后市量足价难涨广州仍有滞销盘

后市量足价难涨广州仍有滞销盘

邓浩志接受《信息时报》采访

　　大学城豪宅缺配套少人问

　　开发商：广州尚泰房地产开发有限公司

　　楼盘位置：番禺区大学城中五路与中三横路交界

　　最新报价：均价2.8万元/平米，带每平方米7000元的豪装。

　　该项目2012年7月发售，是尚泰地产膂力打造的大学城豪宅，在售的都是高总价大户型。目前主推259~265平方米的三房和四房单位，专梯专户。据阳光家缘网站数据，至今售出6套，而未售套数为97套，成交率“颇低”。

　　记者点评：记者在现场看到，该小区的周边配套完善度一般，缺乏大型的购物商业中心，基本的生活设施有待完善。因此尽管大学城环境优美，人文气息浓厚，但高高在上的价格无疑成为了去货的最大障碍。

　　印象琶洲公寓

　　没特色销售情况一般

　　开发商：广州市房屋开发建设有限公司

　　楼盘位置： 海珠区新港东路北侧、珠江啤酒厂宿舍楼南侧。

　　最新报价：均价2万元/平米，带3000元/平米装修，送部分家私家电。

　　项目临近新港东路，低层住户噪音污染无法避免，在售主力户型为60平方米单间和130平方米的两房一厅。名为“公寓”实为住宅性质，有70年产权，但周边楼盘竞争较为激烈，该项目并无过人的优势，因此销售情况一般。据阳光家缘数据，该项目自2010年12月开售以来，169套单位共售出64套，签约率为37.8%。

　　记者点评：项目处地铁2号线磨碟沙站B出口前方，附近有公交车站，交通十分便利。临近琶洲会展中心，可享琶洲商圈的利好辐射，地段较为优越，业内人士预计该项目去货速度将逐步加快。

　　原因分析

　　市区豪宅签协议避限购

　　郊区楼盘少配套难成交

　　在楼市调控的非常时期，豪宅别墅一度成为房地产市场的避风港，但目前楼市调控并未松绑，许多高端豪宅面临着曲高和寡的尴尬。有不少行内人士表示，一般来说，“滞销盘”仅仅是一些市中心的超豪宅盘或是郊区楼盘，要不就是总价单价太高，要不就是太过偏远配套缺乏。方圆地产首席分析师邓浩志表示，超高端的项目定位高，总价高，目标客户群又有限，并且竞争力又大，粥多僧少，所以成交率比较低也正常，近千万/套的产品很难一下子就买光，只能慢慢消化。“而一些郊区的楼盘，可能因为数量太大，楼盘又偏远，配套也欠缺，所以成交量少。”经纬研究中心总监朱欣苑表示。

　　有开发商则向记者透露，其实有些楼盘从阳光家缘网上查成交量很少，但实际上并不一定，因为有些富豪级别的人物早已没有购房资格，只能与开发商私下签定购房合同，等找到了名额才签正式合同，或是等子女满18岁后再转签。广州某中小开发商销售副经理曾告诉记者，此前有一批投资客前往该集团旗下项目欲购豪宅，但他们大部分是外地人，既无购房资格也无纳税证明，双方只能私下签署协定，首付五成起，如果两年内限购令取消或投资客有了购房资格，就正式签约购房，否则开发商就将首付款如数退还。“豪宅价格多在1000万元以上，首付5成，10位投资客就是5000万以上，开发商由此可得到充沛的流动资金，有效解决公司资金短缺的问题。”

　　流花君庭

　　户型单一性价比偏低

　　开发商：广州盈湖房地产开发有限公司

　　楼盘位置：荔湾区流花路73号。

　　最新报价：3.2万元/平米起，一次性97折优惠，按揭98折优惠。

　　流花君庭规划为4栋26层高的商住楼，地下三层为车库、1至6层为商业办公（其中一层为商场，第二至六层为办公）、7层为多功能会所、8至26层为住宅。该项目自2009年6月开售以来，共124套住宅单位，售出43套，签约率为34.7%。目前在售250~400平方米五房和六房单位，为全套间设计，现楼发售。

　　记者点评：该项目坐拥流花湖，直观一线流花美景，且地处老城区，交通方便配套成熟，但定价高昂户型单一，适用人群有限。有现场看楼的市民分析，该盘滞销的原因是定价较高，性价比偏低。

