房地产行业:政策调控下行业进一步分化

    调控初期,行业表现“量跌价稳”。2010年4月“国十条”出台后,全国房地产销售增速持续回落,7月份开始,增速回落至个位数,随着“929”新政及各地方细则出台,全国楼市迅速降温,上海、北京、深圳1-9月份销量下降4成。价格相对稳定,但09年后期的持续上涨得到抑制,整体上,行业体现出量降价稳的态势。

    后期房地产业供需结构有望转变。自09年6月份开始,房地产建设面积迅速增加,09年11月份增长接近两倍,伴随着“国十条”出台,建设增长呈现回落态势,但仍保持了较高的绝对数,地产商对市场的热情并未消退多少,预计在2010年上半年得到体现,行业供给将有大幅提升。因市场供应长期不足,05年以来,销售面积与竣工面积比始终高于1,预计后期供需结构将转变。

    供需两端政策多方位调控。这一轮的调控与以往有着截然不同的背景,在力度和范围上具备更大的灵活性。综合起来可归结为供应端增加土地供给,加大保障房建设力度,调整供应结构,同时限制开发商融资渠道,加强资金监管,促使加快推盘速度,在需求端通过差异化房贷政策,以及地方“限购令”,梳理需求结构,抑制投机购房,同时呼声较高的房产税有望在供应端降低开发成本,通过供需两端的调控,达到抑制房价上涨的目的。而通货膨胀预期下的货币政策收紧,一定程度上加重了开发商资金压力。

    行业走势将延续,分化将加剧。密集的政策措施已初见成效,后期供应量增加,需求持续低迷,以及融资渠道收紧,开发商的资金状况将决定价格调整的时机和幅度,预计“量跌价稳”将延续至明年上半年,价格将呈现阶段性小幅下跌,成交量将有一定起伏,但整体趋势向上。而随着调控深化,行业内部的分化将加剧,具备资金优势资源,周转速度快的大地产公司将显现优势,商业地产受到影响较小,并且受益于经济发展和消费升级,将逐渐显露投资价值。

    短期缺乏激励因素,给予行业“中性”评级。后期的主要影响因素仍在政策,房价后期走势、房产税何时推出、以及宏观货币政策都将影响板块走势,因利空因素已有所反映,后期政策力度将直接反映股价阶段性表现,但短期仍缺乏提升估值的决定性因素,暂时给予行业“中性”评级。建议关注一线龙头万科A、保利地产、二线龙头滨江集团、荣盛发展,以及商业地产公司世茂股份。