保利置业业绩会目标小幅增至260亿 努力降负债

“我们在去年底已尽量将净负债率控制在100%左右，而今后的长期目标，是希望将净负债率控制在70%以下。”保利置业高层如此强调公司今后对负债的目标。

尽管保利置业在2012年实现签约销售额234亿港元，并同比大幅上升48%，但过高的资本杠杆使用，还是导致公司的负债面临压力。

3月20日，保利置业举行2012年度业绩发布会，其主席兼董事总经理雪明在介绍公司2012年的负债情况时提到，截至期末，保利置业的净负债率为94%，相比2012年年中的115%下降19个百分点，同比2011年末也下降了9%。

除净负债率依然保持高位外，保利置业2012年的毛利率也出现了较大幅度的下降。

据雪明介绍，保利置业2012年的整体毛利为63亿港元，同比上升13%，整体毛利率为30%，而单以住宅开发业务计算，毛利率约31%，同比下降8个百分点。

此外，相比2012年销售额的增长幅度，保利置业在项目拓展方面却相对保守，全年通过收购和公开竞买的方式获取4个项目，总建筑面积约90万平方米。

就此，雪明解释称，面对2012年调整政策收紧的情况，公司的主要思路是防风险、控投资、去库存以及抓销售回笼，因而有意识的、谨慎的降低了土地的拓展。

据保利置业年报显示，截至2012年底，该公司的在建项目及土地储备，按建筑面积计算约2179万平方米，其中在建面积1069万平方米，储备面积约1114万平方米。

而面对今年调控政策更加趋紧的局面，保利置业制定的全年销售目标也较为谨慎。

雪明在发布会上表示，今年计划新开工建筑面积400万平方米，在签约面积方面，预定全年目标为270万平方米，同比增长8%，签约销售金额全年目标为260亿元人民币，同比增长11%。

“今年目标的制定，是基于公司分析了整体形势后进行的决定。当然，今年的销售情况也许会更好一些，但那就得看市场的情况了。”雪明称。

此外，现场还再一次问及了保利置业与保利地产(600048,股吧)的同业竞争问题。

雪明对此的回答是，在解决同业竞争方面，双方目前重叠的只有4个城市，而这几年以来，双方其实还是比较好的解决了这个问题。“国内的房地产市场还是比较大，我们两家公司的人员和管理层都是分开的，今后还是可以实现共同发展。”

在当天的业绩会上，保利置业副总经理张万顺还强调公司今后将继续坚持高周转策略。其称，保利置业要求每个项目从获取之后，都要争取在一年内尽快的进行设计开发建设，然后组织销售。

另外，保利置业副总经理叶黎闻、财务总监潘治平、投资者关系总监蔡伟生也在业绩会上分别解答了不同的问题。

以下为保利置业2012年度业绩发布会现场实录整理：

现场提问：相对去年销售的增长，公司在土地拓展方面却较保守，请问这是为什么？

雪明：从公司的年报中可以看出，截至2012年末，公司的负债率还是比较高，土地储备是1000多万平方米，所以去年我们整体工作的思路是防风险、控投资、去库存、调结构。再加上去年宏观调控的各项政策也比较多，所以我们去年的重点工作是去库存，以销售为中心。在此前景下，我们抓销售回笼，所以我们去年是有意识的、谨慎的降低了土地的拓展。

现场提问：去年上半年整体的房地产形势不是很好，但公司全年的销售依然有48%的增长，但今年设定的目标却只增加11%，这个目标相对去年要低的原因是什么？

雪明：今年公司的销售目标是260亿元，增长11%。其实这里面就涉及到公司对今年市场的看法。大家都知道，今年出了新国五条的调控政策，对于今年的市场，我们认为不确定性很大。不过房地产市场的需求还是存在，对于新的调控政策的把控，我的理解是，这种政策出台的时机是比较重要的，刚好在两会之前。也就是说，通过调控政策，我们可以看出，对于房价和土地价格的快速增长，政府是希望它保持一个平稳的增长。

而从过往的调控和我们应对的经验来看，它是有一个过程的。从量和价的逐渐平稳，到预期的一些影响，它的效果其实对预期的影响会更大一些。在这个过程中，我们房地产行业，会在产品结构和销售目标上采用一些稳健的策略。所以说今年公司260亿的销售目标，或者说增长11%，是基于公司分析了整体形势后进行的一个决定。当然，今年的销售情况也许会更好一些，但那就得看市场的情况了。

现场提问：目前许多大型房企都在香港买壳，或者是本身已经有一个香港的公司做海外业务。而保利置业在国内与保利地产的业务有一些重叠，那么今后公司是否会做一些调整，或者多做海外业务，以此来避免与兄弟公司的竞争？

