商铺超低价转让 法院识破其非法避税拒强制过户

【核心提示】

近年来，伴随房产价格的飙升和交易频繁，数额不小的交易税费让各方当事人绞尽脑汁力图逃避。以超低的价格签订合同，通过仲裁或者诉讼等法律程序进行确认，然后申请强制执行，企图通过强制执行达到避税的非法目的，是这类不法行为的典型套路。那么，这种形式上的合法行为是否能够助其达到非法的目的呢？深圳法院给出了否定的答案。

【案情回放】

商铺超低价转让

申请执行人：广东A投资有限公司（以下简称A公司）。

被执行人：B工程建设公司（以下简称B公司）。

被执行人：C银行股份有限公司（以下简称C公司）。

某市仲裁委员会查明：A公司与B公司、C公司于2012年8月1日签订了《三方协议》，约定：甲方(即本案B公司)自愿将其所有的位于深圳市罗湖区笋岗东路洪湖花园裙楼三处房产（建筑面积为4566.50平方米）出售给丙方(即本案A公司)，出售价格为人民币3570万元。该三处房产甲方于2011年7月20日抵押给乙方(即本案C公司)，现该三处房产仍处于抵押状态。甲方同意丙方将该笔应付房款即人民币3570万元支付到甲方和乙方指定的账户中，作为甲方偿还乙方贷款的资金。甲方、乙方应在丙方向以上指定账户支付该笔款项后2日内负责办理上述房产的抵押权注销登记。甲方、乙方应在房产的抵押权注销登记后2日内负责办理房产过户到丙方的交易登记工作，并负责将房产过户到丙方名下及将新的房地产权证书原件交付给丙方。

A公司于2012年8月3日已按照《三方协议》约定，将房款人民币3570万元汇至B公司、C公司指定的银行账户中。B公司、C公司至今仍未履行《三方协议》中约定的办理三处房产的抵押权注销登记手续的义务，也未履行将三处房产过户至A公司名下的义务。

【裁决及理由】

裁决解除房产抵押办理过户

根据本案上述事实、证据材料及有关法律、法规，某市仲裁委员会仲裁庭对本案形成以下意见：A公司与B公司、C公司签订的《三方协议》系当事人双方的真实意思表示，该《三方协议》合法、有效，并具有法律约束力，双方当事人负有全面履行合同的义务。《三方协议》签订后，A公司依约向B公司、C公司指定的账户汇款人民币3570万元，作为其购买深圳市罗湖区笋岗东路洪湖花园裙楼三处房产的房款，已完全履行了《三方协议》中约定的义务。但B公司、C公司收到A公司支付的全部房款后，至今未履行办理上述房产的抵押权注销登记手续，致使上述房产过户至A公司名下的手续无法办理，B公司、C公司的行为已构成违约，依法应承担违约的法律后果。

基于上述事实和理由，仲裁庭裁决：一、B公司和C公司解除对上述房产的抵押权，并在房产登记机关办理抵押登记注销手续；二、B公司和C公司协助A公司将深圳市罗湖区笋岗东路洪湖花园裙楼三处房产过户登记为A公司所有。

【执行情况】

当事人自知理亏撤回申请

2012年8月23日，A公司以B公司、C公司拒不履行生效的裁决书为由，向深圳市中级法院提出强制执行，请求：1、强制B公司和C公司解除对深圳市罗湖区笋岗东路洪湖花园裙楼三处房产的抵押权，并在房产登记机关办理抵押登记注销手续。2、强制B公司和C公司协助申请人将上述房产过户登记为A公司所有。

本案立案执行后，深圳市中级法院向两被执行人送达了执行裁定书、执行令等法律文书，执行法官还先后约谈了两被执行人，并从中发现三方当事人存在通过虚假仲裁，逃避过户税费的重大嫌疑，随即向当事人指出其行为的违法性。A公司自知通过仲裁方式逃避过户税费的企图被识破，便主动撤回了申请法院强制执行的申请。

由于近段时期来，通过虚假仲裁、诉讼逃避房产过户税费的现象呈增长趋势，深圳市中级法院执行局专门向房屋产权登记中心发送了相关司法建议，建议相关部门严格评估房屋交易价格，依法征缴过户税费。

【法官手记】

强制房产过户存价格玄机 登记部门应区别情形处置

在司法实践中，涉及强制房产过户的情形有三种：1、以房产买卖合同纠纷为由提起诉讼或仲裁，生效的民事判决书、民事调解书或仲裁机构的裁决书、调解书确定一方当事人须将房地产过户给另一方当事人或者一方当事人须协助另一方当事人办理房地产过户登记手续。当事人据此申请强制执行房地产过户。2、以房产买卖合同纠纷之外其他案由（如债务纠纷）为由提起诉讼或仲裁，生效的民事判决书、民事调解书或仲裁机构的裁决书、调解书确定一方当事人须将房产过户抵债给另一方当事人。当事人据此申请强制执行房地产过户。3、法院在执行债务纠纷民事判决书、民事调解书或仲裁机构的裁决书、调解书过程中，拍卖、变卖被执行人的房产或将流拍的被执行人房产裁定抵债给申请执行人，要求房产登记部门协助过户的。

为了堵塞漏洞，防止一些人通过虚假诉讼或者仲裁达到不法目的，建议对人民法院执行过程中要求过户的房地产的价格分两种情形分别处理：第一，对法院执行过程中拍卖、变卖被执行人房地产或者流拍后裁定抵债给申请执行人的房地产的强制过户，法院在过户的执行裁定书及协助执行通知书中以拍卖、变卖实际成交价或者流拍后裁定抵债价格明确过户价格，房地产权登记部门据此以登记并征收相关过户税费。第二，对不是法院在执行过程中拍卖、变卖或者流拍后裁定抵债给申请执行人的被执行人的房地产的强制过户，法院在过户的执行裁定书及协助执行通知书中不明确过户价格，而由房地产权登记部门核定过户价格并根据核定的过户房地产价格征收过户的相关税费。（尚彦卿）

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