商铺税更重三千多万买个铺 交税一千多万

　二手房将按所得20%征个税 投资保值资金会流向商业地产？

新“国五条”祭出辣招“二手房按所得20%征个税”，以往按评估价全额1%的征收方式将不复存在。有商业地产人士在微博上表示“商业地产一早就被征贵税了，欢迎住宅买家来到重税世界”。自2010年开始住宅市场频遭调控，商业地产成为“按下葫芦浮起瓢”的受益者，成交金额连年创新高。

不过，记者从商业地产专家了解到，商业地产税费最重的增值税也是像二手房个税一样对增值额进行征税，其四级累进税率更吓人，目前商铺市场仍大多以“无发票”按评估价全额征收3%的增值税，但以公司名义持有的商用物业在转让时报称“无发票”，地税部门仍可以上溯购入时间点评估重置价值，也就是评估当时的购入价，然后再与本次交易评估价进行比较，满堂红商铺部高级经理郭海波表示，他见过一个企业出售一个商用物业，交易价为3000多万元，纳税就纳了1000多万元。商用地产人士表示，目前商铺写字楼市场个人出售物业仍可报称“无发票”，地税部门不会以重置估值来评估当初的购入价，仍会接受按全额3%征收增值税，若商铺市场日后更疯狂，引来政府严格按照四级累进来征收增值税，商用物业也会如二手房市场一样陷入死寂。

记者 李凤荷

　增值税按四级累进征税

　　增值越大税率越高

合富置业高级营业经理朱良邑介绍道，商业地产主要税种有增值税、个税(公司业主不需征此税种)、营业税，增值税共有四级累进税率，增值幅度在50%以内，按增值额30%征税；增值幅度在50%～100%以内，按增值额40%征税；增值幅度在100%～200%以内，按增值额50%征税；增值幅度在200%以上，按增值额60%征税。例如，一个商业物业买入价为3万元/m2，以4万元/m2售出，增值额为25%，那么应该按增值额1万元/m2的30%征税，税费为3000元/m2。若该物业以5万元/m2售出，增值幅度为66.7%，应该按第二级累进税率计算，按增值额2万元/m2的40%征税，每平方米需要被征8000元/m2的增值税。除增值税外，商用物业还需按评估价征5.63%的营业税，个人出售需要被征1.5%的个税，买家则需缴3%的契税。

满堂红郭海波和合富置业朱良邑表示，目前广州市对商用物业的增值税可以采取有发票按增值额四级累进计算以及无发票按全价3%征收的方式，每一个交易的买卖双方都可以按照两种不同征税方式估算大致需要缴纳的增值税，目前尚未强行规定采取某种征税方式。

　小贴士

　　最低报价不得低过

　　商业路段基准地价

满堂红郭海波、合富置业朱良邑表示，以往商业地产也存在报低价的现象，但近年广州市商业地产基准地价连年上调，现在商业路段的价格已比以前高很多，但距离市价仍有一段距离。买卖双方根据商业用地基准地价格表以及商业区段路线价加价表可以算出商铺周边最低报税价，如北京路上的铺位，该商业用地基准价为29991元/m2，商业区段路线加价表规定北京路2段(文明路-中山四路)的路线价加价为84997元/m2，也就是说北京路上的铺位每平方米报税价不得低于115000元/m2。如此类推，全市商业路段的最低报税价都可以计算出来。

　累计升幅大 税单过百万上千万只是等闲

满堂红郭海波表示，由于两种计税方式都非常透明，买卖双方可以提前计算好可能要交的税费，由于按四级累进税率计算大部分增值额都用于交税，十之八九的买卖双方会默契地按照“无发票”来报税，除非是近一两年购入再出售的物业，账面升值不高才会按照所得来交增值税。对于商用物业的业主来说，他们也普遍采取实收制，由买家承担所有的税费。

郭海波表示，广州近十年商业地产价格狂飙，如果真的按照四级累进税率来计算增值税，业主所赚取的利润大部分进入政府国库，他举例说，10年前上下九、北京路步行街一栋铺面大概只是几百万元，现在已经增值10倍至几千万，故此私人持有的上下九、北京路步行街铺面转让肯定会以“无发票”方式转让。以十年前一个500万元的步行街铺来计算，现在市值为5000万元，增值幅度远超200%，适用的增值税税率为60%，按增值额4500万元的60%计算，光增值税已需要2700万元。若按无发票方式报增值税，按全额3%增收增值税，只需交135万元，两者相差十多倍。朱良邑也透露，他见过一次商业裙楼转让的交易，该商业裙楼由投资者于多年前购下，当时每平方米价格才2000元/m2，面积达四五千平方米，后来以7000万元售出。如果按照四级累进征增值税，纳税额非常高。因此业主以“无发票”报税，按增值税3%、营业税5.63%、个税1.5%、契税3%计算，总的税项约等于交易额15%以下，最后纳了七八百万元的税。

郭海波表示，地税部门对于个人业主缴交增值税算是“只眼开只眼闭”，允许报请“无发票”按照全额3%征收增值税，但是对于公司名义尤其是涉及国企转制售出商用物业的征税非常严格，如果公司报称“无发票”，税局不会按照全额3%征收增值税，而是按照物业购置的时间上溯重置价值，他见过一宗交易最远可以上溯到十年多前，评估出在2002年当时的购入价，这笔交易总额3000多万元，最终纳增值税就纳了1000多万元。

为什么住宅与商业不一视同仁？

住宅以往按1%征收个税，如今按差价20%征个税，住宅业主和买家同叫“哇哇”声。商铺业主躲一边笑道，咱被征的税率还高达60%呢。的确，商铺写字楼交易，按四级累进征收增值税，有可能按差额被征60%的增值税，但政府对此采取“放任自流”的方式，接受“无发票”报税。为什么住宅和商业不可以一视同仁呢？若要增加政府收入，一单几千万的商铺交易，按四级累进增值税可以征收过千万的税费，比小打小闹征十几间房的税费还要高。

商铺行业人士表示，若全部按照四级累进增值来征收增值税，商铺写字楼行业只会全部“死直”，因为没有买家愿意付这么高的税费。以往经常说提防成为最后一棒的接棒者，现在看来，最后一棒接棒者不是死在高楼价上，而是死在高税率上。

　　地产股连跌数日

　　市场预期两极分化

周一，沪深两市大盘大幅低开，开盘后在地产、金融、建材等板块打压下一路走低，万保招金四大房企成为市值蒸发重灾区。一天之内，万科A市值减少131.95亿元，保利地产蒸发89.94亿元、招商地产蒸发48.43亿元、金地集团蒸发31.75亿元。四大房企无一例外全部跌停。

数据显示，A股153只地产股总市值为10158.47亿元，比前个交易日的11177.66亿元少了1018.19亿元，一夜之间，地产股千亿蒸发。除了地产股全面下跌之外，整个盘面板块亦是跌多涨少。除了房地产板块整体下跌8.66%外，与之相关的水泥建材居A股跌幅板块之首，整体下跌8.76%。此外，与房地产相关的金融板块也跌势凶猛。券商、信托、保险板块分别下跌6.46%、6.15%，而银行板块则跌3.97%。

无疑，新“国五条”重挫地产股及多个板块，而3月4日沪指暴跌3.65%，也创下了2010年11月12日以来单日最大跌幅。