总理表态有所暗示 楼市几大利空接踵而至

    温总理讲话暗示楼市调控可能加码 


　　国务院总理温家宝今日在参与中央广播电台直播时称，调控楼市的“国十条”、“国五条”落实不够好，将继续加大力度抑制楼市投机，有信心使房价回归合理。业内人士认为，明年中央政府对房地产的调控仍旧不会放松。

　　从今年4月及9月来的连续两次调控看，全国各地房价依然维持上涨。特别是9月以来，全国房价连续3个月上涨。使得调控政策的作用再次受到质疑。从温总理的话语中也表明了中央对目前房价的评判。业内人士认为，温总理表示，“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩”，这是对此前房地产业内发出的房价调控目标已经达到声音的一个回应。目前房价非合理水平，调控政策可能再度加码。总理再谈调控也将明显地影响部分投资人群进入楼市。

　　温总理此次讲话强调将从两个方面继续加大力度。第一，就是加大保障性住房的建设力度，也就是说今年我们将开工的保障性住房大约为580万套，已经建成370万套，明年将开工1000万套，这包括公租房、廉租房和棚户区改造。我们国家人口多、土地少，住者有其居但并不意味着每个人都有自己的住房，有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题。中原地产认为，温总理在保障房建设上重点提及租赁类保障住房，一方面表明政府的住房保障体系将以无产权不具备投资功能的公租房为主，另外，体现政府在加强引导，树立理性的住房消费理念。

　　温总理还强调的第二点就是要抑制投机。主要是利用信贷的杠杆，并且加强对土地的管理。

　　在再次加息“靴子”落地，12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率之时，温总理的此番强调让房地产业界深切感受到中央抑制通胀与调控楼市的“双重意图”。业内人士普遍认为，尽管这次加息并未超出市场预期，但此次加息无疑将有利于缓解市场的通胀预期，抑制目前市场上一部分保值避险型购房冲动。温总理不失时机的讲话，更表明了中央对房地产信贷的基本态度，为年末岁首的房地产交易市场降温，保证2011年楼市的平稳运行。

　　总理誓言央行加息让人看到新年楼市调控曙光

　　2010年12月26日无疑是一个值得铭记的日子!我不知道是刻意安排还是无意巧合，当日上午温家宝总理回答网友提问称调控房价绝不会退缩，同日起央行加息。

　　在通胀导致年末中国房价“涨声响起来”，楼市调控陷入“屡调屡涨屡涨屡调”困顿难局，“三次调控”山雨欲来风满楼之际，总理誓言、央行加息让我油生久旱逢甘霖之爽。

　　总理誓言至少让我看到三样东西：首先是责任担当。温总理走进中央人民广播电台中国之声直播间，在回答一位网友怎么评价目前政府调控房价成果这一问题时表示，对敏感的问题不要回避。其次是彰显决心。温总理表示，我在去年访谈当中曾经向广大群众承诺过，在我的任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。这是决心。再者是明晰思路。温总理表示，我们将从两个方面继续加大力度，第一就是加大保障性住房的建设力度;第二就是抑制投机，主要是利用信贷的杠杆，并且加强对土地的管理。

　　我还注意到本次总理答问的非同寻常之处。温总理说，今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实的还不够好。相形于先前相关部门一次次“调控取得初步成效”的自说自话，总理不回避现实的真话令人感佩，总理实事求是的态度让人醍醐灌顶。在日前一场论坛上，地产名人任志强当被问及中国的房地产泡沫何时破灭时“语出惊人”：“党中央没有告诉房价要跌，也没有告诉我房地产要破灭了，最多说管理通胀预期，连通胀都没有提，怎么会有泡沫?”而本次温总理在答问时说，我在去年访谈当中曾经向广大群众承诺过，在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平。我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。由“房价能够保持在一个合理的水平”到“回到合理的价位”提法的变化，我看到的是中央调控目标更加明晰。在我眼中，“回到合理的价位”就是房价要合理下跌，这无异于让声称“党中央没有告诉房价要跌”的任志强闭口稍息。

