风波后的报表 SOHO中国公布净利润超百亿

　　或许是因为去年销售下降得厉害，加上自下半年以来SOHO中国风波不断，在2012年业绩公布之际，以往高调的SOHO中国出乎意料地取消了新闻发布会，替代的是董事长潘石屹一段6分25秒的视频业绩报告。不过，寥寥几句的业绩说明让这个视频报告更像一份推广广告。

　　出彩的业绩？

　　3月6日中午，SOHO中国发布2012年业绩报告。2012年，SOHO中国实现营业额153亿元，在去年同期56.8亿元的基础上了涨了169%。毛利也由2011年的27.3亿元增长至90.06亿元，增幅达229%。

　　在营业额快速增长的同时，SOHO中国2012年的净利润也实现同比172%的增长至106亿元，其中，核心净利润约33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约22%。

　　公告指出，2012年，公司权益股东所占纯利约105.85亿元，在2011年的基础上增加了约66.93亿元。这主要是由于本期间销售物业确认面积大幅增加以及投资物业增多导致物业评估增值大量增加。除去投资物业的评估增值，核心纯利为人民币33.35亿元。

　　对于这些翻倍的增长，SOHO中国称，2012年公司营业额和净利润的增长主要是因为银河SOHO完工交付，结算建筑面积大幅提高所致。

　　数据显示，2012年SOHO中国的结算建筑面积约23.6848万平米(不含车位面积)，较2011年结算的10.0315万平米上升了136%。2012年，SOHO中国结算的可售面积(不含车位面积)平均售价约6.6639万元/平米，较2011年的5.667万元/平米有所增长，增长幅度约18%。

　　不过，2012年业绩最关键的银河SOHO项目具体结算面积究竟是多少，这份业绩公告并没有给出具体的数据。

　　此外，虽然SOHO中国已经宣布由“散售”转型“持有”，但宣布之期已是2012年中期，对于2012年的具体的销售情况，SOHO中国并未直接言明。

　　该份报告零星指出，“2012年度确认的营业额主要来自银峰SOHO(原望京SOHO)及SOHO中山（楼盘）广场等项目。这两个项目的合同销售金额共计约94.68亿元，均价约5.0531万元/平米。”

　　数据披露，截至2012年底，银峰SOHO已售出的面积在可售面积的占比约83%，SOHO中山广场项目的销售面积达57%。

　　“94.68亿元”，这正是SOHO中国今年1月发布的《瑞银大中华区会议演示文稿》中提到的2012年合约销售总额。

　　实际上，在SOHO中国2012年中期宣布转型之际，也将其销售目标由此前的230亿元下调至120亿元，但就目前而言，2012年SOHO中国完成其目标的78.9%。

　　转型的艰难

　　除了营业额及利润的高增长，SOHO中国2012年年报也尽可能地展示了其另外一个财务优势低负债。

　　数据显示，截至2012年12月31日，SOHO中国拥有现金约222亿元，净资产负债率为2.6%。这一数据在房地产行业里并不多见。

　　SOHO中国称，2012年10月成功发行的10年期10亿美元债券，让公司的进一步发展有了扎实基础。这也是迄今为止非国有开发商成功发行年期最长、规模最大的美元债券之一。

　　“强劲的业绩收入使得公司的财务状况足够健康，确保在将来即使经济形势有所变动，公司依然可以在转售为租的战略转型发展道路上稳步前进，同时也使SOHO中国有充足的资金在其两大主要市场-北京（楼盘）和上海（楼盘）继续寻购”，SOHO中国如此认为。

　　根据SOHO中国新闻稿内容显示，2012年，其销售物业占比约25%，自持投资物业占比约75%。之后将不断提高自持物业的比例，直到2015年，SOHO中国持有物业比例将达到100%。

　　另据公告显示，目前，SOHO中国在北京和上海的繁华地段持有最有价值的商业地产物业超过170万平米。SOHO中国宣称，“公司将成为北京和上海最大的甲级写字楼开发商，且分别是上海外滩最大的业主及北京前门大街的主要业主。”

　　即便拥有较大规模的商业体量，但这并不意味着SOHO中国转型“持有”之路一帆风顺。

　　资料显示，虽然公司持有物业比例在增加，且北京上海两地的商业办公物业的租金收入不断上涨，而SOHO中国2012年投资物业的租金收入并不如意。

　　年报指出，2012年SOHO中国投资物业的租金收入仅1.48亿元，在2011年9109万元的基础上有所增长。

　　与此同时，作为SOHO中国首个自持项目前门大街的经营模式，SOHO中国仍在探索中，关于SOHO中国在招商、商业运营等方面的想法及计划等，潘石屹在6分25秒的视频公告中并未提及。

　　SOHO中国董事长潘石屹在视频公告中指出，“SOHO中国2012年的业绩证明SOHO中国的定位及转型战略这条路是走对了。”

　　但就目前情况而言，或许只有当2015年，持有物业成为SOHO中国主要业绩来源时，老潘的论断成立与否才能知晓。