香港&ldquo加强版&rdquo印花税狙击短炒

‘新国五条’颁布两天后，香港楼市调控立即跟进。

香港财政司司长曾俊华22日下午宣布推出两项楼市需求管理措施，自今年2月23日凌晨起，200万港元或以下的交易的印花税税率，将由100港元提高至交易额的1.5%，最高达3万港元；其他交易的税率也将全面增加一倍，最高的税率由交易额的4.25%调整为交易额的8.5%。

内地炒客退潮

“此次香港出台的双倍印花税政策直击外地短期炒客，对香港本地买家而言，影响甚微。”中房信研究总监薛建雄对记者表示。

“新政出台后，香港楼市急降温在所难免，从新政内容来看很明显只针对炒房客，虽没有区别对待内地买家，但对内地人赴港置业造成了很大的影响。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民在采访中对记者表示。

香港财政司司长曾俊华表示，购买首套房以及置换房屋的买家暂可以豁免，沿用原先的印花税率，除此之外新税率适用于所有个人或公司购买住宅或非住宅物业的交易。

与此同时，非住宅类物业签订买卖协议时，应即时支付印花税，而不是等到签署转易契约时才缴付。

美银美林中港房地产研究主管魏志鸿在报告中指出，香港再次提高买卖交易成本其实比预期温和，新措施可有效遏抑内地买家买楼意愿，但对于香港本地用买家而言，尤其是首次置业人士或换楼客，可获豁免双倍印花税，需求仍然旺盛；加上地产商可以通过减价2%至4%的手段去抵消部分税额，因此预计短期内二手交投可能会减慢，楼价升幅会放缓，但不会下跌，一手销售会继续向好。

市场人士算了这样一笔账，根据目前的政策，外地买家在香港购买第二套住宅，倘若该住宅卖家持有期限不足6个月，在当前卖家印花税普遍由买家承担的情况下，交易价格超过400万港元，就需缴纳交易额40%的印花税；若交易价格超过2173万港元，仅印花税一项，税率就高达43.5%（包括8.5%的基本印花税、15%的买家额外印花税、替卖家缴纳20%的卖家额外印花税）。

有资深地产人士在新政后公开表示，目前香港物业至少有九成以上都在200万港元以上，且本地住宅买家绝大多数属于改善升级置业，因此新政所影响到的人群甚广。不过，这次新政仅能看成是去年10月新政后的一次补充，旨在更有效地全面打击炒楼者。

事实上，目前内地买家赴香港置业的热情已明显降温。

香港中原地产研究部数据显示，内地个人买家在港购买一手私人住宅的比例曾在2011年三季度达到高峰，占到总成交宗数的42%，成交金额占比更是超过半数，达51%。但至去年10月第二次加税后，内地人去香港看楼成交宗数比10月前跌了八成，但是楼价并未下跌。

数据显示，从2003年开始，持续了九年的内地人香港购楼热在2012年开始退潮，香港楼市正在逐渐回归本地买家时代。2012年香港楼价累计按年上升超过20%，不过内地买家的比例则在2003年到2011年连续九年上升后，出现了首次下跌。

美联中国集团曾在去年10月加税后访问了229个内地买家，其中3%表示，不会考虑短期内在港置业；另外，有62%受访者表示，半年内不会购买香港物业。该集团的统计数据还显示，上轮新政推出后，90%的内地买家没有来港看楼，成交接近零。

房价连涨八年

香港特区政府在2010年11月就推出过额外印花税的措施以控制房价的快速上涨。将2000万港元以上的楼宇买卖印花税税率由3.75%提高至4.25%，同时不再容许2000万港元以上的楼宇买家延交印花税。之后，2011年香港楼市全年成交量大幅下降。

“2004年以来，香港房价连涨八年，2011年超过1997年高点。香港政府在2010年11月出台额外印花税；2012年10月推出买家印花税、提高额外印花税。但前两次调控的市场效果均不明显，楼市在平稳了一段时间后，再度亢奋，此次新政已是第三次加税。”易居研究院副院长杨红旭告诉记者，只要以美国为首的发达国家仍实行宽松货币政策，香港房价就难以调头下跌。预计在2013年香港房价的涨幅将收窄，趋于高位盘整态势。

曾俊华表示，1月香港的楼价上升2%，而现时的楼价较2008年低位上升120%。非住宅物业市场亦十分火热，去年商铺楼价上升39%，写字楼上升23%，工业大厦上升44%，特区政府不希望火热的情况蔓延至住宅物业，所以有需要推出措施。

香港房屋局局长张炳良近日公开表示，香港如今处于低息及流动资金异常充裕的特殊环境，外国仍在进行量化宽松政策，当下楼市炽热，泡沫风险上升，如果政府不采取措施介入市场，当泡沫爆破，情况有可能比1997年更严重。非住宅物业同步调控

去年香港“10月新政”执行一个月后，住宅成交量下跌五成，迫使多数炒家从住宅物业市场转移到商业物业市场淘金。

据香港媒体报道，长江实业近日分拆在葵涌的酒店项目进行出售，由于非住宅物业不受买家印花税和额外印花税的限制，且售价较市场价格有优势，项目吸引大批市民蜂拥抢购，其中有不少内地买家，推出的360个单位在两天内售罄。有买家在买入24小时不到便转手卖出，获利超过40万港元，市场预测长江实业可能从项目中套现14亿港元。

拆售酒店之举令不少业内人士认为其做法是“钻政策的空子”。因此香港政府此次推出两项新措施针对楼市，除了住宅印花税翻倍外，更针对非住宅物业出招，要求提前缴纳印花税。政府还将修订《印花税条例》，令非住宅物业，包括商铺、写字楼、工业大厦、车位等的交易，在签订买卖协议后，便须缴付印花税，而非待签订转易契约时才缴纳。此做法跟住宅物业交易做法看齐，增加买卖非住宅物业成本，阻止炒风蔓延至非住宅市场。

不过，是否因为亚洲地产大鳄最近的动作催生新政的出台，曾俊华否认。他指出，去年香港的写字楼、商铺和工业大厦价格均大幅上升23%、39%及44%，政府推出相关措施只是为了抑制炒卖，防止楼市泡沫进一步恶化。

楼市仍平稳向上

香港中原地产最新报告显示，印花税政策加码，并未阻碍香港楼市进入季节性旺季。

报告称，今年元宵节期间，香港二手房市场买卖仍在稳步增加。预计市场消化政策后，楼价仍会向上攀升。楼市明显正在摆脱新春长假的影响，逐步恢复正常。按照香港楼市的传统惯例，在元宵节后，便会进入季节性旺季。预期在3月成交有望攀升，楼价同样向上，但不会急升。由于香港政府刚推出新政，许多细节有待澄清。

此外，内地的房地产开发商则加快了进军香港楼市的脚步。1月下旬，万科与香港新世界集团联手拿地，成为了近期香港楼市最热的话题。