郁亮万科没有核心竞争力

　　营收破千亿、净利同比增三成、纳税200亿……这令万科2012年度业绩可谓亮点十足。

　　根据万科2月27日公布的2012年全年业绩报告披露，2012年公司实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。

　　但万科的结算利润却出现不同程度的下滑房地产业务结算毛利率为25.84%，结算净利率13.08%，分别较2011年下降2.95%及1.93%。

　　“毛利水平回到合理的水平上是行业大势所趋。万科这几年的毛利在逐年下降，我相信未来一定会逐步向制造业靠拢，回到大家能够接受的合理水平，这是个很大概率的事件。”在28日的业绩推介会上，万科总裁郁亮如此解释。“至于利润多少才合理，25%的毛利率水平算不算合理？我们努力做一个好的，有良心的商人。”

　　郁亮直言，万科没有提高毛利的想法，但却有不断提高股东回报的要求。

　　相比毛利率，万科更为关心的是ROE。年报显示，报告期内，万科录得全面摊薄净资产收益率（ROE）达到19.66%，同比增1.49%，为近十年来最高水平。

　　“万科这几年的ROE在提高，而且是没有在市场上融资的基础上达到的数字。如果集团给股东回报在毛利受到限制的情况下，可以靠周转实现，也可以靠合作，做更多的业务实现，薄利多销，快速周转也可以带来一些帮助。包括提到的提高规模化，提高管理水平，提高精细化程度，都可以使股东回报提高。”

　　然而在当天的业绩会上，被问及最多的反而是万科“出海”。

　　就在不久之前，万科通过和当地有经验的品牌开发商合作的方式，进入香港、美国市场。其中，与香港新世界合作，获取香港荃湾地块；与美国铁狮门合作，合作开发旧金山富升街项目。

　　“万科不建唐人街”

　　关于万科出海的原因，郁亮再度进行详细的阐释，其称，万科制定国际化战略与是否看好国内市场没有直接关系，“我们的根基还在中国大陆。”郁亮强调，目前万科仅进入60个城市，而全国共有660座城市，超百万人口的城市也逾百个，故目前万科在国内远远没有到达发展上限，“就算万科从规模号称做到全国第一，市场份额也只是2.19%。”

　　郁亮称，今年万科进入第三个十年，根据万科的计划，希望在第四个十年，万科能成为全球标准之下优秀企业，这就要求万科要好好学习海外先进技术。

　　“第四个十年的万科一定是国际化视野的万科，用全球资源发展的万科，通过海外学习和探索提升公司管理水平、资源动用能力和对房地产的深刻认识。目前中国城市面对的阶段和困境，别人早就经历过了，我们有机会跟他们合作，就可以事先预见到解决方案有哪些，这有利于万科做好国内业务，而不是因为国内限购就到国外。”

　　郁亮举了一个例子：万科在与铁狮门合作之初，在根本没有任何项目的前提下签署了战略框架合作协议，取得项目之后才签署正式合作协议。而平时万科都是取得项目以后才寻找合作方，“他们先找到合作者，拿到钱了再找地，所以人家效率高，这个值得学习。”

　　“万科不准备在海外建唐人街。”郁亮不止一次强调。

　　郁亮透露，自从万科与铁狮门取得美国旧金山项目，很多人向他表示购买意愿，“我们不反对大陆客去购房，我们不能限制购买的对象是谁，但建当地社区才是我们的学习方向。”

　　其续称，美国旧金山项目，虽万科占七成股份并将参与项目开发整个过程，但不负责卖楼，万科希望能从拿地开始学习。“别人提供的整个项目开发建议书比我们的厚很多、细致很多，与国际企业相比，我们的精细化程度仍有待提高。”

　　“合作有时靠缘分”

　　郁亮表示，为了这次顺利出海，万科足足做了两年的准备。

　　“两年之前我们派出七个小组去世界各地大家喜欢去的地方去考察，了解当地的状况。最后选择美国，主要因为中美两国房地产市场最接近，幅员辽阔，区域发展清晰，市场庞大、城市众多。”

