申银万国：地产股估值有望回升

　　加息意在收缩流动性，有利于控制房价泡沫：从中长期存贷款利率来看，此次加息仍为不对称式，存款利率增加的幅度大于贷款利率增加的幅度，表明此次加息最主要的目的仍然是希望稳定储蓄资金，收缩流动性。因此，加息带来的紧缩预期及按揭成本增加(前者更为主要)会减少或减缓资金流入房地产领域，虽然对成交量和房价的直接影响比较负面，但有利于控制泡沫，尽早解除政策干预，促进房地产行业的健康发展。

　　尽管加息对行业影响负面，但目前的两次加息对行业走势不会产生“拐点式”影响：(一)目前居民储蓄增速仍然处在平均水平，且利率总体来说仍处在低位，因此加息对居民支付首付及月供的影响比较有限；(二)市场对未来通胀预期仍然较高，而对货币紧缩预期仍存在分歧，未来较长时间仍然可能处在负利率状况，因此两次加息可能仍不能改变资金流向；(三)行业整体净负债率为60.5%，有息负债率34.0%，加息将增加房地产上市公司当年财务费用共1.17 亿，占去年利润的2.8%，整体可以忽略不计。

　　加息对房地产股票影响中性偏负面，但市场已充分预期。此次加息本身对行业影响偏负面，但从前期股价和估值看，市场已经充分预期。我们仍然维持年会以来的观点，板块估值底部，行业中期股价存在修复性机会。推荐的股票组合包括万科、福星股份、荣盛发展、华业地产、冠城大通、苏宁环球和北京城建等。我们认为上周股价表现可能是针对近期政策传闻(可能包括加息)的反弹，中期估值的修复仍依赖于紧缩政策预期的明确及房价走势的明确。