股市暴跌后，下一步楼市崩盘房价下跌？

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

沪深股市6月24日重挫，沪指跌5.30%报1963点，创近4年最大单日跌幅，自去年12月5日以来再回“1”时代，百点长阴也直逼年前建国底。深成指跌6.73%创出2009年12月8日以来新低，两市近200只个股跌停。

股市暴跌后，下一步楼市崩盘房价下跌吗？

从笔者观察来看，大多数人都持有这样的一个观点：无论股市还是房市，涨跌背后一个共同的逻辑：资金供应量。之前房价暴涨最根本的原因是货币超发。现在来看，外围量化宽松退场，内部央行不会再继续放水。资产价格是船，货币量是水，潮水将退，股市跌了，房市会不跌吗？

但是，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，资金供应量仅仅是宏观市场基本面的指标，仅能提供一个大概率的判断，还应该更多参考房企资金面、市场供求关系、利率变化对于成交量的影响等多因素。

首先，从目前来看，上半年流动性宽松，下半年流动性会适度收紧。

从国内环境来看，央行发布的数据显示，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。其中，5月末，广义货币(M2)余额104.21万亿元,同比增长15.8%，比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.6个百分点。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格 为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2012年6月连续第12个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.19个百分点，其中77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。

从以上数据分析可知，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，资金供应量确实对于房价上涨起到推动的作用。

那么，即使M2 2013年同比增长13%，按照政府政策制定之初的目标执行，这仍然表明市场流动性仍然相对宽松，只不过下半年的流动性要明显比今年上半年要紧张一些。但是，今年总体上稳定的经济环境以及仍然相对较为宽松的货币政策一定程度上使楼市价格不会出现大幅下滑的机会。

另外，从微观层面来讲，还和房企的资金面有关系。同策咨询研究中心数据显示，2013年一季度140多家上市房企中48%的企业速动比率在0.5以下，尽管部分企业仍然资金面相对紧张，行业整体偿债能力较差，如果没有充裕的现金流回收，资金链断裂的风险加大，但是，相比去年第三季度约60%左右的房企速动比率在0.5以下来说，大部分房企资金面有所改善，这也就导致开发商在定价上会相对比较灵活，不会再受制于资金面紧张的局面。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，如果要使企业速动比率再回到2012年第三季度的流动性相对紧张的状况，央行流动性持续收紧的政策至少也需要持续6个月左右的时间，过了这6个月左右的市场过渡期，开发商资金面才可能资金面会出现紧张问题，届时才会有降价跑量、以价换量的现象。

但是，央行政策还需进一步观察，并不能因此就确定今年下半年就是收紧的阶段，因此，企业资金面紧张与否现在还不能下定论。

第三、从理论上讲，银行利率下跌，楼市销售量增加，量增加导致房价上涨，反之，利率上涨导致购房需求下降，房价会下跌，以此刺激销售量。

当前银行出现“钱荒”，也就是开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来，这个时候银行的利率会上升 ，购房者为了争夺贷款额度1-2个月短期内房价会因此上涨。如果这个时间持续超过6个月以上， 由于银行的利率偏高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售，因此，房价会下跌。但是，房价下跌的幅度不会太大， 应该以基本抵消利率上涨的幅度、可以刺激销售量增加为度。同样，央行政策还需进一步观察，并不能因此就确定今年年底就会出现房价下跌的这样的状况。

从6月24日上市房企的股市表现看，当前国内银行出现“钱荒”导致今天股市大跌，尤其是一些当前资产负债比较偏高的房企出现大幅下跌甚至跌停的现象，其实，已经看得出投资者对于未来房企业绩的担心。因此，能否获得境外的融资渠道显得十分关键。在未来，这些资产负债率比较高的房企能否度过市场难关，我们还拭目以待。

第四、房价降不降还是得看楼市供求关系“基本面”，总体上一线城市供不应求，二线城市相对健康，三四线城市有供大于求的风险。

以一线城市上海为例，从短期内来看，截止6月23日，一手商品住宅市场基本回归到去年下半年20万平方米左右的平均周交易量，市场成交量趋于理性。

从库存角度来说，截止6月23日，今年上海市商品住宅库存为955万平方米，总量较之前的1000万平方米左右有所下降，从市场存销比来看，如果按照今年1-5月平均交易量100万平方米左右来计算，当前市场存销比降为9.5个月左右，同策咨询研究中心研究结果表明，当商品住宅市场存销比低于10个月时，房价则面临持续上涨的压力。而当存销比持续高于15个月时，房价则面临持续下跌的压力。因此，目前来看，存销比还难说会导致一线城市房价下降。

此外，中指系统数据显示，2013年5月十大城市住宅均价为17202元/平方米，环比上月上涨1.05%。具体来看，广州上涨2.52%，涨幅最大，成都涨幅为2.10%，北京、深圳、南京涨幅在1%-2%之间，重庆（主城区）、杭州、上海、天津涨幅在0.1%-1%之间，武汉微幅上涨0.08%，涨幅最小。从年内市场表现来看，上半年总体上一线城市供不应求，二线城市相对健康，房价持续上涨，到下半年由于供求关系基本面短期内难以改变的原因，一二线城市基本还难以出现房价下跌的状况。

但是，三四线城市则难免会出现供大于求的市场状况，由于三四线城市大规模造城，大规模的开发导致市场供应量大幅增加，如果短期内没有办法去化，则有可能导致供过于求，导致房价出现下跌的风险。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，总体来看，由于流动性相对宽松，大多数房企资金面短期内还不太缺资金，以及一二线市场供求关系相对合理性，这些城市在当前还不会出现下跌的风险，即使下半年市场流动性稍微收紧，下半年仍然不会出现大范围的“以价换量”的“降价潮”，但是，不排除个别房企由于经营不善资金面的问题或今年上半年在土地市场用力过猛，投入资金过多，周转不开而导致的局部降价的现象。

从房地产市场政策调控趋势来看，6月19日，李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施。会议研究确定，加大对“三农”和小微企业等薄弱环节的信贷倾斜，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。

在宏观经济“触底阶段”，国务院再次提出支持居民家庭首套自住购房，尽管是老生常谈，没有什么新意，但是，其中透露出当前政策层面的特征及趋势的三方面信号，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

第一、无论政策怎么调整，支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题，政策调整的核心仍然是保证居民家庭首套房需求，让商品住宅市场回归居住属性；

第二、新国五条细则发布后，其中二手房交易20%所得税“悬空”，并没有严格执行，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会有太大变化。

第三、在限购、限贷等政策延期执行的市场背景下，通过支持居民家庭首套自住购房需求，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间，这个时间预计在今年年底或明年年初，在这个时间段之前应该不会有特别大的政策出台。