不动产统一登记效果好难度大

               不动产统一登记效果好难度大

                             文/马跃成

3月10日，十二届全国人大一次会议在北京人民大会堂举行第三次全体会议。受国务院委托，国务委员兼国务院秘书长马凯向大会作关于国务院机构改革和职能转变方案的说明。马凯提出，建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。

按说，这项制度也不是新措施，日前公布的40个城市住房信息联网其实也是这个制度的一部分，购买住房都有登记，也可以说是统一登记。不过，在建委系统不登记的房屋也有，但那都是非法建筑，比如小产权房之类。他们没有执行建委的统一登记制度，而是在村里，或者是在乡里的账单上登记。

马凯这里说的统一登记制度，应该说与以前的统一登记还不是一个层面上的意义，他要说的统一登记制度，应该是全国联网的在一个系统里的登记制度。这项制度的意义是把全国住房的底细摸清楚，适时掌握每个人的住房情况，为国家全面制定住房产业政策，部署住房建设规模和建房节奏提供依据，为国家改善社会制度、调整经济发展规划创造条件。

对当前的楼市调控来说，建立统一的住房登记制度，有其重要的现实意义。准确地摸清个人拥有住房数量直接影响到调控的效果。一是，为开征房产税创造了条件，开征房产税已经多次进入全国人大的报告中，今年的人到报告再次明确提出了要尽快实施房产税制度的要求。但是，由于我国特殊的历史条件和观念，全面开征房产税还不能对所有房产进行征收，主要是全国范围内的收入差异、经济条件、社会结构都有很大的不同，对全体房产税征收，既不利于解决当前日益严重的贫富差距，也不能体现社会主义的公平原则。我国可行的，也是可能的房产税征收制度应该对首套自住房免征，这也是上海、重庆试点的方案。实行统一的住房登记制度，能避免一人多套房，特别是在不同城市拥有房屋避税的情况。但是，实事求是地说，对龚爱爱们一人多个身份证的情况，他们以不同的身份证在各地买房，还存在查证难的问题。

二是，掌握每个人的房产投资情况，住房具有居住和投资功能。但是，首要的功能是居住，住房不是股票，也不是邮票、黄金。当住房投资影响到人们的住房自住需求的时候，当很多人把房屋买过来闲置起来的时候，当投资需求推动房价上涨影响到人们自住购房能力的时候，这样，在有多少房屋上市，都无济于事，也不能抑制人们的投资冲动。这就和传销类似，外面的人看的很清楚的一个骗局，但是其中的人却总是乐此不疲，兴奋地和打了鸡血一样。以前的君子兰骗局，也和这个差不多。抑制投资需求，必须当机立断，切实有效，因为投资过度的后果就是泡沫的膨胀，泡沫的破裂就是经济危机的发生，和社会动荡的开始。

三是，有利于发挥遏制官员腐败的作用。当然不能说，一个统一的住房登记制度就能把已经普遍，并且严重的官场腐败现象就给打下去。这是不可能的，从长远看甚至可能没有多大作用，因为随着房屋投资价值的逐步下降，住房的保值增值作用也就逐步减小，官员腐败资金投入楼市的现象也就会逐步减少。但是，不能否认的是，当前，官员腐败的情况都与楼市密切相关，腐败资金多是来自建设领域的腐败，而腐败资金又多投到住房上。从目前被抓的腐败官员们看，没有涉及住房的，没有设计女人的还很少很少。因此，住房登记制度，能充分掌握官员们的住房情况，可以有效地遏制官员在住房方面的腐败行为。当然，人家还可以把腐败资金投到别的市场上去，投到国外买房去，以亲戚、假名字买房可能也难以避免，谁让人家有权呢？

综合起来看，所有这些作用最后的一个结果就是要逼出暗藏在背后的闲置房屋，遏制那些非自住房需求入市，有效改善楼市供求关系，这对当前的楼市调控来说是至关重要的。不过，也要认识到这项工程的艰巨性，既有技术上的难度，也有利益集团的阻力。