“野蛮人”又来到门口：外资虎视调控良机

　　跳出调控，第一太平戴维斯大中华区首席执行官李伟文看到了身处于其中的人不曾发现的机会。“调控给物业的买卖带来了最佳的机会，在境外有大量资金正等待入场。”

　　据商务部备案显示，截至3月24日，3月份外资新设或者新增的房地产公司出现井喷，高达39家。1至2月，房地产领域利用外资实际增长同比超过50%。

　　最佳的机会?

　　15年前，东南亚金融危机后，香港房价在1998年—2004年期间大幅下跌。有的楼价比1997年最高时跌去70%，即1000万元的房子变成300万。租金也一路下滑。房价直至2004年才慢慢回升。

　　李伟文相信，机会就蕴藏在这样的大跌之中。他曾亲购两笔物业，结果都是大幅升值。2003年SARS爆发时，他曾购入一幢300多平方米的物业，彼时价格为1500万港币，但现在，该物业市场价格已达7000万。2008年时，曾一度跌到3000多万元。经历了更长房地产周期的李伟文看到的机会是，每遭遇一轮调控，房价就上涨一番，无可能跌回最初的水平。而只有市场不好的时候，才会有更多的人愿意将物业拿出来卖，现在就是最好的收购时机。

　　除了等待降价时收购核心地段的物业以外，很多资金还在等待并购或者投资那些资金饥渴的企业。“不出半年，就会有很多企业处于缺钱的状态。”李伟文说。

　　这一趋势从今年年初已显露出苗头。根据清科研究中心数据显示，房地产行业位居所有行业并购的首位，短短两个月内共完成22起并购交易，涉及金额为11.50亿美元，接近去年全年并购总额的一半。来自商务部的数据，去年全国非金融领域实际使用外资金额1057.40亿美元，同比增长17.4%;其中房地产成为吸金大户，去年吸收外资占比为22.7%，规模超过1000亿元，增幅超过40%。

　　根据第一太平戴维斯最新研究报告显示，2010年中国内地房价上涨7.3%，总交易量超过10亿平方米。半年前，人们还担心一线城市写字楼供应过剩，但最新的报告显示，写字楼市场需求和租金都显著复苏。京沪两地空置率持续稳定并呈现下降态势，目前为 10%-20%。零售市场的需求及租金也开始复苏。

　　另外一个不可忽视的因素是人民币的升值。第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨指出，从2003年到2010年，人民币升值幅度达25%以上，这是十分巨大的诱惑。从国际的角度来看，日本发生了地震，放眼亚太区域，只有中国是外资看得懂的市场。

　　变幻的面孔

　　“现在的情况和5年前有些相似。”建银精瑞资本管理集团董事长李晓东在接受本报记者采访时说。2006年底，中国的房地产企业也如今天一般对资金患有饥渴症，外资也十分看好中国的房地产市场。但之于投资界，早已物是人非。

　　5年中发生的变化是，2008年的金融危机，导致外资房地产基金的洗牌，许多基金经理悄然离开中国房地产市场，抑或改变身份。渣打银行中国区私募业务负责人陈凡、美林投资中国区董事总经理蓬钢等人都已离职。“虽然在中国的回报十分可观，但这些外资房地产基金管理人在中国赚到的钱，其实都补贴总部了。”全国工商联房地产商会会长聂梅生告诉本报记者。

　　2009年和2010年频繁的物业转卖曾被视为外资撤出的信号，“他们并没有离开，只是由于基金回报周期的要求，选择了变卖物业。”仲量联行北京投资部负责人庞树东说。

　　位于上海市人民广场的高腾大厦曾被三度转手。2004年高盛从凯德置地第一次收购时花费了1.076亿美元，2007年更名为高腾大厦，以1.5亿美元(当时折合人民币约11.4亿元)出让给德国核心基金SEB和新加坡太平星集团。新加坡腾飞集团旗下的腾飞中国商业地产基金(ACCF)以约13.1亿元第三次接手。

　　高纬环球《全球商业地产投资概览2011》报告预测，全球资本对中国新兴和二线城市的关注持续增强，而不仅是一线城市。租金和收益水平的增长前景将成为投资市场的动力所在。鼎峰地产投资基金合伙人白勇向本报记者透露，鼎峰基金已经在三线城市等地投资了六七个项目，项目总金额涉及100亿元。

　　唯一和5年前相似的是，一切似有卷土重来之势。“我接触到的基金总规模有100亿至200亿。”李晓东说，而在这之外，似乎还有更大量的资金等待进场。