万达绿地模式的 潜在伤害

这些数据，想必大家多少听说过，请允许我重复一次，加深大家的印象。有一项调查说，2011年至2015年，全国20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。仅苏州一地，正在规划、建设和已经完工的综合体就达25个。杭州号称要打造大大小小的城市综合体上百个。上海在2011年至2013年，将新增50多个城市综合体项目。成都，在建和立项的城市综合体达到88个，仅天府新城新建的城市综合体就高达50多个。而沈阳中央商务区2015年将有58个城市综合体竣工。有的县级市也有10多个综合体。如今的中国，几乎已经到了无综合体不成欢的地步。

为什么一下子冒出来如此庞大的城市综合体？虽然开发商作为商人总是逐利的，但这么大体量的项目，如果地方政府不持欢迎态度，开发商想做也很费劲。而地方政府喜欢城市综合体，据说是因为它能创造税收，提供就业，拉动GDP。真的是这样吗？

很多大型城市综合体至少有三个业态是必备的：酒店、购物中心和写字楼。按照仲量联行酒店集团负责人的说法，现在中国的酒店，80%是亏损的。这个数据也为今典集团董事长张宝全所证实，他是专门做五星级酒店的。另一个知名开发商告诉我，他刚建成了四家酒店，只有一家是勉强保本。酒店都亏损了，你还能指望它给你交税么？

至于购物中心，一个叫莱坊房地产经纪公司的机构去年底披露了它的一项调查，中国二线城市大型购物中心的平均空置率为10.5%。有些大型综合体，似乎在当地特别红火，但一个大型购物中心的繁荣，可能意味着它周边四五个中小型购物中心的衰败。从消费和税收的角度，对于地方政府很可能是个零和游戏。人们总是以艳羡的聚光灯追打着那些了不起的成功者，但有几个人看到，闪闪发光的新光天地隔壁，就是黯淡无色的华贸购物中心！

有人说，市场总是有竞争，不是综合体吃掉你，也会有其他后来居上。好吧，我们看另一个方面，土地款。据说很多三四线城市哭着喊着邀请万达绿地去建万达广场、绿地中心，为此不惜量身定做，而且地价低到不可思议。按每平方米土地款少2000元计算，30万平方米的项目流失了多少土地款？这需要多少年的税收才能补回来？要知道，个别著名的地产商，广场建成了，地价款还没付清，却一再要求地方给它税收优惠。

说到写字楼，绿地去年宣布要在江西上饶市建设一个巨型综合体，总投资120亿元，建设周期3至5年，总建筑面积200万平米，而该综合体项目落脚的信州区（上饶市政府驻地），城区人口只有21万，2011年财政总收入刚刚突破10亿元。这样的城市，有多少发达产业、公司能填满那个高达200米的大厦？上饶市为什么要建这么个巨型建筑体，我忍不住以小人之心推测，至少，市委书记、市长们每个人可以在五星级酒店长年包一个豪华套房。

我常常眺望到这样的情景：几年后，很多城市已交付使用的综合体，那些富丽堂皇的五星级酒店，高耸入云的写字楼，庞大无比的购物中心，客流量很可能无法维持基本的运转，而商铺和公寓的投资者只能选择漫长的等待。那些空旷寂寥的庞大建筑群带来的伤害，一个城市有多大的承受力？哦，那时，因为招商有功，城市面貌大变，书记市长们已经高升调走了，只剩下凭吊客孤独的身影。