万科降价“冬眠” 房企整合大潮呼之欲出

　　资金链紧绷的绿城，近日再度被推上风口浪尖，几乎是一日冒出了三个传言。15日，业内传言绿城董事长宋卫平频繁接触融创集团主席孙宏斌，商讨合作可能，孙宏斌将为绿城带来大笔资金支持。还有传言称“杭州市将注资绿城、滨江等本地大型房企”，虽然政府注资传言后被否认，但绿城内部人士透露，绿城正在与多家国资企业洽谈合作事宜。此外，还有传言称，绿城还被爆出加紧腾挪项目，以换取资金。

　　业内人士认为，因资金紧张而转让项目、公司股权的开发商并不在少数，绿城只是更引人关注。万科等龙头房企近期开启了“过冬”模式，大幅降价促销举措屡见不鲜。房地产行业的整合趋势似乎已在所难免，并购大潮正渐行渐近。

　　绿城接洽国企谋求自救

　　一日冒出三传言

　　绿城近期又成为业内关注的焦点。15日，有传言称，绿城董事长宋卫平正在与融创集团主席孙宏斌频繁接触，商讨合作的可能性，涉及项目合作、投资入股等，目的在于引入更多资金支持。

　　孙宏斌更是在微博上力挺绿城，称以个人名义买下绿城无锡香樟园一套物业，并表示“绿城的产品是最好的，如果价格合适，可以买”。

　　孙宏斌曾执掌天津顺驰置业，顺驰2003年以超过9亿元购得当时北京地王，随后又在高负债的情况下，在上海、南京、苏州、武汉、成都等地大举扩展，最终因资金链断裂轰然倒下。对于绿城会不会成为第二个顺驰，有业内人士表示，绿城有大量存货，只需降价卖房即可回笼资金。但也有人表示，绿城因为融资成本过高，实际利润率已经很低了，不敢降价卖房，一旦降价即可能亏损。

　　同日还有传言称，杭州市政府拟主导注资绿城、滨江、金都三家本地房企，其中国资企业杭州交投集团拟注资绿城，金额高达40亿元。绿城集团内部人士对此予以否认，不过该人士透露，绿城为了解决资金问题，目前正在与多家国资企业洽谈合作事宜，其中包括浙江铁投集团、能源集团等有过合作经历的企业，但没有杭州交投集团。

　　不仅如此，还有传言说绿城目前在加紧腾挪项目，以股权换资金。杭州当地传言绿城将腾挪旗下两个项目——杭州兰园和杭州新华造纸厂地块，将尚未进入销售阶段的新华造纸厂地块项目部分股权转让给合作方，同时换取该合作方在杭州兰园中的股权。然后，绿城将部分杭州兰园的股权，转让给杭州城投和钱江新城管委会下面的国有企业，从而获得一笔资金。

　　据绿城中国2010年年报显示：杭州新华造纸厂地块，绿城应占权益为35%，土地面积37360平方米，总建筑面积约13万平方米;杭州兰园，应占权益为42.5%，土地面积44502平方米，总建筑面积212217平方米。目前杭州兰园住宅项目正在销售中，而新华造纸厂地块则还未进入销售阶段。业内人士指出，尽管绿城尚未承认，但绿城缩短战线，从未销售项目中抽身，换得正在销售项目股权，是有可能的，目的是为了尽快回笼资金。

　　近一段时期以来，围绕绿城的传言四起。海航30亿元收购绿城、监管部门调查绿城房地产信托、绿城退市、绿城破产等传言后来均被回应是谣言。绿城董事长宋卫平亲自撰文澄清，称“绿城目前一切尚好”，并提出三步走策略，绿城将会坚持“努力销售”、“腾挪项目”、“降价退市”三步走。目前业内传言的股权转让，正属于“三步走”中的第二步——“腾挪掉几个项目”。

　　2011年上半年，绿城的现金已经从2010年底的近150亿元骤降至97.46亿元，而资金负债率则从去年的132%，大幅上升至160%以上。负债率上升的同时，绿城的销售业绩却在下滑。截至10月底，绿城的销售金额仅约258亿元，较今年初定立的销售目标550亿元，尚未完成一半。绿城已将全年销售目标下调至约400亿元，即便如此，达标率仍仅64.5%。

　　房企巨头开启“过冬”模式

　　面临资金困境的房企绝非仅有绿城一家。今年下半年以来，房企销售业绩大幅下滑，为回笼资金抢占先机，开发商降价促销价格战火愈烧愈旺。继龙湖、中海、绿地在上海大幅降价之后，万科也在上海酝酿旗下楼盘全线降价。

