2013，品牌房企上演“无间道”

品牌房企，中国房地产行业之中的翘楚。

诸如万科、万达、恒大、碧桂园、绿地、绿城、中海、保利、富力、佳兆业等，他们的品牌与影响力，已经令国内房企望尘莫及。品牌房企外表极其光鲜，那种荣耀在“掠城夺地”、资金实力、销售业绩上等显得特别的与众不同。然而，在这种有形或无形的光环之下，这些品牌房企又不约而同的有着一种鲜为人知的“痛楚”，他们一方面实施高速周转开发模式战略，尤其是在宏观调控中业绩逆势增长；另一方面其负债率亦正渐渐拔高。

品牌房企，在日常经营中基本上报喜不报忧，在品牌的光环之下，其薄弱和不利因素已被基本屏蔽，凸现的是品牌的知名度，品牌成为这些企业扩张的一种无形资产，品牌效应和增值性在产品推广和销售中尤为明显。

那些顶着大腕光环的品牌房企，在中国20余年的房地产发展中，地方政府对他们在政策上全力倾斜，同时，在资金上更是受到金融机构和银行的青睐，正是借助于政府和资金之手，来反哺品牌效应的崛起，品牌所积累的无形价值，对项目及其产品的增值，为其企业带来源源不断的巨额利润。

中国房地产发展迄今，品牌房企正渐成气候，房地产开发中已形成两个极端，品牌房企得益于品牌的无形价值和政府及资金的支持，变得益发强势；而中小房企则面临大浪淘沙的局面，这种现象除了自身的实力之外，在楼市调控中起市场竞争性正变得薄弱，资金压力巨大，两级效应亦使差距空间更为明显。调控与否，对那些品牌房企而言，从中央政府到地方政府基本上无可奈何。一是品牌房企对地方政府而言，绝对是一本万利的买卖，二是这些品牌房企在土地的扩张上基本不受任何限制，“掠城夺地”的随意性似乎与住建部、国土资源部、银监会等部门的相关政策相去甚远。

国内的房地产发展，在经历一段无序发展盲目追涨期之后，已历经三年的调控，中央政府从政治和民生的角度，坚定不移地要让房地产回归本质和自然。在大势所趋之下，品牌房企现在面临的是靠土地盈利的模式已经事实上不可持续，于是，那种曾经的风光也似乎渐渐变得黯然下来，当在疯狂扩张之下带来“喜悦”的同时，资金的缺口肯定也增大，负债由此打开缺口；而项目产品的重复复制，在一些二、三线城市已有迹象出现供大于求的局面，产品开始积压，品牌房企在历经高速发展的膨胀之后，正在步入“出来混总是要还的”局面。

2012年，中国前50强拿地扩张和销售回笼业绩依然亮丽，但是在亮丽的背后，却是面临着土地成本的逐年上升，产品销售成本也在不断增加，融资成本有增无减，2012年下半年以来土地招拍挂“溢价”悄然回归，处于如此状况，品牌房企的利润正进入下降周期。那么，如果做到真正的可持续发展，已经不是研究土地拿多拿少的问题了，而是本质产品的附加值、服务和管理的增值，使本身产品如何在维持一个正常的利润之下，让企业的市盈率自然上涨。

楼市宏观调控，对房地产企业而言，已经不可逆转，包括品牌房企，需要做的是与调控不向冲突的情况下，使公司业绩增长，让房地产行业的净利润回到一个正常的水平范围之内。不少房企，旧年的业绩虽然耀眼，但是，房企发展中“无间道”的形成或许是冥冥之中注定的。一些品牌房企负债率开始高位震荡，形势有点严峻。2013年，中国房地产在百城看涨的趋势之下，楼市调控在某个环节或许仍会持续，市场“阴霾”并未散去，市场虽有回暖，但是房企仍需要大量的资金来支撑和扩张，而其另一面恰恰是抬升“负债率”。2013年，品牌房企正在演绎一出“无间道”。