广东房企以“刚需”应对调控

3月1日，“国五条”细则出台，业内预期房企分化将加剧

房企进入年报披露期。根据兰德咨询2012房企年报研评数据，广东标杆房企领跑全国。2012年销售额位居“千亿级”的房企分别为万科、绿地、保利、万达、恒大、中海，6个名额中广东房企占了4位。广东房企在开年以来的抢地潮中也身影频现。据大智慧通讯社统计，截至2月底，万科、保利、中海、金地、碧桂园、雅居乐6大华南房企今年已夺地558 .21万平方千米，支出合计204 .95亿元。

3月1日，“国五条”有关细则出台，据业内预计对楼市可谓“一记重拳”。万科、保利有关业内人士告诉南都记者，对政策环境及市场变化有预期有准备，不少房企直言企业分化将加剧，“谨慎乐观”。

华南房企热销珠三角

回顾华南大型房企在去年以来的回暖潮中，成绩喜人。兰德咨询发布的2012房企年报研评按房企年销售额进行等级划分，2012年“千亿级”房企分别为万科、绿地、保利、万达、恒大、中海，6个名额中华南房企占了4位。

2012年中国房地产上市公司综合实力榜100强，前10位中华南房企占据6席，万科、恒大、中海、保利再度位居前四，“四大天王”位置企稳。中国房地产开发企业品牌价值20强中，华南区企业12席，占60%。

上海易居房地产研究院公布的《1月份10大房企业绩报告》显示，今年1月，房企销售量持续升温。万科、保利、中海等10大房企商品房销售面积共计546万平方米，销售金额共计612亿人民币，同比分别增长121.7%和136.6%。南都记者从多家华南房企1、2月销售报告获悉，华南房企表现亮眼，继续领跑市场。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，“1月份楼市延续了暖冬行情的趋势，‘尽早入市’的情绪弥漫催生了这一波行情。”

南都记者注意到，中海1月份销售报告显示，珠三角地区为合约销售额及合约销售面积最多的地区。无独有偶，《1月份10大房企业绩报告》对10大房企销售面积统计结果显示，10大房企在珠三角的占比最大，占了四大经济区的32.0%。

对此，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向南都记者表示，珠三角城市具有巨大的市场承受力的空间范围，购房需求力非常旺盛，加之去年以来户籍制度改革等利好的激发，推动了珠三角房产的销售。中指院也指出，展望未来，长三角、珠三角等成熟的城市群的集聚程度将继续提高，随着北京、上海、广州等城市带动效应的进一步显现，所在区域房地产市场前景可期。

积极拿地　回归一二线市场

“市场布局对于销售业绩会有重大影响”，兰德咨询总裁宋延庆表示，“以保利和恒大对比为例，2012年，恒大实现销售额同比增长14.8%，与过去多年的凌厉势头形成了较大落差。反观保利地产，2012年销售额破千亿，又逆转了恒大，这与保利重点布局一二线城市直接相关。背后原因是，去年一二线城市市场好于三四线城市。”

南都记者发现，今年以来，多家华南大型房企积极拿地，全面回归一二线城市。

据大智慧通讯社统计，2013年1月1日-2月26日十大标杆房企共获得规划建筑面积735 .26万平方米，拿地支出合计259 .86亿元。分别占去年全年的8 .08%和12 .36%。其中，保利、中海、万科、金地为代表的华南房企拿地尤为狂热。

根据数据，不足两月间，万科以42 .31亿元获得的规划建筑面积达189.11万平方米；保利地产夺地154.55万平方米，拿地支出高达56.99亿，位居支出之首，中海地产拿地支出次之，为56 .01亿元。截至2月26日，金地夺地33.9万平方米，拿地支出40 .3亿元，占去年全年的56.19%，

年初以来，华南房企回归一二线市场趋势明显。南都记者从万科1月销售报告中获悉，在1月新增的8个项目中，有7个项目位于一二线城市，仅有一个项目在三线城市。C R IC监测数据显示，企业加大在一二线城市拿地占比是导致成本一路走高的主要原因。

