三房企跻身千亿俱乐部，万科不再独孤求败

绿地大建综合体保利狂揽地王、万达靠商业取胜

早在去年12月初，谁将成为千亿俱乐部新成员的推测便纷纷出台，其中恒大、保利、中海、绿地呼声最高，有专家预言，今年千亿俱乐部成员将增至5名。

日前，中国指数研究院和克尔瑞相继出台全国房企销售金额排行榜，尽管具体数字略有差别，但是进入千亿的企业相当一致：万科、保利、绿地，而此前呼声甚高的中海、恒大，均以900多亿的成绩“候补千亿”。去年便有953亿元销售金额的万达地产，虽然至今未有明确数据，但其高层高调表示，去年集团总收入1416 .8亿元，其中商业地产公司已逾千亿。

销售金额并非房地产企业的唯一标准，今年站在千亿之上的房企，未来也有掉下去的可能。如果企业发展就像马拉松，至少在2012年这样跌宕起伏的节点上，这些企业是逆市跑出了新纪录。

1412亿

龙头老大——— 万科　　第三年稳坐千亿俱乐部头把交椅

关键词：快周转物业管理合作开发

2012年是万科加盟千亿俱乐部的第三个年头，年度销售金额1412亿，继续坐稳千亿俱乐部一哥位置。早在2010年，当万科以70 .5%的高增长实现中国房企首千亿传说时，万科总裁郁亮接受媒体采访自爆“千亿秘笈”，其中包括回归行业原点、坚持主流市场、优质的物业服务、合作开发以及有质量地增长。

若继续向前追溯十年，一些业内颇具影响的事件，或许可以更生动地描绘出万科千亿征程的轨迹，人才、质量和物管是其中显而易见的重点。2000年，万科启动“海盗计划”，从擅长工程管控的中海地产挖走大批职业经理人；2002年，将创建于1956年的美国四大房企之一P U LT E H om es视为学习标杆，学习其强大的客服系统，引入第三方客户满意度调查，并逐渐与分公司业绩挂钩；2003年，启动“磐石行动”，提出工程管理五年发展规划；2004年，万科第一次将千亿定位目标年度销售额，当时预计实现的时间是2014年；2007年，万科开始思考如何去管理千亿规模的企业，并启动“007行动”，面向全球选聘人才；2009年底，调南京万科总经理朱保全任集团物业事业部执行官。2010年，万科提前原计划四年实现千亿销售额。

在这个过程中，有些被持之以恒地坚持执行。比如，144平方米以下的中小户型一直在万科产品中占比近九成；快周转模式则借助拿地、开发、销售的“5986”定律进一步量化；物业服务在万科集团的地位越来越重要，并在去年相继推出包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新；合作开发也非常普遍地出现在万科新增项目中。

除了自身的努力，中国高速城市化带来的房地产黄金十年以及房价的快速上涨，也是万科迈入千亿的有力推手，郁亮当初也将实现千亿首先归于行业机会：“行业给我们太多的机会了，房地产行业比我们想象中进步更快一些。”

10 78亿

老牌国企——— 绿地　大建综合体，对赌三四线城市未来

关键词：商业地产　超高层　布局三四线城市

万科独孤求败的时光在2013年新年被打破，中指院刚刚发布的2012年房企销售金额排行榜显示，绿地集团以1078亿元的销售额位居第二。

在过去的6年内，有着复杂背景的绿地集团在业界称之为“红顶商人”张玉良的带领下从上海走向全国，布局45个城市，昂首跑进千亿俱乐部。虽然绿地集团被公认为拥有中国最良好地方政府关系的房地产商，但用这个单项理由支撑其在过去几年中的迅猛扩张，显然不够说服力。郁亮在去年评价绿地发展模式时曾说：“万科赚了很多战术的钱，绿地则赚了很多战略的钱。”

绿地在全国性扩张过程中的模式特征非常明显，2004年即开始在全国新城区综合开发中打造城市综合体和超高产品并热衷于打造城市地标，很多开发商望而却步的超高层，绿地却能够“懂得政府的战略和要求”。“我们目前在全国有超过17幢超过300米的高楼，这个品牌知名度是其他的国内商业地产商达不到的。”绿地集团董事长张玉良曾说，“等绿地在各地的超高层、综合体、商业设施运作起来，相信不止是万达的水平。”

2012年四季度，绿地集团与江西上饶签约，项目总投资120亿元，总建筑面积200万平米，等于再造一个上饶新城区。绿地正以一种狂奔的速度和勇气，对赌中国三四线城市的未来。2012年7月以来，绿地集团先后在经济尚不发达的三四线城市，如宁夏银川，河南郑州、开封、新乡，辽宁本溪，湖北荆州，江西南昌等，启动一批重大城市综合开发项目，总开发面积达1500万平方米，总投资额超过1000亿元。

