地产行业：体现民生导向，土地稀缺价值提升

　　事件：

　　19日国务院常务会议审议并通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》简称“征收与补偿条例”。条例草案规定：一是对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。二是征收范围。确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。三是征收程序。扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案，政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。四是政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。五是取消行政强制拆迁。被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。此外，条例草案还对违反本条例的行为设定了严格的法律责任。

　　投资要点：

　　? 征收与补偿条例体现了更多的民生意愿，更多地将未来在动拆迁中可能产生的利益向个人倾斜，赋予个人在动拆迁中更多的权利。管理层希望藉此来解决目前在动拆迁中普遍存在的社会问题和经济问题。无论如何，由于利益向个人让渡，实际上是赋予个人更多在土地上的定价权，土地的价值将得以凸现。

　　? 从房地产市场影响的角度主要有以下几点：(1)中心城区的土地供给未来愈发减少，由于动拆迁难度加大，很可能会出现中心城区高档商品房和旧城区长期并存的城市建筑格局。此外由于溢出效应，城市新区的建设速度将有所提升，城市的多元中心格局将更加明显。(2)短期内土地供给压力有所加大，土地价格有动力在短期内上升，特别是具有更高弹性的三四线城市土地价格上涨的压力将更大。

　　? 对于房地产公司影响主要有以下几点：(1)对于一级开发公司可能获取的利润水平有一定影响。由于政府作为拆迁的主导方，在拆迁问题上一级土地开发商能够提供的服务减少，因此很可能未来一级开发项目的利润率水平会进一步降低。(2)由于拆迁的难度加大和程序复杂，未来中心城区的土地将更加稀缺，高档住宅开发商之间对土地的竞争将更为激烈。(3)条例是将更多的权力赋予最终的土地提供方，可以预见的是土地稀缺性将大大增强，未来土地价格将更进一步地体现刚性，因此资金对于开发商的成长更为关键。(4)土地储备(必须已经获取土地使用许可证)多的公司将获益于土地价值的重估。

　　? 从总体来说，条例最主要的影响是使得房地产开发上游的土地供给的市场化程度得以增强，最终的土地供给方——个人拥有更多的议价权利，因此上游的土地成本增强在所难免。在土地价格和房产价格的联动方面来解释，未来房地产市场价格水平在目前价格水平的基础上出现大幅下降可能性非常低。从另一个角度来说，当更多的个人分享到地价上涨的好处形成的条件下，在一个长时间周期内房价的温和上涨将是可接受的局面。

　　? 我们认为征收和补偿条例的出台对于房地产行业的健康发展有利，对于房地产类上市公司的影响是中性偏正面。