民生证券-亿城股份项目股权转让及资产出售点评

　　一、事件概述

　　公司及全资子公司北京亿城、亿城山水与非关联方国泰创业投资、嘉泽股权投资公司签订《关于股权转让、房屋买卖以及债券转让的协议书》：以2.21亿元出售北京亿城山水100%股权，交易对方接受北京亿城山水全部债务8.59亿元；北京亿城以1.5亿元向交易对方出售颐园会所和配套房产；北京亿城山水将其对公司全资子公司北京西海龙湖置业有限公司持有的1.5亿元债权转让给北京亿城。

　　二、分析与判断

　　处置低效资产，利于公司资源向优势资产集中，提高效率此次出售的资产主要为公司已开发项目西山华府、万城华府以及颐园配套的会所，该项目住宅已销售完毕，会所盈利情况甚微，公司继续持有对未来业绩贡献不大，公司将其处置利于资源向优势资产集中，提高公司资金效率。同时捆绑销售的还有西山华府综合楼项目，该项目占地面积1.00万平，规划建筑面积3.38万平，土地用途为综合、地下商业。处置低效资产共可获得货币资金3.71亿元。

　　2012年销售额超30亿元，2013年可售资源约60亿，销售额仍有提升空间公司项目以中高端项目为主，受调控政策限制，西山公馆因售价较高推迟开盘，影响公司2011年业绩，随着调控政策的边际效应递减，2012年之后对公司的影响逐渐变小，2012年公司销售额超30亿元，较2011年的19.3亿元大幅上涨。按照公司的开工进度，2013年可售资源约60亿元，包括北京燕西华府，秦皇岛Aranya，苏州胥口51及62号地项目等，预计销售额仍有增长空间。

　　陶粒生产线建设正在积极推进，近两年利润贡献主要仍来自地产业务公司陶粒生产线建设工作正在积极推进，前期工作包括与当地政府洽谈土地及税收优惠事宜，采购设备，组建团队等等。预计3月底一期工程开工，一期产能约10万吨，预计所需资金1-2亿元，公司三季度末货币资金14亿元，一期建设所需资金相对公司货币储备并不算多。假设一期生产线2014年达产，预计将为公司贡献每股收益0.06元，因此近两年公司利润贡献主要仍然来自地产业务。

　　出售股权及资产约增厚2013年每股收益0.06元本次亿城山水100%股权转让及颐园会所等资产出售，预计增加2013年净利润7900万元，合每股收益0.06元，占我们原本预计的公司净利润5.5亿元的14%。

　　三、盈利预测与投资建议

　　调整公司2013年净利润至6.10亿元，预计2012-2014年公司EPS分别为0.39元，0.51元和0.65元。若不考虑陶粒支撑剂业务，仅地产业务NAV估值6.75元，目前股价3.90元，具有较高安全边际。给予"强烈推荐"评级。

　　四、风险提示

　　调控加码，公司中高端项目销售低于预期。陶粒支撑剂投产时间和质量低于预期。

　　民生证券-亿城股份(000616,股吧)：项目股权转让及资产出售点评