“一二线城市土地稀缺，中心区域土地贵如黄金，而且具备稳定广阔的上涨空间，市场购买力强。”方圆地产首席市场分析师邓浩志向南都记者表示，一二线城市历来是大房企兵家必争之地，部分三四线城市的土地价格上涨较快，开发成本高且购买能力有限，“可能增加资金周转压力与投资风险”。

中指研究院研报显示，房企要实现业绩大幅增长，持续增加土地储备是必需，但高昂且持续增长的土地成本将成为阻挡中小房企发展的障碍。行业分化由此加剧。C R IC研究中心评论员李莹也指出，随着典型企业拿地策略分化越来越明显，业绩出色或者国资背景的企业在这场调控浪潮中越来越应对自如，而其他企业则逐渐在土地市场中缺乏优势。

以“刚需”应对调控

不断抬头的暖春行情终于让政府坐不住了。继2月20日新“国五条”的出台，本月1日，相关细则应声出台。业内人士推测，地方性细则将在两会后陆续出台。广东省房地产行业协会秘书长王韶认为，市场不断回暖，政府出台调控政策，“在情理之中。”

“国五条”细则再次强调了限购措施，个税征税方式也从严。细则中要求二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收。业内人士认为此举从限制供应层面体现政府调控决心。

南都记者在“国五条”及其细则出台后，采访了华南多家开发商，多数表示短期内政策影响不能显现，会待效果凸显再“随行就市”。

万科表示坚持主流市场定位，做对产品，2012年卖出所有房子里，144平米以下普通住房占比是90%，从客户类型看首次置业和改善型客户占比达到87%。万科很典型地多卖比较小的房子，基本面向自住型客户。

保利地产也向南都记者表示购买保利房子的客户中，约80%的比例是刚需购房。恒大更是一贯表示，走民生地产路线，“为老百姓盖住得起的房子”。

以刚需应对调控，已经成了广东这一批领先开发商的共识。在市场持续回暖的背景下，开发商借力中小户型的发展，试探着政府调控的临界点。

国家行政学院决策咨询部副主任陈炳才指出，住房转让20%所得税2006年就有了，但没执行下去。中国房地产学会执行会长陈贵对细则的调控效果报以质疑。“对老百姓，无论买房的还是卖房的，好像都没有好处，副作用强烈，却救开发商，救地方政府，救土地财政”。在他看来，房价不会因为细则的出台而下降。

中指研究院展望房产未来10年，刚需仍会占市场主流，城镇化进程将强力推动首次置业等刚性需求。王韶认为抑制投资投机需求仍是主调，限购和差别化信贷短期内不会退出，他呼吁房企调整产品结构，加大中小户型等普通产品建设，快速去库存，回笼资金。

多元化探索

按照2012年各企业平均每个项目的业绩贡献度计算，在保持现有在售项目个数的基础上，万科、中海、恒大等企业每年需新增10-35个项目。项目数量的增加势必给企业管理带来更大挑战，区域布局更广、城市更多也需要牵扯到更多精力，需投入更多人力、物力、资金进行管理。

对此，万科从去年以来动作不断，蓄势进军海外，向外国学习。万科总裁郁亮告诉南都记者，万科要在第三个十年成为中国大陆优秀的企业，第四个十年，万科目标是成为全球标准下的优秀企业。“因此要向外国学习，和优秀的合作伙伴合作，完善管理水平。”

今年以来，万科已先后联合香港新世界、美国铁狮门合作进军香港、美国市场。郁亮表示，未来万科仍将通过与当地知名开发商合作稳步推进国际化战略。

碧桂园从马来西亚起步加码海外市场。碧桂园马来西亚市场有关负责人向南都记者表示，一年以来碧桂园在马来西亚的投资总额已经高达百亿人民币，并推出马来西亚“第二家园”计划帮助购房办绿卡，重点吸引中国客户。目前在马来的投资项目已有5个，后续投资金额将不断加大。

除了向海外进军，商业地产也是近年来华南房企的关注焦点。记者了解到，富力、保利、中海、雅居乐、万科、恒大、金地等地产大集团，均宣称将加大商业地产的开发比例。