商用物业未来会更旺

商业地产二手交易时，原本税就已非常重了，没必要再作进一步的打击

　　商用公寓市场，这次调控落地后肯定会更旺

"20%个人所得税"细则如果落地，专家称涉及到写字楼、商铺的可能性较小公寓等

■特邀嘉宾：

中原地产三级市场发展中心总监刘广浩(右)

中立地产高级分析师相韡(左)

■主持人：新快报记者 李琳

新闻背景

出售自有住房按转让所得20%计征个税，作为“新国五条”的细则，进一步打击了投机性购房行为，引发二手交易市场恐慌，不少城市交易中心都出现排队交易潮。对商业地产项目来说，是否也要征收这“20%个税”，这一新政对商业地产会产生怎样的影响？本期新快报商业地产“三人茶座”特别就此问题与专家们展开讨论。

二手商铺、写字楼未现交易潮主持人：最近出台的“20%个税”在二手市场引发轩然大波，听说上海、南京都出现排队过户潮，一个号卖到了5000元，广州虽然相对淡定，但也听说交易中心客流大增。写字楼、商铺买卖要不要交此税？

刘广浩：征20%个税这个新规定其实还没有细化，不过从这几天的情况看，抢着去交易中心办手续的几乎都是住宅，商铺、写字楼市场还是很淡定的。一是因为商铺和写字楼原本就不是面向普通市民的投资产品，相比住宅，交易量非常有限；另一方面，国家要打击的是住宅市场，这个新政就算落了地，估计也不会涉及到写字楼、商铺这类物业。

相韡：其实个人转让商用物业的时候，需交的各种税里面已经包含了“个人所得税”，按广州市政府的相关规定，这个税的征收标准是“个人转让房产收入×7.5%×20%”，相当于是按转让房产收入的“1.5%”来征收。与住宅最大的不同是，个人转让非住宅物业，也就是商铺、写字楼等，一直都还需按增值额和扣除项目的比重，分别征收增值额30%-60%的土地增值税。这所有的税费加起来，大概要相当于房价的14%-16%。如果增值高的，甚至达20%多。去年，我们有位客户卖出一套原价200万元的写字楼，当时二手成交价是350万元，有上手发票，因为增值部分比较高，我记得所有税费加起来要84万多元，大概是楼价的24%。所以说，商业地产二手交易时，其实原本的税就已非常重了，没必要再作进一步的打击。

主持人：原来商铺和写字楼二手交易的税这么高啊！

相韡：这次香港提高房地产交易税，也是没有针对商用物业的，都是针对短期买卖住宅的行为，商铺、写字楼这类都没有涉及到。我想内地的这一轮调控也一定会这样。毕竟我们要调的楼价是住宅的楼价，而不是商业的。商用公寓将吸引更多投资客主持人：这么说这次调控对商业地产不会有影响了？

刘广浩：应该说不管是旧的“国五条”，还是新的“国五条”，都是针对住宅的，对商用物业市场来说，不但不受影响，反而成了利好。

相韡：前两年住宅开始限购，商铺、写字楼立马火爆起来。

主持人：那这一次调控之后，商用物业市场还会更火吗？