经可以冲抵我们所知道的负面的调控措施。

现场提问：您觉得楼价升势或者刚需的升势会不会继续呢？“国五条”出台后，如果细则真的实施，您认为楼价会不会突然向下，会不会影响富力的销售策略等？

李思廉：

我个人预计楼价不会大升，这在中国几乎是不可能的。如果楼价大升的话，政府会出台更严厉的措施来按住的。中国的CPI指数如果升了一个单位数字，我相信政府都会来配合调整的。

我对“国五条”知道的事情和大家在新闻上看见的其实差不多，据说各地细则会逐步在这个月底或下个月初出来，不过我觉得细则如何出来现在还没有明确的说法，包括比如第一套要不要计算，包括如果要过户的时候要采取什么方法等等很多事情。因为征收这么重的税，基础一定要公平，而要公平的话应该还有很多细则需要讨论。

我个人认为，现在看到全世界的经济如此不稳定，中国应该不会用一种很大的很鲁莽的态度来对付房地产行业。只要发展商和地方政府都相互克制一点，相信2013年会和去年的情况一样，虽然很多声音，但开发商还是可以交出一个合理的成绩给投资者。

现场提问：“新国五条”出来后很多人抢着买楼，短期内楼价会发生怎样变化？

李思廉：

其实现在刚性需求产品的供求关系是合理的。现在很多人想买楼都没有指标可以买，就算是很多人说可以离婚也不是明天说离就离这么简单的事情，还是要进行一个合理的安排。而且现在的楼价不算便宜，老百姓要买得起才买。暂时来讲，目前楼市供需关系及各种情况都是中央政府勉强可以接受的。

现场提问：去年富力销售业绩增加很多，而集团年末持有现金是128亿，而去年上半年是136亿，为什么会出现下降？2012年上半年酒店方面是亏损的，全年有什么计划？在派息方面，富力的派息是6毛多，这样的派息策略背后的原因是什么？为什么不保留多一点现金做后期发展？

李思廉：

派息比例和2011年是一样的，总额大概20亿元左右，在公司管理资金的合理范畴之内，做房地产反正真金白银的赚到钱也要回报股东，公司上市已经有七八年，一直都是这样回报股东的。派息比例接近40%也是公司一直的惯例。对于富力这样吞吐几百亿的公司来说，这些资金其实很少的。

富力还有一些在建的投资物业，包括天津的酒店和今年将会开张的成都的酒店，还有部分写字楼，这些项目的发展都很需要钱，所以我们会小心管理资金。也就是说，一些资金还放在投资物业上，所以会影响部分现金。

周蔼华：

相对去年年底90多亿的现金，现在128亿已经较去年增多了。另外2012年开了两家新酒店，有很多前期的工作要投入，也会影响酒店的业绩，所以目前是亏损的。

现场提问：富力目前的土地储备超过一半是在太原（楼盘）、重庆（楼盘）、惠州（楼盘）、海南（楼盘）等地，是不是意味着整个集团未来的重心会向二三线甚至四线城市发展？推盘速度和在广州北京等一线城市有何不同？在节奏和资金方面有什么不一样？

李思廉：

公司的土地储备策略还是以一二线城市为主。但是在北京、上海（楼盘）、广州这些城市买地的竞争对手比较多，所以也同步在二三线城市买地。买地是有过程的，需要谈判也需要时间，其实今年一季度是有些收获的，在年中会公布出来。

从数据上来看，富力新买地的量多在海南或重庆，但土地的平方米价值还是集中在北京和广州。

现场提问：去年公司很想降低负债，现在富力的负债率在80%多，是不是觉得这个水平可以接受？在42个项目中，可售楼面面积有多少？大概货值多少？

李思廉：