年报飘红难掩钱荒 现金流勒紧上市房企

　　步入4月，始于去年4月的房地产调控已近一年。此时，上市房企陆续公布了2010年年报。年报显示，绝大多数房企在“调控年”交上了一份不错的成绩单。

　　截至今年3月30日，按申银万国证券行业统计分类，A股市场已披露年报的房企为64家，剔除没有主业收入的ST兴业，63家房企中业绩较去年下降的有13家，余者均有所提高。而在业绩下降的13家房企中，包括正在资产重组的绿景地产在内，仅3家公司出现亏损，其余均实现盈利。

　　“实际上，单纯用净利润来考量上市房企目前的生存状况并不合理。持续的调控，已经让房企感到现金流吃紧的危机。”2日，国际财务管理协会山东管理中心负责人王陈在接受经济导报记者采访时表示，房地产企业的财务报表有一定特殊性，去年的营业额有相当部分来自2009年的销售协议。“随着地产调控政策和紧缩货币政策叠加效应的持续显现，今年上半年楼市成交量会大幅下滑。”

　　缓降价高利润

　　“手有余粮，心中不慌。”从出台调控政策至今，国内一线房企一直没有大规模降价促销。“与2008年楼市大幅降价不同，现在开发商有底气‘扛着’。”王陈表示，这种底气，就是2009年、2010年楼市火爆留下的“红包”。

　　数据显示，截至3月30日，已经公布年报的64家上市房企去年共计实现营业收入2887亿元，同比增长35.07%;实现归属于母公司股东的净利润406亿元，同比增长35.7%。其中，四大龙头万科、保利地产、金地集团和招商地产分别实现营业收入507亿元、359亿元、196亿元、138亿元，分别增长3.7%、56.2%、61.9%、35.9%;实现净利润72.83亿元、35.19亿元、17.76亿元、16.44亿元，分别增长36.7%、39.8%、51.7%、22.3%。

　　“大规模的降价，通常是大型房地产开发企业在资金链趋紧的情况下采用的策略。”某上市房企负责人的一席话，道出了地产商“扛得住”的原因：“资金链有两个因素，一是销售收入，这个最重要;二是利润规模，如果一家大型房地产企业的年利润规模能够达到50亿—100亿元之间，那么在最坏的情况下，其资金链也可以支撑近一年。”

　　“这一次的市场形势和2008年有所不同，之前的2007年，房地产企业的利润积累还没有达到现在的规模。”上海易居房地产研究中心主任杨红旭认为。据该机构不完全统计，2007年，销售规模排名前20位的在内地、香港和海外上市的房地产公司的净利润总规模，只有400亿元左右。

　　现金流隐忧

　　“尽管上市房企的利润表很漂亮，但需要警惕的是，去年底上市房企的现金流大降，部分中小房企资金链紧绷程度甚至达到历史之最。”对于房企财报的“繁华”，王陈表示了担忧。

　　实际上，上市房企闹“钱荒”，是有数据支持的：截至3月30日，已经公布年报的64家上市房企，去年底合计经营活动现金流净额为-669亿元，而2009年底为402亿元。仍以四大龙头“万保金招”为例，去年底4家公司经营活动现金流净额分别为22.4亿元、-223.7亿元、-30.4亿元和-44.5亿元，而2009年末，这个数据分别为92.5亿元、-11.4亿元、-28.7亿元和70.5亿元。

　　龙头公司尚且如此，可以想象其它地产公司的现金情况更趋紧张。

　　导报记者注意到，国泰君安3月16日发布的《房地产资金情况分析》报告认为，今年以来，房地产行业的投资资金没有缺口，还有4000亿元盈余，而2008年资金缺口为6300亿元，2004年缺口为2783亿元。因此，目前房地产行业的资金情况好于2008年和2004年，如果地产公司不急于购买土地和新开工项目，则破产风险较小。不过，该报告同时表示，具体公司应具体分析，事实上，短期内一些房企虽没有很大的破产压力，但资金面已经恶化。

　　下半年房价或将松动

　　“房地产企业面临的严峻考验才真正开始”，已经成为业内的共识。导报记者注意到，对于房价松动的时间点，多数业内人士认为在今年下半年。

　　“面对市场短期的低迷和中长期的震荡调整，那些资金链紧张、土地储备规模有限的中小房企或将面临更大的经营压力。”王陈认为，随着房屋销售减缓、银行惜贷，开发商资金来源增幅将快速回落，下半年部分开发商将遇到非常大的资金压力，特别是一些中小房地产公司，其开发的楼盘很可能因为资金压力问题而率先降价。

　　国家统计局数据显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，当年资金来源则高达72494亿元，开发商手中资金余额相对充裕。但是，在信贷收紧、融资成本升高的形势下，这部分“余粮”究竟可以吃多久，值得考量。“如果现在低成交量的状况持续到下半年，将会对开发商产生很大的影响，尤其是一些中小房地产公司。”王陈认为。