　　多家地产中介机构介绍，万科尚源项目将推出部分特价房源，面积为79平方米的小户型价格低至85万元，折合单价约1.1万元/平方米。而万科尚源今年7月以来销售均价一直在1.4万至1.5万元/平方米。万科位于上海浦东的清林径也将于近期开盘，新开盘价格可能在1.3万至1.4万元/平方米，较此前1.65万元/平方米的价格有近20%的下跌。

　　“万科已经进入冬天模式，在这个模式下首先就是现金为王，现金流比利润更为重要。其次就是积极卖房，不囤地。第三，更慎重的买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。”在近期的一次交流会上，万科总裁郁亮这样表示。

　　一向被认为是风向标的万科，此时提出“过冬”模式，引起业内高度关注。正是基于这种“过冬”的理念，万科不仅在上海，还在北京、深圳、南京、青岛等城市多个项目都在下调价格，试图低价入市的策略，快速实现销售变现。

　　不仅是万科，众多房企巨头不约而同进入“过冬”模式。恒大地产也强调快速销售、回笼资金，并提出下半年不购买新的土地;曾经在各地攻城略地的中海地产，10月也没有任何新增土地储备。

　　十大标杆房企(万科、保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、雅居乐、招商、中海)今年前10个月的购地金额仅占销售款的21%，创出历史新低，这一比例甚至不及处于国际金融危机中的2008年。中原地产监测数据显示，全国13个主要城市今年1-10月累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%。

　　不仅如此，房企巨头在扩张战线、项目收购方面也显得谨慎了。万科年报显示，2010年万科砸下22亿元，斩获了24个项目。今年半年报显示，截至6月底，万科已经投入近33亿元用于收购。然而四季度以来，已经鲜有收购动作，10月份仅新增两块土地。

　　从房企披露的数据来看，多家上市房企的销售业绩在10月出现量价齐跌。万科10月实现销售额103.4亿元，环比下跌17.3%，同比下跌33.3%;保利地产(600048)10月签约金额54.2亿元，环比下滑19.5%，同比下降39.2%;富力地产10月实现合约销售金额20.51亿元，合约销售面积16.67万平方米，环比分别下跌了31.8%和20.4%。

　　行业并购整合正在提速

　　在整个市场低迷的背景下，资金紧张、销售艰难，房企之间的并购整合正在加速。中原地产的统计显示，今年前10月，房企股权变动频繁，规模交易累计已经达到了93宗，总交易额达到了300.8亿，预计全年交易额将较2010年翻倍。据不完全统计，截至10月，北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗，是去年同期的两倍。

　　进入10月以来，万通地产(600246)等老牌房企开始加入股权转让行列。

　　10月14日，万通地产作价2.84亿元，将其持有万通时尚项目股权中的49%以及8860万元债券转让给深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业。万通地产称，此次交易完成后，公司可获得3.7亿元的资金。

　　业内人士分析，一些已提前完成全年销售业绩，手握大笔现金的房产巨头，有可能成为并购中的主要买家。以恒大地产为例，截至10月底累计合约销售额778.7亿元，较去年同期增长89.2%，提前完成了全年700亿元的销售目标。万科截至三季度末，已持有现金339亿元。

　　中国指数研究院副院长陈晟称，中小企业的楼盘对消费者吸引力不大，消费者普遍担心会有烂尾楼风险，中小企业的出路就是股权转让。然而有业内人士指出，当前房地产市场不确定性较大，中小房企想要转让，也未必能找到合适的买家。

　　一位大型房企投资部负责人表示，我们现在收购项目比较谨慎，对项目的位置、回报率等要求都很高，毛利润率50%以上、净利润率20%以上才考虑，个别毛利润率30%以上但是位置好也可以。虽然想要转让的项目挺多，但合适的仍然较少。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，2011年以来，在调控政策的压力之下，房地产市场生存状况不容乐观。一些中小房企在资金运作上出现了较大的问题，一些大型房企在资金方面有天然的优势。在这样的背景下，房地产企业必定要经历一番重组整合，中国房地产行业的一次显著调整正在发生，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态，房地产金融活动日益多样化和活跃。

　　业内人士指出，目前我国房地产企业实际数量有3万家，最高时曾达到8万家，实际活跃的房企约有一万家，预计随着并购整合，小房企洗牌出局，未来房企数量或大幅下降。