　　如果说总理回答网友提问只算誓言，央行加息则纯属实招。既往楼市调控经验告诉我们：加息对房地产影响将由“量变”引起“质变”，换言之，连续多次加息才有可能改变市场对房地产市场预期进而抑制房价过快上涨。我注意到，此次加息五年以上贷款利率由6.14%提高到6.40%，按100万元30年期贷款等额本息还款法计算利息约增加60930元，月还款由6086元增加至6255元每月多还169元，也许影响甚微难以毕其功于一役。值得注意的是，央行15日发布2010年第4季度储户问卷调查显示：超过七成居民认为当前房价水平过高，超过四成居民对未来房价持上涨预期。在当前物价利率以及收入水平下，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资”，在各主要投资方式中，“房地产投资”继续居首。由是观之，本次加息只是预演，它意味着中国将进入新一轮加息通道。事实上，这是今年二次加息，也是明年货币政策定调以来首次加息，业内人士普遍认为我国已经进入了加息通道，不少“房奴”已闻声开始考虑提前还贷。

　　总理誓言央行加息向我们传递的明确信号还有，为实现总理“房价会回到合理的价位”的目标，作为调控土地金融税收“三剑客”之一的税收政策，比如“只听楼梯响，不见人不来”的房产说政策，在土地金融双剑祭出后，势必随后跟进亮剑作为。

　　诗人雪莱曾在绝响《西风颂》中吟道：“冬天来了，春天还会远吗?”在新年钟声即将敲响之标，面对总理誓言央行加息传递释放的吉祥信号，它或许正是中国楼市调控年运轮回逢凶化吉遇难呈祥的真实写照!因为通胀阴霾密布泡沫四面楚歌中国楼市，已经到了釜底抽薪背水一战的紧要关头!因为“风水轮流转”!因为“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏”!

　　国土部住建部联合酝酿下一步调控楼市方案

　　向左、向右，正在徘徊。

　　“尚未确定具体召开时间，应该快了。”国土部、住建部两大部委对关于他们年度工作会议的问题如此回答。不过，记者采访获悉，两部委正在酝酿下一步调控楼市的方案。“会议内容涉及保障房和房地产调控。”2010年12月24日，一位接近国土部的专家对记者表示。

　　为了遏制部分城市房价过快上涨，中央政府2010年两度出击调控楼市，主管全国土地供应的国土部，以及主管全国住房规划的住建部也在加强合作。

　　4月中旬，“史上最严厉调控新政”出台，随后连续4个月房价岿然不动，进入9月以来，各地楼市交易迅速回升。随即，二次调控再次出台，2010年9月底，两部委联合下发通知，要求进一步加强房地产用地和建设管理调控。

　　可效果却是“越调控越反弹”。接受本报记者采访的一些专家表示，目前公开的数据与此前的预测差不多，还会有上涨的空间。“需要加强调控的管理水准。”上海城市经济学会高级经济师顾海波表示，“决策层对楼市的调控始终没放松，但效果值得思量。”

　　那么，2011年的房市将如何?顾海波的答案是：在房地产泡沫没有完全破裂之前，在中国经济系统性风险没有到来之前，只要现在的调控政策不发生改变，2011年的中国房价仍维持10%-15%上涨的可能性比较大。总之，下一步楼市的新动向值得玩味。

　　房价越调越高

　　“房子又涨价了!”

　　在过去的一年中，针对房地产市场进行了三轮调控，然而，每一轮调控的尾声和新一轮的开始，听到的都是同样的声音。

　　2009年12月，国务院提出四项措施遏制房价，拉开了楼市调控的序幕，而当月的房地产销售却集中释放，2010年3月，北京等一线城市楼市开始明显反弹，出现销售火爆、房价快速上涨的现象，并迅速向二三线城市传导和蔓延，这种情况一直延续到4月中旬，第一季度房价上涨了15%左右，4月房价又上升了17.3%。