　　望谷御泉花园

　　度假型产品前景不看好

　　开发商：广州市乾基实业有限公司

　　楼盘位置：温泉镇沙岗自然村至乌石地段。

　　最新报价：公寓均价13000元/平方米；洋房均价11000元/平方米。

　　项目总占地约15万平方米，共分三个地块，地块一是已经营业的望谷度假村，地块二规划建一个五星级酒店以及5A的风景区，地块三是别墅及洋房组成的住宅区，预计前期推出166套两百多平方的别墅产品，主打东南亚风格。据阳光家缘网数据，该项目开盘一年GC4、GC5栋总共374套，已售111套，未售263套，成交率不足30%；GC1、GC2、GC3栋总共191套，已售72套，未售191套，成交率约37.7%；总体去货率偏低，估计与旅游度假类型住宅产品尚未被市场主流接受有关。据记者了解，该项目周边主打小区温泉入户的二手住宅目前售价低至每平方米3000元起，一套45平方米小户型仅售15万元。

　　记者点评：当前从化真正的温泉别墅价格昂贵，透支了大量投资和改善居住的二居消费购买力：许多温泉度假别墅严重空置，业主度假时间不多，租不出去又必须承担不小的维护管理费用。目前新“国五条”市场形势下，购房增值保值预期变得不确定，投资型购房受到相应打击。从化度假类型的公寓、洋房产品主打“自住投资两相宜”，销量自然不被看好。

　　出路探讨

　　与其降价促销不如升级换代

　　滞销盘在楼市回暖时如何咸鱼翻生？方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，一些滞销盘可能产权不够清晰，许多买家不敢轻易下手，又或者产品设计落后及不人性化，买家看不上，这些产品即使开发商“割肉”降价促销也不见得销售能提速，建议有能力的开发商争取将产品升级换代后出手。

　　全国工商联房地产商会理事吴新坚则分析指出，广州部分豪宅沦为滞销盘，主要是定位超过市场购买能力，面积过大总价过高，加之目前限购限贷政策日益紧缩，滞销豪宅不妨尝试“先租再卖”模式，一来能够推出开发商提供的定制增值服务，二来利于形成圈层文化氛围，吸引更多的人群购买。

　　相关数据

　　广州楼市2月成交环比量跌价平

　　3月楼市预计有52盘推新，优惠力度明显转弱

　　数据统计显示，刚刚过去的2月份，广州十区二市共成交5865套单位，环比1月份大跌44.3%；而全市均价为13758元/平方米，与1月均价13847元/平方米相比基本持平，同比则大涨21.5%。其中，2月份广州共有8个区（市）楼价环比出现上涨，南沙、增城、海珠、番禺、白云、越秀、黄埔七区（市）楼价更创下历史新高，而单月涨幅最大的为白云区，高达23550元/平方米，环比涨幅14.4%。

　　而今年1月份，广州十区二市有10537套一手住宅成交，尽管环比2012年12月下跌8.1%，但同比去年1月成交量3195套暴涨229.8%。1月份楼价再度创下2010年10月执行限购政策以来的最高点，均价高达13847元/平方米，环比上涨6.1%，同比则大涨15.7%。

　　根据统计，3月份，广州楼市预计有52盘推新，其中100平方米及以下的中小户型新货有所增加。中心六区新天半山、尚东君御、珠江御景一号等12个高端项目蓄势待发。但全市整体推新优惠力度明显转弱，个别项目更出现了价格上涨的趋势。同时，该数据显示，在52个预计推新的楼盘中，全新盘占13个，老盘推新有39个。而其中的住宅楼盘更是占了46个，商业公寓占4个，写字楼和商铺各占一个。环比2月新盘新货，住宅项目环比上涨35.29%。由此可见，今年第一季度，广州新房的供应相当充裕。

　　而在最近一季度（2012年12月6日~2013年3月5日）的个盘成交排行榜上，位居前十的为碧桂园天玺湾、万科红郡、珠光御景山水城、万科东荟城、中海誉城、锦绣御景国际、时代南湾、保利公园九里、敏捷锦绣天伦、富力金港城等项目，基本为郊区盘，在价格上大多都处于广州平均线之下。不难发现，成交量较大的项目多位于房价相对较低的郊区，且项目多为刚需盘。“只有这类项目，在定价上更为理性、产品设计上也更加符合大众的需求，才能获得更高的成交率，成为市场上热销的代表项目。”有业内人士分析指出。