房地产：静待调控效果，二季度或现机遇

　　投资要点：

　　当前行业已步入深度调整，在调控政策与信贷持续收紧下，预计行业库存高点在2012年1-2 季度间出现，销售低点在2012 年1 季度末出现，一线城市和二三线城市的房价低点在2011 年底和2012 年1 季度出现，房价整体调整幅度20%左右，行业投资增速与土地购臵增速低点分别在2012 年2 季度和3 季度出现。

　　我们预计2012 年房地产投资增速将下降至15%，给经济运行带来的负效应。因此，我们预计，房价在2012 年1 季度实现软着陆后，紧缩性调控政策在2 季度将有趋缓可能，同时月度销售数据也将变好。下半年供应减缓，行业将步入被压抑需求释放带来的恢复性增长。

　　板块估值已提前反映了行业最悲观预期，伴随着2012 年上半年房价、地价、行业投资增速持续大幅下行等调控目标的实现，2012 年下半年供应量下降，行业将进入复苏。在2012 年2 季度之前，楼市整体观望情绪较浓、成交难以放量，板块估值将震荡筑底。但板块估值变好往往提前于行业投资变好1 个季度。因此，我们认为，板块较好的投资机会或在2012 年2 季度出现，2 季度好于1 季度，下半年好于上半年。

　　在行业深度调整过程中，建议更多关注销售业绩好、业绩锁定性强、实力持续增强、周转快、股权激励已完成或即将完成的招地、保利、万科A，以及稳健经营的商业地产中国国贸、世茂股份等公司。板块机会来临时关注受益区域经济发展的亿城股份，主业扩张潜力大+投资业务优秀的北京城建，行业转暖后业绩弹性大的首开股份、苏宁环球。

　　风险提示：

　　欧债恶化带来中国经济恶化，调控政策时间过长带来行业超预期的调整等的风险。