　　2010年2月，一位网友问温家宝总理，为什么中央采取了一系列抑制房价上涨过快的措施，但房价仍然涨得有些离谱?温总理说，群众的心情我非常理解，我也知道所谓“蜗居”的滋味。房价也成了2010年“两会”的最热门的话题，许多人大代表和政协委员对房价涨幅太高提出了意见，国务院领导也明确表示要抑制房价的过快上升。

　　4月，被称作史上最严厉的房地产调控措施——“国十条”出台，其中一条就是房价过高地区可暂停发放第三套房贷。此后，房地产市场经历了4个月时间的观望和冷清，但进入9月以后，各地楼市成交量翻倍，而不少区域新开盘价格涨幅不小。

　　中央也预感到了反弹的苗头。8月13日和21日，国务院副总理李克强9天之内两提继续落实楼市调控，坚决抑制投机炒作行为，警惕反弹。8月23日，《人民日报》发表文章称，楼市调控政策预期效果还远未达到。

　　9月29日，国务院颁布“限购令”，对房价过高、上涨过快的城市限定居民购房套数。截至11月底，已有15个城市陆续出台了落实调控的实施细则，就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面作出规定。

　　不过，“经过三轮调控过后，效果仍逊于预期。”顾海波说。

　　时至年末，中国指数研究院监测数据显示，12月13日-12月19日，多个城市成交量涨幅超20%，部分热点城市房价也冲新高。土地市场上，全国20个主要城市宅地放量入市，成交量创新高，部分地块成交价再度刷新纪录。有机构预测，2011年全年全国平均楼价将有15%至20%的升幅。

　　抑或调控失度

　　“旧瓶装旧酒，效果难言其好。”顾海波告诉本报记者，2011年的楼市走势，主要取决于决策层的楼市调控政策和决心，以及各级地方政府的执行力度。

　　顾海波向记者提供的资料显示，“国十条”基本上是一些原则性的概念，缺少具体的实施细则和惩戒措施。就猛增的银行信贷来说，4万亿经济刺激方案和2010年的货币超发，流入了央企的账户，让央企地产企业能够一天之内制造三个地王。

　　为此，央行适度宽松的货币政策开始收紧——10月央行宣布加息0.25个百分点，试图遏制此前宽松货币政策而导致的资产价格泡沫。

　　内外交困的是通胀压力不断加大，部分因通胀预期寻求资产保值的购房者又开始奔向楼市。沉寂了4个多月的温州炒房团，到年末出手不凡。此外热钱也大量涌入，统计局数据显示，1-11月，房地产开发企业本年度资金来源63220亿元，同比增长31.2%;其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%;利用外资656亿元，增长59.0%。

　　中国人民大学经济学院副院长刘元春说：“从短期资金来看，目前地产商货币资金与短期应付款之间的比例还是很高的。”据他预计，2011年一季度住宅供给将大幅度放量，二季度房地产商资金会逆转。

　　央行行长周小川也犯了难：加息、热钱，还有CPI，如何适度调控，而央行选择了上调存款准备金率，一年就调了6次。地产专家易宪容认为，房价与成交量的上涨，根源是信贷过多，“只要信贷继续从严执行，市场就会恢复理性。”

　　资料显示，2009年我国房产新增贷款1.97万亿，约占全国新增贷款总量9.59万亿元的1/5，已经创下历史最高水平，“2010年很可能突破1/5。”而统计局的数据显示，1-8月，房地产开发企业资金来源中，国内贷款8460亿元，个人按揭贷款5745亿元，合计1.42万亿元。这与2009年同期房产新增贷款量1.19万亿元相比，增长近20%。

　　对此，住建部副部长仇保兴一度表示：“中国的房价波动非常厉害，接下来的房地产调控不确定的因素将更多，难度也更大。”尽管国土部、住建部规划未来5年将涉及保障房和房地产调控领域的新政尚未出台，但业界对此多有议论。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，下一步调控路线是：“市场商品、保障房建设这两条腿一起走路。”可以肯定的是保障房正在强大起来——按照中央经济工作会议的要求及2011年保障房建设的目标，2011年的保障房将达到1000万套，这是一个非常大的数量。

