深控资产注入将扩大到深圳国资系统

　　“随着科之谷项目的注入，揭开了深圳（楼盘）控股获得母公司资产注入的序幕。”深圳控股主席吕华在谈到年初获得集团注入资产时，如是欣喜的表述。

　　而除了获得母公司的资产注入外，深圳控股可能还将在整个深圳国资系地产业务的整合中得利。

　　3月28日，深圳控股主席吕华在2012年业绩会上就明确表示，今年1月份科之谷项目的注入只是第一步，后续还会不断有新注资注入的动作。“理论上，或者我们愿望上，大股东除了科之谷以外，潜在的项目还有两三百万平方米，这些项目在深圳都是非常成熟的优质资源，这些最终都会注入到深圳控股。”

　　吕华当天还强调，深圳控股资产注入的视野不仅局限在大股东，还将扩大到整个深圳国企系统。这对深圳控股而言，无疑是个大好的发展机会。

　　在当天的业绩会上，深圳控股投资者关系经理周全还介绍到，公司今年的销售目标是90亿，比2012年实际销售增长48%，这个增长率是比较高的。

　　“我们对完成90亿销售目标非常有信心，今年总体货量大概是160万平方米，整体货值大概是230亿元，只要去化率达到40%即可完成全年目标。”

　　周全表示，今年可售货值中包括深圳的科之谷和泰然大厦两个高价值项目，两个项目加起来销售目标大约是44亿，占到整体销售目标的一半，但这两个项目一个是工业项目，一个是公寓项目，都不受调控影响。

　　而对于长期发展目标，深圳控股称，希望五年后能达到250亿元的销售规模，其中大部分来自深圳地区，另一部分则来自珠三角地区。

　　此外，在土地储备方面，深圳控股还将重点通过城市更新和资本注入的方式在深圳增加土地，其他的区域则会谨慎考虑现在已有项目的一些二线城市。

　　“随着我们战略的落实，三四年之后深圳控股将在深圳市区拥有400万平方米的土地储备，这会占到公司整体土地储备比例的30%左右，价值会超过60%，我们希望五年后成为深圳地区领先的地产商和运营商。”深圳控股表示。

　　以下为深圳控股2012年业绩会现场实录整理

　　现场提问：公司提到希望五年之后深圳的土地储备占到总土储的30%，请问现在这个比例是多少？公司有无下一步的资产注入计划？

　　吕华：

　　我们远期目标是深圳的土地储备达到30%，通过1月份的资产注入，目前深圳土地大概占所有土地储备的16%，原来是9%。

　　1月份科之谷的注入是第一步，我们后续会不断有注资的动作。理论上，或者我们愿望上，大股东除了科之谷以外，潜在的项目还有两三百万平方米，这些项目在深圳都是非常成熟的优质资源，这些最终都会注入到深圳控股。

　　但我们不是兼并，这些注资还要取决于很多条件，比如说这个项目本身的土地手续、管理手续是不是完善，这是很重要的前提条件。因为像科之谷这样的项目前期手续完善需要相当长的时间，这跟我们努力的程度也有关系。

　　第二，大股东也要经过深圳国资委等管理部门的审批，比如说对价的审批，这些也需要时间。另外还需要市场的配合，这些都存在相关的不确定性，所以这个时间表我们不能具体透露。

　　但是，从我们这次注入的过程来看，深圳国资系统对这方面的工作很支持，符合深圳市政府和国资系统提高国有资产证券化的整体思路，这方面我们不用很担心。总之，下一步我们会进行多方面的沟通，争取尽快拿到更多能产生好收益的优质项目，能够在深圳控股里开花结果，但是这个我们没有具体时间表。

　　现场提问：公司提到除了要加大母公司的资产注入力度之外，还有一个发展重点是加强与深圳国企系统内的项目合作，关于这方面能不能具体介绍一下？今年有没有具体计划？

　　吕华：

　　关于和深圳国企合作，这是我们深圳控股一直在做的事情，也是未来的一个方向。因为，对于国企系统来说，也有资源整合的需要，深业集团也在国企系统里面，在房地产专业方面，人才队伍方面也有一些摸索，所以这种资源整合是历史性的。

