广州房价控制目标最迟月底公布

“国五条”广州实施细则如何制订备受社会关注。广州市国土房管局昨日透露，该局目前正会同建设、规划、税务、人力资源社会保障、人民银行和银监等部门加紧研究拟订广州市贯彻落实意见和相关配套措施。同时，根据中央房地产市场调控的统一部署，广州市将按照保持房价基本稳定原则，制订广州市2013年度新建商品住房价格控制目标，并于第一季度向社会公布。这也意味着，广州今年的一手房控制目标最迟将在本月底出炉。广州市国土房管局呼吁：希望房地产企业充分认识当前和今后一段时期房地产调控风险，理性投资、理性定价；希望广大市民冷静看待当前广州市房地产市场形势，理性购房、理性消费。 

1.3％ 二手房议价空间收窄

二手房10天签约量将超2月总量

“国五条”细则尚待落地，而从3月2日开始，广州各大房产登记交易中心出现大批进行签约或递件的客户。据阳光家缘网站公布的全市各中介公司二手房网签数据显示，3月1日―5日这5天的二手房网签量比2月24日―28日大增150％，与2月1日―5日相比更出现157％的增幅。

而3月2日―7日，通过满堂红地产广州分公司签约的个案达到2月总量的九成，预计3月前10天的签约量将超过2月整月总量。

对这种情况，满堂红市场研究部高级经理周峰认为是调控政策执行前期的“固有现象”，从过往历次调控中亦能找到相类似的迹象。“调控措施在正式实施之前的半个月至1个月内，皆能激发大规模的签约潮，客户的担忧只有一个，就是怕新政策执行后交易成本增加。”

值得一提的是，3月初广州市中心多个板块均出现刚需客急买的现象，如天河北、东风东等省级重点名校所在区域，刚需学位房买家加快选房及下决定的速度，令本应4月才出现的学位房交投旺季，提早至3月初出现。合富置业储备分区营业经理徐铿表示，在“国五条”细则出台后，天河北板块内不少刚需客都加快入市步伐，大多为看中华阳小学学位的学位房买家。

保利地产代理市场部经理吴定金也表示，据同事反映，越秀区等地学位房来电来访咨询数量环比增长70%至80%。

大多业主不接受议价

“国五条”出台后，业主因担心售出物业后，日后再次购房时门槛会因新政而增高，因此，不急售业主的态度大多都比较强硬，议价空间较1月再度收窄。

合富置业统计数据显示，目前，交易中业主愿意让价的平均幅度只有1.3％，而去年底到今年春节前业主愿意让价的平均幅度可达5.4％。

合富置业市场经理梁燕明表示，目前市场上大部分在售房源价格坚挺，业主大多不接受议价，到价即卖，而个别出售意愿不强的业主，会出现反价或将物业转卖为租的现象。不过，在个别板块还是存在一些“有心卖”的业主愿意接受小幅议价的情况，如天河北现时有部分“有心卖”的业主有时也会顺水推舟，在价格上作出一定的让步，但幅度不太大，让价空间最多也只是3％―5％之间。

满堂红地产的市场报告则指出，目前，小业主未见大规模反价现象，放盘量较2月最后一周轻微增加3％。

间接利好商业地产

“国五条”细则出台后的首个周末，番禺华南板块某商业公寓项目二期开盘，销售中心人头涌涌，推出的400多套53―114平方米的LOFT公寓当日消化近八成。

商业地产会否异军突起？对此，保利地产代理市场部经理吴定金说：“限购政策出台前，很多人已经转向商业地产。而细则出台后，商业地产交易量会有增加但不明显。”据其介绍，商业地产房价一直处于高位，特别是2012年住宅成交困难的情况下，商业地产也一直保持了成交量较大的势头。

虽然大部分商业项目销售状态暂未出现明显变化，但不少业内人士认为住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产投资需求，有望进一步拉动广州写字楼、商铺和商用公寓价格，预计今年商用物业价格涨幅将超10%。

中原地产项目部经理黄韬提醒，目前住宅市场的调控从紧，很可能有投资客转而购买商业物业产品，商业地产也预计将迎来销售旺季。但商业地产投资的稳定性远远不及住宅，买家们入市需谨慎。

中介行业将洗牌

周峰分析，这波二手房签约潮大约可维持3周左右，无论广州细则如何制订，3月最后一周的签约量皆会下跌。“现在消耗的是未来两到三个月的潜在购买需求，有购房意欲的买家都赶在3月上半月签约。”他预计，此后的市场承接力会大幅度削弱。如果广州细则不分“持有年限”，统一采取按差额20%征收个税，则4月后的二手市场成交量会严重萎缩，郊区供应量较大的板块的二手楼价会率先下跌，租赁市场的平均租金也会受短期供应增大而“高位回落”。假如广州细则用相对人性化的区分“持有年限”来制订征收个税的标准，则二手市场在经历一至两个月的短暂调整期后，有望重新恢复2012年第四季度的交易水平，二手楼价也会维持“稳中微涨”的格局。

“现在的交易热潮透支了市场，政策落地初期，成交量降幅将不低于四成。”中原地产区域营业总监潘婉霞认为，政策落地3个月左右之后，有实力的中介可能会向一手房代理和商业地产方面扩展，对于这两种资源比较匮乏的地产中介，可能会缩减业务。

周峰认为，未来中介的业务重心是要尽可能挖掘更多持证超过5年的物业。此外，对一二手联动项目所花费的精力也会继续增强，如果二手市场深度调整，联动业务将会是中介维持正常运营的主力支撑点。“2013年又将迎来新一轮中介行业洗牌潮，很多在2012年第四季度新开的小型中介，会在未来半年内调整或关闭”。

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