　　住建部相关官员称，2011年计划保障房1000万套来缓解市场供需矛盾。例如在保障房上南京将用3年时间在原11万套的基础上，新增29万套，总量将达40万套，其中包括经适房、廉租房、公租房。与南京一样，上海住房局局长刘海生称，截至11月底，上海经适房已竣工175万平方米，动迁安置房已开工789万平方米，经适房已开工352万平方米，全年目标综合完成率达到94%;2012年将确保保障房开工1500万平方米，供应1150万平方米。

　　“要不要二次调控，抑或三次调控，也不好判断。”顾海波分析，因为我们需要的不是调控，需要的是一个比较合理的、健康的、规范的制度。多位专家据此断言，未来一个时期内，楼市调控的作用很难取得明显的效果。

　　楼市第三轮调控信号密集释放 开发商担心资本金比例提高

　　一线城市再度频现高价地块，新房、二手房成交量的持续攀升，全国70个大中城市房价环比上涨……2010年即将过去，人们发现，政府已经两度出手调控的楼市依然与预期有差距。在本报与搜狐焦点网联合进行的调查中显示：有九成网友认为二次调控基本没效果。

　　虽然不少人认为楼市调控的当务之急是落实好现有政策，但如果房价短期内出现继续上涨，不排除已经一再表示“调控房价绝不会退缩”的政府出台第三轮调控的可能性。国土部月中有关加强房地产用地管理的通知以及上周末央行的加息，已经让人们提前嗅到了些许信号……

　　九成网友认为调控效果不大

　　进入12月，一线城市土地集中出让，仅万科不到一个月就支出逾百亿元;保利地产 (600048 )更在年内广州争夺白云新城地块的过程中以楼面地价19632元/平方米、20605元/平方米，连续将广州地王单价纪录推向新的高度;连续大半年“低调”的华润，也斥资在成都拿了一幅119亩的土地;近期很少在土地市场露面的和黄，和长江实业联合在重庆及大连斥资近26亿元拿地后，又以16.2亿元拿下青浦赵巷地王……

　　不单是在土地市场，在新房、二手房市场，北京、上海、深圳等地的新房、二手房成交量在历经此前的震荡之后，在12月迎来了不同程度的回调……

　　本报联手搜狐焦点网进行的“楼市调控效果调查”显示，在参与调查的网友中，九成认为由于执行不到位，二次调控收效甚微;7%的网友认为二次调控具有一定效果，对过快上涨的房价有一定抑制;3%的网友认为十分有效果，楼市遭到前所未有的打压。在已经出台的调控措施中，参与调查的网友认为政府表态推进房产税试点和暂停发放第三套房贷是打击投资投机最有成效的调控措施，首付比例提高、限外令、调整交易环节税费等政策影响甚微。

　　房价的一涨再涨让63%的网友暂时搁置了购房计划，仅有一成的网友表示出于刚性需求，将马上出手购房，更多的网友则对楼市调控政策的进一步落实以及可能出现的第三轮调控充满期待。

　　释放第三轮调控信号

　　正因为上述原因，本月19日深夜国土部再度对外公布相关加强房地产用地管理的通知、央行25日的加息，以及住建部昨日起上调的公积金存贷款利率，被外界解读为新一轮楼市调控的急先锋，国务院总理温家宝昨日做客中央人民广播电台时表示下一步要加大保障房建设力度和抑制投机，也被解读为再度点燃了第三轮楼市调控的信号。

　　北京中原地产三级市场部研究总监张大伟认为，从4月和9月的两次调控看，全国各地房价依然维持上涨。特别是9月以来全国房价连续3个月上涨，使得调控政策的作用再次受到质疑，而总理的表态再次表明了监管层对目前房价的担忧。“目前房价依然超过合理水平。特别是12月19日国土部的通知以及央行上调存贷款利率、公积金存贷款利率随之上调，都已经明确了第三轮调控很可能将再次开始。”

