融创武捷思强硬“削”海外债 追佳兆业180亿

　　3月8日，佳兆业公布境外重组方案，凯易律所牵头境外债权人不满被“削债”。同样被披露的，还有佳兆业日益捉襟见肘的现金流。

　　一场博弈拉开帷幕，双方分别是以武捷思为代表的融创中国债务重组团队，和持有佳兆业境外债券的债权人们。

　　根据记者的了解，目前无论是债权人、行业分析师还是相关机构人士，纷纷对此次佳兆业公布的境外债权重组计划表示不满，以此观之，围绕境外债务的重组谈判已经箭在弦上。

　　就在3月9日上午，武捷思通过电话会议周知各债权方，在情况好转的前提下，融创预计佳兆业在2015年的销售回款能达到180亿元人民币。而与会的一位机构人士也告诉理财周报记者，在电话中，武捷思对于目前提出的重组计划态度非常强硬。

　　凯易律所牵头境外

　　债权人的联合行动

　　距离3月20日《重组支持协议》的签订截止日迫在眉睫，佳兆业的境外债权持有人，或焦灼如热锅上的蚂蚁，或镇定如泰山。镇定者，主要是不满意此前佳兆业公告中提到的境外债务重组计划，已然决定对此计划投反对票，并静候第二轮重组计划的出炉。

　　这群人正在形成一股联盟的力量。

　　据理财周报记者了解，就在3月10日，一家叫做凯易律师事务所(Kirkland and Ellis)的机构召集了佳兆业的境外债权人召开电话会议，听取其他债权人的意见，以期累积更多筹码，促成与佳兆业关于重组计划的谈判。

　　一位参与了该电话会议的某机构人士告诉记者，凯易律所是佳兆业部分海外债券持有人的代理机构，而根据凯易方面在电话中的表述，“大部分他们代表的债券持有人其实都对境外债务重组计划很不满意。所以他计划在下星期，召开会议讨论怎么争取更好的解决方案。”该人士表述道。

　　关于凯易律所目前的筹码，“其实他没有说究竟有多少投资者，只说他的债权持有人持有的债券份额比较大。”

　　而如果与会的持有人想参与同佳兆业的谈判，需先跟凯易律所签订一个合约，保证不会把目前持有的佳兆业债权卖出，如果要卖出，也是在确保下一手买家同样同意这一合约的前提下再进行转手。

　　“简单说就是组织一个同盟，同盟的代表或者说发言人就是这个律所，目的是要跟佳兆业谈判。”该与会人士一言蔽之。

　　境外重组计划显示，佳兆业计划将5笔高息票据和1笔可换股债券的还款年期延长5年，票息率由6.875%-12.875%降至2.7%-6.9%，本金不变。

　　为促成协议，佳兆业在计划中提到，如果有超过50%(以价值计)的现有高息票据持有人，以及超过66%(以价值计)可换股债券持有人签立《重组支持协议》，则所有现有高息票据及可换股债券持有人将会就所持重组债券工具，收取额外50个基点。

　　目前看来，要达到这一比例，似乎并非易事。以债权人的优先顺序来排，境内债权人由于借款时有所抵押，可以得到优先偿还，而境外债权人仅排在股票投资者之前。

　　“因大部分开发商，包括佳兆业，他们的境内借款多过于境外，那么想要继续发展就需要这些境内的银行机构支持。从这个角度来说，对境内债权人也会照顾一些。”星展唯高达(香港)有限公司执行董事兼研究部主管吴淑燕解释称。但即使如此，她依旧无法接受这个重组计划。“我觉得减息的幅度是有点夸张，我想应该还会有一个沟通的过程，找到一个平衡点。”

　　理财周报记者多方了解，大部分机构、分析师均有此类看法。

　　“我认为佳兆业所提出的债务重组方案，对于其境外债权持有人而言并不公平。重组方案提出，债券到期日需延迟五年，票面息减少30%-66%之间。假如贴现率为17%，境外债券的净现值大概在50%，但对比境内债券，其净现值却高达70%左右。境外投资者竟比境内多亏损约20%。”华富嘉洛证券期货定息产品部副总裁李家豪如是向记者分析道。

　　李家豪更指出，此番佳兆业公布的债务重组方案，在穆迪与标普两大国际评级机构看来，已经属于违约行为，大大影响佳兆业接下来在海外发债的情形。即使是次债务重组能完成，在短期至中期内，佳兆业应该也无法再进行发债行为。

　　“个人感觉，这个重组方案对于融创的收购没有很明显的作用。目前债权人与股权人分歧很大，重组有很多不确定性。对于佳兆业，还是要比较关注债权人的诉求，要盘活债务就需要债权人更明朗的态度，我觉得交易的能见度还是不够。”辉立证券房地产行业分析师陈耕表示。

　　融创预估佳兆业

　　今年销售回款180亿

　　“融创制定一个目标，预计佳兆业今年有大概180亿的销售回款。”一位华北地区债务持有人告诉记者，该人士参加了3月9日由融创中国债务重组官武捷思组织的境外债权人电话会议，这一数据，正是在这个会议上被融创团队提出。

　　“这个回款数据应该是包含了现在大部分还没解封的项目，所以我理解为，代表融创自己相信，可能不久之后佳兆业这些项目是可以解封去卖了。”其认为。

　　此前，克而瑞研究公布的佳兆业2014年销售额为282亿元人民币。

　　据上述持有人表示，此次境外债权人电话会议，主要涉及内容包括，由武捷思主导的债务重组计划详情，以及融创对于重组的未来规划，“其实(内容)都跟债务、现金流比较相关”，其补充道。

　　而在会议过程中，作为融创中国聘请的首席收购、兼并、债务重组官的武捷思态度亦十分坚决。前述持有人向记者表示，“感觉电话会议过程中，武捷思的态度是非常强硬的”，“他在会上比较强硬，说还是希望债权人能够接受这个条款。”

　　与境外债务重组计划一同被披露的，还有佳兆业近期的现金与流动性情况。

　　在锁盘风波尚未发生的2014年11月，佳兆业物业销售回笼资金20.98亿元人民币；事件开始发酵的同年12月，回笼15.92亿元。到今年开年，情势急转直下。1月份佳兆业物业销售回款5.15亿元；到了2月，回笼资金更是急速缩减到了1.43亿元。

　　截至今年3月2日，佳兆业总现金结余仅18.97亿元人民币，其中，有5.66亿元为不受限现金，另外13.31亿元为受限现金。目前能为佳兆业提供现金支持的楼盘还有多少？

　　“他能卖的项目应该非常少，不然在2月不会跌到1亿多，这个跌幅是非常大的。还有一些项目是银行根本不给买家按揭，因为给了按揭之后，楼房会不会真的能起来还是未知数。”星展唯高达执行董事吴淑燕告诉记者。

　　“他深圳的在售项目基本都被冻结了，说白了，佳兆业主体还是依赖深圳。”辉立证券陈耕这样解释。

　　“据他去年打算在第四季度开盘的项目来看，上海的已经出售，惠州、广州、杭州好像是被封盘。”克而瑞研究中心分析师房玲向记者分析道，“剩下的就是成都、重庆、江阴这些地方，但是楼盘也不是很多。佳兆业去年下半年拿地也不多。”

　　而在此前2月初，佳兆业内部相关人士曾告诉记者，佳兆业在上海的其他项目“几乎都卖完或者是尾盘，也有刚交房不久的，尾盘项目包括佳兆业城市广场一、二期，佳兆业8号一期和佳兆业壹号”。

　　(根据受访人要求，特此说明文中涉及分析师并未持有该公司债券)

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