SOHO中国艰难转型短期压力凸显
在SOHO中国(HK,00410)的业绩会上,分析师们最关心的有三件事:SOHO中国的转型、龚爱爱事件以及外滩地王纠纷。
与去年上半年中期业绩相比,SOHO中国的年报可谓漂亮。2012年,SOHO中国营业额(包括投资物业评估增值)约为153亿元,同比增长169%;净利润约为106亿元,同比增长172%;核心净利润约为33.4亿元,同比增长135%。
安信国际分析师许海韬分析,SOHO中国营业收入以及核心净利大幅提高,是由于银河SOHO 项目完工交付,结算建筑面积大幅提高。
按照潘张夫妇的设想,SOHO中国将持续提高自持物业的比重,2015年持有型物业将达到100%。2007年SOHO中国上市时,公司销售物业占比为100%,2012年,其销售物业占比约为25%,自持的投资物业占比约为75%。
潘石屹称,对于转型,他开始最担心的是持有170万平方米物业的现金状况,也就是负债情况,“但最终控制得还比较好。”公告称,公司目前拥有现金约为222亿元,净资产负债率与其股东所占权益仅为2.6%。2012 年公司融资成本为6.1%。
许海韬称,潘张夫妇在业绩会上表示对负债率水平的容忍度为40%,公司在未来扩张周期中可能会采取更激进的策略。SOHO中国管理层表示,今年目标是购入100 亿元项目。
SOHO中国的这次大幅转型,至今仍极具争议。业界的担忧,主要对其销售额的大幅萎缩以及仅1.4亿元的租金收益。但在潘石屹看来,销售业绩已经不重要,他最关注的是京沪写字楼租金的波动。
按照潘石屹的设想,3年后,租金将成为公司主要的收入来源,5年后现有物业的租金将超过40亿元。但公告显示,SOHO中国2012年的租金收益仅为1.48亿。
联昌国际证券香港有限公司副总裁胡继中认为,由于SOHO中国转型要到2016年才能看到成效,这期间销售业绩肯定下滑,投资者可能会对公司保持两三年的观望。许海韬也认为,SOHO中国目前收租业务盈利进展低于市场预期,如SOHO 世纪广场入住率仅为60%。
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