　　而在本报进行的网络调查中，31%的网友认为信贷政策的变化对自己购房最有影响，税费、限购、保障房等紧随其后，正因如此，在被问及如果相关部门启动第三轮楼市调控政策，最期待哪些措施能够落地时，提高贷款利率或干脆暂停二套房贷成为21%购房者心目中最期待的调控政策，而房产税的出台、增加保障房建设力度以及国土部公布囤地炒地名单分别以20%、19%和16%位列第二、第三、第四名。

　　开发商担心资本金比例提高

　　“除了措施落实问题，二次调控没有解决的一个关键是开发商的资金链依然十分充裕，没有降价的动力。”在21世纪不动产集团市场总监林蕾看来，未来调控除了可能出台的房产税以外，针对开发商资金链的调控也应是其中之一。

　　前日的加息便被业内解读为调控起点，相比于加息，开发商此时最担忧的却是资本金比例的上调。“现在已经是30%到35%了，这里面还有很多是通过其他渠道进来的，如果再提不知道会怎样。” 项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，即自有资金比例。自有资金比例降低后，开发商贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的款。

　　一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，自此前国务院调整固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从20%调至30%甚至35%以后，开发商利用信贷杠杆进行的扩张收紧了很多。“提高资本金比例就是提高了融资门槛，一个拥有国企背景的开发商，开发一个规模100亿元的项目，前期投入30亿元便可操作，最终流水达到200亿元也不为过，如果提到50%，资金压力几乎是增大了一倍。”

　　但这位开发商同时指出，从目前加大供应的调控基调来看，由于提高资本金比例直接的影响便是供应量的减少，因此短期内可能难以成行。“但不排除政府有保有压，就是加大保障房层面的建设，通过垫付、补贴的形式将保障房的资本金比例降低，而对于商品房这块，特别是低容积率的项目，将有可能大幅提高。”

　　调控有望成为常态

　　“已经出台的楼市调控措施实际上已经非常严厉了，只要能够落实到位，效果应该是值得期待的，但并不排除在万不得已的情况下，政府抛出新的储备政策。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，“现在的问题是有一些政策没有执行到位，特别是在地方，限购与信贷政策方面，地方政府包括商业银行可能还没有落实到位。例如有些城市出了限购措施，但细则一直未出台，限购有政策但没有落到实处。”

　　中原集团研究董事程澐则指出，我国房地产市场所面临的根本性矛盾，即市场化过度而保障房缺失短期内无法缓解之时，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。“近年楼市调控的效果明显受到银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的程度这三大要素的左右。在‘增供应，遏需求’的调控指向被再次明确之下，2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力。”

　　在杨红旭看来，房价上涨一旦难以抑制，短期之内可能会推出房产税试点，通过房产税，可能会起到短期抑制投资需求和稳定房价的作用。

　　加息剑指楼市千亿资金回流银行 三次调控或出台

　　12月25日18时，中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。其中，对房地产市场影响最大的是5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调到6.4%。昨日住房城乡建设部称，从当日起上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。

　　对于此次加息，有人将之打趣地称为“央行送给市场的新年礼物”。许多专家表示，此次加息属于“意料之外，情理之中”，之所以赶在年前加息，主要原因是房贷的计算是以年度为时间单位进行调整的。年后加息，则存量房贷利率的上调要到2012年1月1日才能调整，因此，此次加息明显是为存量房贷利率的即时调整铺路，千亿资金因此从个人可支配收入回流银行，对整个市场资金回收力度非常大，对楼市的指向非常明确。当然，也有专家认为，虽然一定程度上增加了购房成本，但加息力度有限，短期内难以影响房价涨势。

　　温总理昨日在中央台与听众直接交流时，再度掷地有声地表示:有信心让房价回到合理价位。专家也认为，加息标志着宽松货币政策已经结束，如继续加息后对楼市调控效果仍不明显，或将引来第三轮楼市调控。

　　现状个人房贷压力全面升高

　　此前，市场普遍预计12月份有一次加息。12月3日召开的中央政治局会议明确提出，明年将开始转向实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”，并增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。实施两年之久的“适度宽松货币政策”终于走到了终点。