　　第二，从深圳控股的角度来说，和国企合作，特别是和深圳有一些优质土地储备资源的国企，他本身不具备专业开发能力，他们跟我们合作是一个很好的机会。因此，我们资产注入的视野不仅局限在大股东，还可以扩大到整个深圳国企系统，这将是一个很好的机会。正是因为这样，所以我们提出加强和深圳国企合作。

　　目前具体计划我们正在实施过程中，但还不方便透露，因为现在主要还是在母公司层面，比如说和深圳地铁合作的合作，同时和在前海的深圳国际，我们也在洽谈合作，但这些都是很前期的，因为深圳国际在前海的土地还没有最后落实，我们只是达成了前期合作意向。

　　可以肯定的是，深圳控股今后会与更多的深圳国企合作，只是在没有谈成的情况下我们不便透露太多，而什么时候谈成也不好设定明确的时间表。

　　现场提问：您提到可能与在前海拥有项目的深圳国际合作，那么公司今后在深圳前海区域是否也有一些具体的发展计划？

　　吕华：

　　目前想加入深圳前海开发的公司很多，而深圳控股作为深圳的国有企业，而且曾经是深圳驻港的窗口，也有唯一的上市融资平台，所以理所应当在前海发挥一定的作用，这一点我们会去努力。

　　但是，现在前海真正的土地出让还没有开始，在前海有地的企业也是因为历史原因造成的，不过这些地到底归不归他现在也不是很清楚。我们刚才提到和深圳国际的合作是非常前期的，因为深圳国际到现在也不知道在前海能拥有多少土地。

　　当然，我们会积极寻求在前海的机会，也希望能够有一些作为，同时我们也非常有信心，会在今后前海的开发中发挥一定的作用。但是，到底会有什么样的效果现在还不好说，包括和深圳国际的合作结果现在也还不确定，只是我们有这样一个愿望和态度会去积极争取。

　　现场提问：深圳控股2012年底的净负债率是84%，比上一年同期上涨了12%，请问原因是什么？

　　吕华：

　　我们现在的净负债率是84%，略有偏高。但是，负债率要从不同角度看，一个发展比较快的企业有这么一个过程，他的负债率是较高的，关键是你借来的钱是不是能够投到一些好的项目上，并产生一些好的回报。

　　深圳控股去年底负债偏高有两个原因：一是我们原有土地储备结构里面有一些在三四线城市，这些城市开发速度很难提高，所以这样一来就造成资金的积累，我们现在提出来要在这方面加快变现的速度，通过合作加快开发，甚至转让一些项目，这也是降低负债率和资金积压的办法。

　　另外，负债率高和我们现在要加大开发也有关系，因为现在深圳控股持有的一些旧改项目前期需要很长时间，但这些项目是优质项目，这部分的投入是值得的，将来会给我们带来非常丰厚的回报。另外，我们自己的产品开发力度也很高，也加大了开发量。

　　我们2012年和2011年相比开发量增长了一倍，2013年和2012年相比开发量又增长了很多，这是提前部署我们五年后要达到250亿销售目标的举措。这个过程加大了开发量，必然要动用更多的资金，这就造成了负债率提高了。

　　而我们通过注资则可以很快降低负债率，科之谷注资最终完成后，净负债率预计可以从现在的84%降到66%左右，这是一个趋势。

　　现场提问：深圳目前是公司重点发展区域，并且在商业地产方面有很大的体量，但深圳的商业地产市场竞争却非常激烈，请问公司如何面对这种竞争和调整？

　　吕华：

　　其实关于商业地产，我们也意识到未来这方面的竞争在深圳会很激烈，但无论是来自国企还是民企的挑战，我们还是比较有信心，这源于我们是一个深圳的老企业，我们扎根在深圳，我们有深厚的基础。同时我们的项目所处的位置都是深圳非常黄金的地段，基本上可竞争的对手不多。

