楼市调控持续深入，监管部门对房地产贷款的风险管控也随之升级。10月26日，银监会主席刘明康在2010年第四次经济金融形势通报会上强调，要高度关注房地产贷款风险。
“这是银监会首次提出‘高度关注’，不同于以往的‘防范’、‘控制’等提法。”某大型银行内部人士分析称，这个表态显示了监管层未来对房地产贷款实施更严格管控的决心。
央行同期发布的三季度金融机构贷款投向统计报告也显示，第三季度房地产领域新增贷款已明显回落，环比降幅达50%。
风险控制升级
在当日的通报会上，刘明康还对国内金融机构提出预警：要继续严格执行差别化住房信贷政策，严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露。
接近监管层的人士透露，发出如上预警，主要因为随着调控的深入，房地产贷款风险暴露的苗头开始增加。多头授信风险凸显，互保现象有所上升；大型房企集团关联结构复杂，信息严重不透明；房企的负债率整体上升，资金链趋紧，融资成本高企；房地产贷款面临集中监管大旗，风险释放刚刚开始。
据记者粗略统计，在业已发布三季度报告的房企中，主要开发商的负债率均有较大幅度的提升。其中，万科的负债率由二季度末的69.83%上升至73.75%；保利地产为78.91%。绿城中国年中的负债率更是高达158.8%。
而一位大型国有商业银行的人士透露，约有40%的开发贷款今年年底到期，如果开发商四季度的销售不好的话，可能会有严重的现金流危机。目前，银行贷款仍处于房地产融资的主导地位，平均占60%左右。开发贷款的风险在于，开发商销售回笼减少、利率上升、名单制管理、贷款集中管理、现金流断裂会增加风险。
10月中旬，中国银行业协会发布的《中国银行家调查报告2010》也显示，有75%的银行家均认同“房地产市场的走势面临较强的不确定性”令其“在经营中感受到压力”。有88%的银行家认为，2010年房地产业风险最主要在于信贷政策收紧给房地产行业的资金链带来的压力，一旦房地产开发贷款风险链条断裂，对上端的土地储备贷款、下延的住房按揭贷款都会产生影响。
所以，对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业，监管部门已经要求银行应密切关注其经营状况，一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施。
此外，大型房企集团的贷款风险也引起了监管部门的重视。
“由于大型房企集团关联结构复杂、信息严重不透明、房企负债率整体上升、资金链趋紧等原因，监管部门要求各家银行严控大型房企集团贷款风险。”上述接近监管层的人士透露。
涉房贷款再临收紧
据记者了解，为严格控制大型房企集团贷款风险，银监会已经要求金融机构实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成；大额集中度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信；对集团内部关联交易进行跟踪监测，严防信贷资金转移或挪用；核实项目资本金的真实来源，防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金；严格控制贷款关联担保，禁止互保。
一家股份制银行信贷部人士告诉记者，按照监管的要求，银行也将改变过去一味以“垒大户”为重点的经营模式，经营范围和业务空间都会逐步调整。房地产领域贷款的审批将更加严格，未来更倾向于监管部门要求的“在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，继续支持保障性安居工程建设”。
事实上，在此之前，银监会办公厅就向全国银监系统、银行系统、金融资产管理公司、企业集团财务公司、金融租赁公司等下发了《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》，对房地产企业通过“分期开发、分期或推迟领取销售证、关联企业贷款、抬高申报价格”等四种规避监管套取贷款的形式予以通报，要求金融机构做好房地产信贷管理，严控房地产贷款风险。
此外，对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，停止对其发放新开发贷款和贷款展期。同时积极配合国土资源部门开展闲置土地核查处置工作，妥善利用闲置土地。