　　然而，在10月份宣布加息和11月份两度上调存款准备金率后，央行又于12月10日晚间宣布，从12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由于加息和上调存款准备金率很少在一个月内同时，使得几乎绝大多数预测分析认为，在年底之前央行不会进行二次加息。

　　但事实上，也有不少人已提前猜到此次加息。兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委此前曾连发3份报告，认为年内会加息。他表示，加息表明了反通胀的决心，“因为利率政策一般有滞后性，考虑到明年通胀形势严峻，而银行对客户贷款利率通常按自然年重新定价，年内加息的政策时滞会大大缩短，能够在2011年元旦后就迅速起效。”

　　业内人士表示，房贷一般是5年以上的长期贷款，这次央行将五年期以上商业贷款利率从6.14%调整到6.40%，提高幅度为0.26%。而此前央行首次加息时，住房公积金已经随利率调整上调了0.2%。昨日住建部跟进出台住房公积金贷款利率的调整通知，将住房公积金调高了0.25%。加上前段时间住建部、财政部、央行、银监四部委联合发文要求第二套住房公积金贷款首付不少于五成，利率为公积金基准利率上浮10%，停止向购买第三套住房发放公积金贷款，个人住房商业贷款和公积金贷款都在全面收紧。

　　记者根据新的利率算了一笔账，根据目前4.30%的公积金贷款基准利率，一笔80万元首套的公积金房贷每月还款4975元，比10月加息后的4868元每月多还107元，如果是10月前办理的公积金，两次累加的效果将使得贷款人明年要多还182元，20年下来要多支付利息约4万3千多元。而根据最新的利率，首套房商业贷款8.5折后利率为5.44%，同样贷款80万，月供需要5277元，比公积金每月多还302元，20年下来多还7万多元。

　　“按揭这块负担当然加重了，但这次加息幅度还是比较小。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，如今房地产行业对金融依赖度越来越高，加息对房地产肯定是负面消息，但此次央行加息，上调利率只有0.25个百分点，短期影响并不会很大。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭也认为，房地产业对信贷依赖度很高，加息将直接提高开发贷款和个人房贷的成本，增加了房地产开发和个人购房的难度。尤其是市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响，但这一影响短期内比较有限。

　　分析效果不明显或迎来“三次调控”

　　“经验表明，加息对楼市尤其是房价的影响，滞后效应明显，通常需要累计多次加息、且在周期过半后才会初步显现效果，最后一次加息完成前后，对房价的影响才会完全体现。”杨红旭表示，目前对楼市的影响只能说还处于量变过程中，没有发生质变。

　　事实上，在二次调控实施三个月后，楼市依然“我行我素”，没有出现如预期中的降温，10月份全国70个大中城市的房价环比涨幅较9月有所回落，但是11月却再次量价齐升。统计数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，预期今年全年上涨9%左右。

　　与此同时，岁末全国多个城市“开闸放地”，各大房企则跑马圈地，土地市场犹如贺岁大片般热闹。据国土资源部数据显示，截至11月底，全国房地产供地12.82万公顷，约合192万亩，同比增长47.8%。其中占房地产用地供应总量约四分之三的住宅用地供应，同比增加50.6%。北京、上海、天津的土地出让收入因此再创历史新高，截至12月中旬分别比2009年上升21%、42%、38%。

　　而据中原调查数据显示，近期北京、广州等7城市均有宅地成交，面积达到174公顷，较“二次调控”前平均水平上涨11%。宅地平均溢价率为65%。其中广州、成都两地溢价率均超140%，广州“白云新城”于上周出让3幅宅地平均溢价率超过190%，楼面地价创下广州居住用地的历史新高，达到每平方米20605元。而12月初，上海、武汉等地也都出现了新的“地王”。