　　另外，我们在做商业地产的时候我们本身就有忧患意识，进入这个行业我们也知道商业地产以后的竞争很激烈，会比住宅难很多。所以一开始组建商业地产公司的时候我们就往高起点，高标准的要求去组建，包括我们引进了之前广州（楼盘）太古汇的郝继霖团队。从目前来看，我们所做的科之谷项目应该说在前期策划、定位、招商、建设、运营、规划方面都是达到了相当高的水平，将来应该会成为深圳新的地标，所以我们对自己的商业地产前景充满信心。

　　现场提问：去年公司和沿海家园做了一些资产互换，同时公司也是沿海家园的第二大股东，但这几年沿海家园发展的也并不好，请问公司今后是否会继续和沿海做类似的交易？公司对对沿海的股权投资会不会发生变化？

　　吕华：

　　我们和沿海的那次合作是对价交易，因为他们当时陷入了债务危机，是次交易的目的是避免沿海绿色家园高息债的违约风险，去年我们大概持有5000万美元沿海绿色家园债券，出于保护投资我们做了一个一揽子交易。之于今后是否会继续与沿海合作，我们目前还没有明确的计划，但不排除以后有机会合作。

　　管理层：

　　我们作为沿海家园第二大股东，对于他的策略，他的定位我们也不会过多的介入，跟他未来的合作我们没有更多的想法，更没有任何计划。

　　另外，刚才我们讲沿海的资产是策略性投资的，我们所持有的沿海股权在我们的资产结构里面的看法，对这个上市公司我们并没有什么看法。

　　管理层：

　　我们在2006年买了沿海的普通股，之后又买了可转换债，形成了对沿海家园的投资情况。现在沿海经营很困难，负债率也很高，去年还陷入了债务危机。所以市场上认为他有点危险，我们是第二大策略性股东，我们在他困难的时候，同时当我们的股权和债权受到威胁的时候我们去帮助他。

　　其实，我们也考虑过像沿海这样的资产在公司整个资产包里相对处于低效，或者没有发挥作用，我们也在想办法解决这个问题，我们和沿海的董事，其他的股东，其他的债权人在过去几年也陆续在想办法解决这个问题。

　　如果目前在二级市场上出售，只是一个可供考虑的选择，但是我们持有这么多股票，这个可操作性很差，我们不可能在市场上把自己的市值压得很低，这样对所有的股东，包括我们自己在内会造成很大的伤害，所以应该不会考虑这样做。

　　目前我们对沿海的投资，总的前提和思路是想在不损害深圳控股的股东利益，力求最大限度地拿回我们当时在沿海的这笔投资，并力求有一个比较好的回报，我相信我们会找到很好的解决方案，也希望这个方案到来的时间不会太长。

　　现场提问：最近广东省公布了国五条的细则，请问这对深圳控股会产生怎样的影响？对于即将出台的深圳国五条细则，您有怎样的预期？

　　吕华：

　　就目前情况来看，国五条在各地将陆续出台细则，但还有很多不明朗的因素。广东新出的国五条细则好像也是非常不清晰。我们现在觉得国五条对我们的影响不是很大，因为它主要针对的是二手市场，我们判断短期内它会对一手市场产生利好，长期可能这个政策，包括个税的因素会降低整个市场的流动性，因为一、二级市场是联动的。如果各地真正能够严格执行，可能对市场会有一定的影响，包括对一级市场。

　　由于深圳版的国五条细则还没有出来，原来听说各个地方对国五条都有不同的看法，这其实是地方和中央政府的一个搏弈过程，地方政府肯定不想让自己的市场慢慢萎缩，所以大家始终不出台就在观望。要说有特别的东西，我想应该没有，预期会怎么样我真的不知道。

　　其实，政府出台调控政策真正的目的是希望房地产市场平稳增长，不是快速的增长，这是我们的预期，我相信深圳市政府也是这样预期的，这种预期也是符合开发商长远的利益，也是我们希望看到的。