与此同时，绿地已从商业地产业绩快速增长中收获果实，2011年绿地商业地产销售额增长100亿元，2012年预算增长200亿。商业地产开发量已占到整个集团的40%至45%，未来或将达到五成甚至六成。

和万科的求稳不同，绿地提出今年将坚持拓展战略性城市、深耕重点城市与渗透潜力型二三线城市多路齐进，巩固华东、华北、东北、西北、西南、华南及中部6省的七大板块格局，并陆续把这些板块提升至事业部的架构，并重点获取具有较大潜力和影响力、撬动力大的新项目。

10 18亿

强势央企——— 保利　五年三连跨，趁势狂揽地王

关键词：中高端精品　激进资本　大胆拿地

保利地产2006年刚上市时，与万科这样的一线房地产开发企业差距还很大，两年后即名列A股地产类上市公司前三甲。保利地产用5年进入国内18个经济发达的大中城市，迅速建立全国性布局。上市3年，销售超过200亿，从地区公司做到全国一线大房企。保利地产去年以1018亿元惊人的销售业绩挤入国内千亿元俱乐部前三甲，大有与万科并驾齐驱之势，保利模式的成功，已令业界无法忽视。

业内人士普遍分析，保利全国化布局基本完成并开始进入收获期，是其近几年市场占有率迅速提升的重要动力。保利在进入的每一个城市深耕细作，在集团总部的强力支援下，要求区域公司“三年跻身五强，五年进入三强”，因此，保利各区域公司都能在较短时间内具备滚动开发、持续经营能力，市场份额不断攀升。

“保利是过去几年增长最稳定的一线房企，保利扩张成功，除了得益于它强大的综合资源优势，产品线的布局也是关键。”在兰德咨询有限公司总裁、首席咨询师宋延庆看来，保利产品结构的优势非常突出，系列化、标准化、中高端精品路线的全覆盖，是其核心竞争力。

许多业内人士与宋延庆持相似观点，认为保利稳健扩张的综合资源优势在于其央企品牌效应和强大的融资能力。宋延庆表示，保利在资本市场、银行开发贷款、信托资金、海外债券四大融资渠道都具有很强的融资能力。其高负债率造就高增长，另辟融资蹊径，资金短缺增发融资的激进资本主义的资本运营策略也是业界视为保利成功扩张的关键因素，“因为这确保了保利在疯狂扩张过程中有充足的粮草供应”。

除此之外，保利在拿地上一向不拘一格，十分大胆，去年就在全国多个城市疯狂刷新地王纪录。等量储备、快速扩张的策略也使保利在圈地上游刃有余。而央企背景和强大的融资能力，也正确保了其圈地的顺利。

逾10 0 0亿

商业奇兵——— 万达　旗下商业地产年营收过千亿

关键词：商业地产　二三线城市　规模效应

时间倒回到一年前，万达集团董事长王健林的2011年度总结言犹在耳：“2012年，万达集团总收入要实现1160亿元，其中商业地产公司收入970亿元。按照现在的速度发展，2015年，万达将超过全球排名第一的美国西蒙公司，成为全球不动产行业的老大。”

日前，《新京报》报道万达集团2012年收入1416.8亿元，其核心的商业地产公司年收入也过千亿。昨日，万达集团公关部高层人士向南都记者证实此消息，并称这一两天就将公布具体数据。不过截至记者发稿，万达集团官方网站尚未披露这一数据。

事实上，早在2011年，万达商业地产已实现收入953亿元，成为千亿俱乐部的“准会员”。“万达商业地产公司得以在2012年的宏观调控之下逆势而上，源于多年前开始进行的产业结构调整，受宏观调控影响大的住宅开发，在万达业绩中占比已大幅减少。”万达集团相关负责人如是说。

市场观察人士认为，此为正解，但仅仅适用于万达。根据中房信克尔瑞的统计，尽管2012年政策调控集中在住宅领域，商业地产整体表现还是不及前者，万达是一枝独秀。万达在二三线城市的布局及在区域市场的规模、品牌号召力，令其住宅及写字楼产品销售具备独特竞争力。此外，由于万达的品牌形象及优秀的城市综合体运营能力，成为各地政府招商引资的重要对象，低廉的土地价格、有吸引力的政策优惠大大降低其开发成本。从拿地到开发只要18个月，万达速度在商业地产开发领域罕见。

