观点一周评述细则与两会 最严调控下的地产三月

　　“国五条”细则的突然出台，既在意料之中，又在意料之外。

　　细则出台之前，市场上早有风声，而在2月20日“国五条”出台的背景之下，这份文件也是题中应有之义，所以说是在意料之中，但是文件措辞之严厉、态度之坚决，让很多人出乎意料。更为重要的是，调控升级竟在“两会”开幕前一天。

　　毕竟来说，今年最大的事就是“两会”，为了确保新老班子平稳交接，实现政府顺利换届，很多改变应该都在“两会”之后。

　　事情本应是这样，行业中人也相信结果应该是这样，但这一次中央政府“不按常理出牌”，或许打乱了整个调控的节奏，但对房地产行业的影响是史无前例的。在细则文件中，各项政策措施的严厉程度是毫无疑问的。

　　首先是限购的全面升级，细则全文有将近15%篇幅是对限购政策的描述，超过500字是明确规定限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，而且对政策漏洞进行修补，明确指出严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。

　　文件中还特别强调，住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。

　　其次，在继续严格差别化住房信贷政策同时，强调对房价上涨过快的城市，可根据房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　第三，充分发挥税收政策的调节作用。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　除了上述三条最为引人注目的措施，其他还有针对政府部分的约谈和问责、严防高价地、加快保障房建设、提高商品房预售门槛等规定。

　　此外，亦有针对房地产企业措施，对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将会被禁止参加土地竞买，不得发放新开发项目贷款，暂停批准上市、再融资或重大资产重组，禁止发行信托，清算审核和稽查税收记录，加强房地产开发企业资本金管理等等。

　　而这些均将是由住房城乡建设、发展改革委、国土资源部、金融、税务、工商、统计等部门联动监管。可以说，这是一份从供给到需求、从企业到购房者、从政府到市场、从金融到税收等全方位覆盖的调控细则。

　　如前所述，中央政府选择在“两会”开幕前一天出台文件，我们也应该忆及其实三年前开始的这一轮调控，启动时间正是当年“两会”之后的四月份，上一届政府未完成的任务，从目前形势看，下一届政府仍将继续，而且力度更大。

　　不过，越接近答案似乎就让人越“失望”，很多房地产行业中人，自去年以来就对“两会”换届或多或少抱有期望，而任志强的“三月房价将上涨”多少也是这一心态的集中体现；去年中到今年初的房地产市场形势越来越好，也促成了人们对未来行业形势趋好的判断。

　　现在三月来了，两会开幕，调控也已抢先出牌，那么，三月的楼市到底涨还是不涨？