肖文晓二手业主抢末班车风起 市场成交将萎缩

网易房产讯 3月1日新“国五条”细则正式出台，一石激起千层浪，引起各界质疑。

满堂红研究部高级主任肖文晓在网易房产“新国五条”沙龙中就解析认为，受到个税新政影响，广州二手业主短期内会现抢搭末班车的热潮，而长期来说，二手市场则将陷入成交量萎缩的境况。

另外，其认为，由于操控把戏百出，所以地方出台房价控制目标或意义也不大。

以下是观点实录：

二手业主短期抢搭末班车 长期市场将陷成交萎缩

肖文晓：我从门店也听到一些信息，无论卖方还是买方都非常关心二手个税的问题。现在按差额20%征收，房价涨幅超过5%合并增收就是比较划算。2012年、2011，2010年，2009、2007年（除08年）大部分二手房价涨幅都是超过5%，甚至在10%，这也是大家紧张这个政策的一个原因。

市区一手跟二手楼价格差比较大，越秀二手均价不过两万左右，一手却都在3万左右。所以如果买家坚持在市区买，对价格接受度不同致使一部分买家很难去买一手。有一些买家是刚性需求、首次置业，不是很关心配套、教育，只是把房子作为一个过渡性居住，可能这部分人群会在政策中被分流出去，但也不能夸大这一政策对一手市场的影响。

肖文晓：新政出台第一阶段，二手市场肯定有一定影响。按照以往习惯3月的时候就会出一个地方细则，广州细则出台之前还是按照老办法执行，这样还有很多业主，买家都在之前完成交易。

第二阶段则是二手市场成交量的萎缩阶段，因为20%的税费大家都不愿意承担，而且广州二手房的市场占比非常大，这两天都有做调查，基本上没有板块反映这种房间比例低于20%，包括珠江新城。这种政策对于二手房影响是全局性影响，在有一段时间内，在意买卖双方没有达成妥协之前影响还是比较大。

肖文晓：我认为此次政策杀伤力最大的还是20%的个税，它对二手房整体市场影响比较大，因为房源在市场上占比非常高。

对于二套房政策，我认为对于真正买二套房的人来说，无论利率提升1.1倍还是怎样，对于有购买力的买家来讲，不会因为一层首付要借钱等等，所以影响有限。

操控把戏百出房价控制目标或无意义

对于房价控制目标与GDP挂钩的问题，肖文晓则认为，基本上还是按照人均可支配收入。

不过其指出，这种控制目标在中国的意义不大，因为在统计上有很多可以操控的地方，例如开发商可以签两个合同，从土地上房价八千，但消费者付出可能还是一万，没有任何意义，现在所有调控一样无论限价，包括个税，有什么意义？出台交易成本增加，导致交易萎缩，因为没有成交，可能也不会有涨价，价格就是稳定，至少在统计上，意义上是稳定，对于消费者有什么好处？本意让更多人买得起房，对于消费者来讲20%的交易税费必然分摊在卖方双方，甚至给买家，你做这个政策从统计意义上数据很漂亮，很稳定，但对于买家一点好处都没有，现在这种调控在增加供应这一块做得还是很少，在市场不少的时候往往就是推商业地块而不是宅地，不会想到宅地更加便宜一点，或者在市场上推出更多这方面资源，经常都是抑制需求而不是增加供应，这样就很难达到标本兼治的效果。

肖文晓：单纯从统计数据上没有一点压力，12年新政策广州也执行了，但从中央来看还是要实施，广州毕竟是省会城市，你要做一个表率吧，即使你房价比较稳定。从广州目前情况来看或者广州地方政府的意愿来讲肯定不愿意提高，但从大局需要可能中央住建部直接给你要求，这可能就是内部文件要求你执行这个政策，这里面其实还是有很多变数。

增城、从化限购可能不大

肖文晓：限购范围，我个人认为增城、从化是属于县级市，一直以来统计口径都是独立于广州，广州公布房价也把他们囊括在内，限购性可能不大，而且增城、从化都是实行限价措施，我们现在没有看到房价有很大涨幅，因此地方政府也不会愿意。

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