也有分析人士指出，在万达的业绩报表中，其盈利仍然主要靠公寓和住宅的销售，租金对整个业绩的贡献比例较低。兰德咨询总裁宋延庆更公开表示，万达商业不动产的不盈利比例较大，若其盈利模式不更改，在国内A股上市将很难实现。

2013年，万达还将开业20个万达广场、17家高星级酒店，新增持有物业面积436.6万平方米。调控之下的万达式扩张，分外惹眼。

千亿之问

Q：为什么他们跑得快，却没有死？A：资本、产品、布局优势以及管控体系的优化

万科晋级千亿俱乐部两年后，终于出现了新晋成员，而之前叫板万科的绿城在销售额度接近800亿元的2011年深陷资金危机被迫断臂求生，更早叫板万科的孙宏斌在顺驰尚未踏进500亿这个门槛的前夕轰然倒下。这不是偶然。

从上世纪90年代初起，中国房地产走过了20个年头。曾经被轻视为钢筋加水泥的粗犷型行当，已然迎来了拼实力、讲战略、比智慧、量速度的新时代。

固执的孙宏斌和飞扬跋扈的宋卫平曾都把万科作为超越的目标，结果孙宏斌的顺驰帝国瞬间瓦解，宋卫平被迫割肉。印证这样一个事实，房地产行业仅有雄心是不够的，齐全的产品线、优秀的内部管控以及便捷的融资渠道等都是安全晋级千亿级房企的因素。

比如在走出杭州进驻长三角的同时，绿地开启了全国布局。亦官亦商的绿地掌舵人张玉良似乎更懂得把握时机，在保持区域市场内的绝对领先的基础上，进行多方并举的发展战略，商业地产、住宅、复合超高层，以地标撬动城市。而绿城除了在住宅上宣扬所谓的高端住宅模式之外，并没有完善的产品线，导致在近两年的调控政策高压下陷入危机。

进入千亿俱乐部的房企都有一流的管控。比如保利在此次调控到来之前已在全国三大核心经济圈、十大重点城市布局。保利的“圈层领袖”的布局方式将最大限度地分享中国区域经济发展的“头啖汤”，同时分散了单一城市房地产市场波动隐含的投资风险，并且提高了资金使用效率。业界传唱，保利一亿元资金的使用效率等于绿城6亿元的资金使用效率。

和保利一样，绿地在走出上海之后，大幅提升内部管控体系，目前在全国已经形成7大事业部。和万科的区域公司一样，这些事业部拥有灵活自主方式，而反观顺驰和绿城则是当家人一言堂。

完善的产品布局也是晋级千亿的保障。比如全国超过5成的超高层地标写字楼都是绿地开发的，这些地标不仅仅为绿地带来稳定的现金流，也保证了绿地产品结构的多元化。2012年绿地的商业地产带来超过200亿的销售额。“区域和产品多元的好处是，在遇到形势政策的变化时，可以灵活转身，而绿城和当年的顺驰都没有这样的战略思维。”兰德咨询公司总裁宋延庆说。

当然，还有个先天优势，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同补充，当前过千亿级别的房企，都是带有浓厚的国企的背景，这让他们获得很多各方面优势，例如低融资成本、更便宜的拿地成本，“发新股和融资这方面，国企之间的合作是比较容易达成的，国企和民企合作，国资委的审批比较严格，万科、保利、绿地也获得了更多的信贷支撑，这是客观存在的相对优势”。

千亿之忧

行业垄断加剧，3成房企面临淘汰危机

与千亿阵容对比鲜明的是，中小房企处境艰难。《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》指出，随着房地产市场竞争越来越激烈，市场竞争格局已经发生了较大变化。在可预见的未来几年内，房地产行业的利润率将会越来越低，房地产开发企业的业绩分化将会进一步加剧。

即便在2012年度中国房企住宅销售金额T O P 50排行榜上，分化也很明显，一哥万科甚至与400亿元位列第11名的龙湖地产就有1000多亿元的差距。

千亿扩容的榜单传达出市场分化的强烈信号，标普在近期的报告中称，2013年将是楼市的“两极分化年”，强者会愈强，而部分中小房企因此出局。

公开资料显示，近年来，随着融资难度加大，企业资金占用费和贷款费用“吃掉”项目开发利润的比例越来越高，普遍占比是30%-70%。大房企融资更有优势，能从银行获得更低息的贷款，而小企业则融资渠道狭窄，资金链更容易紧张。这被认为是加剧市场分化的一大根源。

纵观各大研究机构报告，都在传达一个同样的信息：随着政策调控的常态化和不断深化、细化，中国的房地产市场正经历着前所未有的根本性变革。