　　谈及万科在海外投资时计划投入成本等，郁亮并没有给出准确的数字答案，但也明确表态：万科不会做亏本生意，“如果亏了说明我们选择对象错误。我们相信，经过两年准备挑选的合作伙伴不会让我们失望的，这个投资也是符合公司的收益水平要求才做的。”

　　郁亮透露，万科选择海外地区进驻标准有二：一是大家是否愿意去，二是当地是否有好的合作伙伴，但合作也很讲究缘分。“万科接触很多家合作方才确定的，不是一看就选定，任何的合作都是各方面条件成熟才达成。合作有时靠的是缘分。”

　　同时，其亦称，未来不排除未来会和新世界及铁狮门有更多的合作，包括在国内的项目。此外，郁亮亦再度明确之前万科收购的南联地产[已更名为万科置业（海外）]业务范围，“香港业务由万科置业（海外）的平台来做，万科置业（海外）平台比较小的时候由母公司代持，然后再逐步转入。”换言之，日后香港荃湾项目会注入万科置业（海外）平台中，其他业务由万科集团负责。

　　郁亮更强调，目前万科国际化战略还处在学习和尝试的阶段，“优秀公司不会有觉得学习够了的时候。”除了在海外拓展项目以外，万科自身也在不断提高国际化程度，“我们希望以后万科25%的员工用英文为主要工作语言，这样我们开展国际化业务就不会有太大的障碍。”

　　至于B转H的最新进程，郁亮称，目前正待有关部门审批。“未来有没有海外融资计划？我们将不放弃任何一种可能的机会和尝试，但都需要等待条件的成熟，有合适的时机，所以如果我们有这样的安排一定会告诉大家。”

　　“不相信万科有核心竞争力”

　　除了海外项目寻求合作，万科在国内业务的拓展也依然积极寻找合作伙伴。虽然2012年新增项目的合作比例降至60%左右，但郁亮表示，全面合作的事情是长期策略，不会变的。同时，未来万科100%直接投资的比例不会增加，“因为我们想把一块钱分两半花。”

　　关于时下最热的话题城市化与房产税，郁亮亦表达了相关的看法。

　　“城市化不能变成房地产化。”郁亮再次表达这一观点。其指出，城市化首先是人的城市化，让居住在里面的人成为真正的市民，这里有两个基本的前提需要解决：一是提供公共服务，教育、医疗等等，二是有住房。

　　“有了住房才能成为真正的市民，享受公共服务才能成为公共的市民，从而才能真正拉动内需。我们国家公布数据里城镇化超过50%了，但如果真正按照市民化要求的城镇化比例没有那么高。所以我认为城市化的核心是要先成为市民化。”

　　他续称，通过研究发现，与美国相比，中国50万人口以下城市很多，但100万-500万之间的城市则相对较少，且100万人口以下的城市规模不够大。

　　“未来城市发展重点是不是应针对中国的情况，多发展100-350万人口的城市呢？既能发挥最好的规模经济，又避免了规模不经济，这是城市化发展路径。作为发展商，我们要做的是根据不同城市转型升级的要求提供相应的配套服务给他们。”

　　“关于房产税的问题，现在说要扩大范围，确实也是调控的手段之一。影响在哪里我们还需要观察。现在是首次置业，实际有需求的人买房子，房地产税把他们都纳入范围的可能性不大，政策应该会有考虑。”

　　郁亮更称，不相信万科有核心竞争力，毕竟行业变化相当大，企业只能以变应变，没有什么能保证高枕无忧，只能尽心尽力把自己的地耕好、种好，没有别的优势可言。

　　“下半场已经到了，为什么我们的业绩还不错？调控让优秀份子能够脱颖而出也是应该的。调控的时候大家看到一种压力、一种限制，但任何东西都是两面的，顺应这种趋势你就会有机会。”