雪明：其实保利地产和保利置业这两个上市公司，都是保利集团房地产主业的两个上市平台，我觉得在这两种结构、两个市场的背景下，可以更有效的实现我们主业的价值和规模的最大化。

在解决同业竞争的问题上，我们目前重叠的只有4个城市，其实这几年以来，我们还是比较好的解决了同业竞争的问题。而且国内的房地产市场还是比较大的，我们两家公司的人员和管理层都是分开的，今后还是可以实现共同发展。

关于海外市场的问题，我们现在主要的业务是内房股，但如果海外有很好的机会，我们也不排斥，但就目前而言，还没遇到什么更好的机会。从我们的管理团队和我们现有项目的布局来看，基本上都在内地。同时，当前内房企在海外的业务大多都是尝试性的，还没有形成大的规模和利润的支撑，只是刚开始，我们也在研究这个事。

现场提问：请问公司今年的资本开支是多少？年报里提到公司一年到期的债务有140多亿，手头现金也是140多亿，那么今年在资金方面是否有很大需求？公司的负债还是比较高，今后是否有降低负债的目标？

蔡伟生：公司今年在资本开支方面的土地款和工程款是186亿，其中土地款大约61亿，工程款125亿，但这只是资本开支的初步预算。

另外关于公司的净负债率问题，我们在去年底已尽量控制在100%左右，目前是94%。而我们长期的目标，是希望将净负债率控制在70%左右。

现场提问：刚才雪总介绍公司去年有两个项目当年拿地、当年实现开盘销售，请问公司去年较高的销售业绩和提高周转率是不是有直接的关系？公司接下来对周转率是否有一些具体指标？

张万顺：大家都知道，大陆的地产行业与香港和其它地区不一样，是非常重视周转率的。作为保利置业来讲，我们一直以来都是以市场和销售为中心，以现金流为核心，以回流和现金流的核心这样一个原则来组合我们的业务，所以我们也强调快速周转。

刚才雪主席也介绍了，公司这么多年基本上是以住宅为主，特别是这两年国家宏观调控以后，我们的产品主要集中在满足刚需和首改这样的产品类型上，从中可以看出，我们是非常重视快速周转的。而从投资的风险控制和股东回报来说，只有做住宅才能实现这两个目标。因此公司要求每个项目从获取之后，都要争取在一年内尽快的进行设计开发建设，然后组织销售。

但由于不同的地区、产品、项目不一样，所以我们制定了一个原则性要求，比如说每一个项目，在拿到之后一年内要开工，尽量实现首期的样板展示，争取尽早的销售。

现场提问：虽然公司去年的销售业绩较好，但毛利率下降幅度也很大，这是否因为公司去年强调周转速度、加快销售回款，采取了降价销售的策略所致？今年还会继续坚持这个策略吗？

叶黎闻：关于毛利率，我们从2012年的数据来看，相比2011年确实有下降，2011年是39%，2012年是30%。但是，作为一个住宅产品的开发商，我们认为30%左右的毛利率还是一个合理的水平。此外，这可能还与我们的产品结账情况有关，2012年我们普通住宅的结账较多一些，这方面也相对的拉低了我们平均的毛利率水平。

从未来的情况来看，我们相信毛利率水平还是能维持在30%的水平，这对我们公司而言是相对合理的。

另外公司2012年的去化率是72%，今年我们公布的预期可能稍微低一点，但公司内部的要求应该还会更高一些，希望也能达到2012年的去化水平从而进一步降低公司的负债率。

现场提问：公司去年的销售费用增幅比较大，请问主要是在哪些方面？今年在项目拓展方面会坚持怎么样的原则？

蔡伟生：公司去年的销售费用从绝对数来看确实增加了，但销售费用应该跟签约金额挂钩，2012年的签约额比2011年增加48%，达到230亿，所以从签约额作为一个基数来看的话，我们是占到签约额的2%，2011年我们的占比是大约2.3%左右，所以从百分比来看还是下降的。

雪明：关于项目拓展的原则，由于去年公司销售表现较好，所以今年相比去年还是希望有一定比例的拓展，去年新增的建筑面积是90万平米。今年我们想适当的扩大土地储备，但是这个必须和销售结合在一起。

今年公司将坚持几个原则，一个是根据不同的区域和城市，我们希望能够同时有3到5个项目；二是希望区域开发比较强的团队今年再多增加一些项目；三是希望新增的项目主要以刚需和首次改善为主，从而加快周转，这是我们整体原则。

现场提问：在新国五条出台后，许多观点认为商业地产将迎来重要的发展机会，请问保利置业在商业地产或者文化产业方面会不会做一些扩展？