　　在号称史上最严厉的调控年，房企的拿地热情显得格外耐人寻味。研究中心监测数据显示，2010年全国房地产开发企业土地购置费同比增长78%。在各大房企“攻城略地”的背后，是一片飘红的销售数据。8月份以后，不少房企的成交连续大幅上涨。如万科8月的销售额超过百亿，创下国内房企销售新纪录，2010年度销售总额更是突破一千亿元，成为国内房地产行业第一家年销售额超过千亿级的公司。

　　而有业内人士透露，虽然银行一直在强调收紧房地产信贷，但主要收紧的是置业者的购房贷款，在房地产开发方面仍比较宽松。“9•29”新政出台后，10月房地产开发资金中新增国内贷款1044.72亿元，环比9月上涨了11.34%，较去年同期增长了18.83%。房地产新增国内贷款在7—9月后重新跃回千亿元以上。

　　在这样的背景下，“三次调控”的说法悄然出现。12月3日，国际货币基金组织(IMF)发布的一份研究报告称，中国要抑制主要城市的房价涨势，必须提高实际利率、全面征收房产税。业内人士称，征收房产税目前是“远水救不了近火”，最直接有效的猛药还是货币政策。

　　“如果货币政策不能够解决问题，明年出现房地产的‘三次调控’恐怕在所难免。”房地产专家赵卓文表示，若楼市不退烧，明年可能有更多行政手段，比如限价、限户口、收增值税等等会出台，“管理层的调控其实还是很多的，只是看愿不愿意用而已。”

　　预测明年货币政策铁定收紧

　　“在短期内，房价还将继续坚挺甚至继续上涨，下降的动力不大。”房地产专家陈真诚也认为，由于通货膨胀已经严重，这次加息后负利率幅度依然高达2.35%，打击通货膨胀的力度明显有限。“央行在打击通货膨胀的态度和行动措施上依然显得保守，房价预期可能再次被推高。”

　　陈真诚表示，自从重启新一轮房地产调控后，调控力度一直不断加码，但效果依然有限。通货膨胀、负利率、资产泡沫等等与“史上最严”房地产调控形成了最强力的对冲。“央行不太愿意连续或大幅度加息，直至如今通货膨胀越来越厉害，负利率越拉越大，资产泡沫越吹越大，在美国加印钞票的推动下，央行终于收紧货币政策。只是，按照目前做法，效果不很乐观。”

　　陈真诚分析称，此前除10月20日一次象征性加息0.25外，央行11月在9天之内两次宣布上调准备金率各0.5%。但按照10月末人民币存款余额为70.28万亿元估算，两次上调准备金率后只能约对冲掉10月份一个月7003亿元存款搬家所形成的流动性。而决策层早先设定今年全年新增信贷总额为7.5万亿元，前10个月已增加了近7万亿元，预期全年不会少于7.5万亿元，还很可能会突破。不管是之前上调准备金率还是此次加息，对今年的信贷和流动性总量规模影响都不大。

　　刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫也表示，此前市场对于加息的预期是0.5个百分点，此次加息显然并未到位，而且加息对楼市尤其是房价的影响，滞后效应明显，因而对楼市中的投资客和开发商的影响依然有限。但是“加息时点提前意味着加息周期提前到来，明年仍有多次加息和上调存款准备金率的可能和空间。”

　　日前，有传闻称部分上海银行已完全取消首套房贷优惠，对首套房贷严格实行“基准利率”。而据消息人士向记者确认，目前银监会已经给各家金融机构打过招呼，从12月起要求各家金融机构停止发放固定资产贷款。明年新发放的固定资产贷款，原则上期限不超过15年，不得展期。对于大型房企集团要实行集团并表授信管理，集团及各成员企业的贷款总额不得超过在建工程的五成。

　　某四大国有银行信贷部人士表示，其实今年下半年以来开发贷等贷款就非常紧，已经签了合作书的开发贷几乎过了一年都审批不下来，年底基本停放此类贷款，明年也只能“见缝插针地放款”。另一家国有银行公司业务部相关人士则透露，个人贷款目前也开始侧重转向非房贷业务，估计明年初申请住房贷款一样很难，“连我们大行都这样，更别说其他小银行了。”

　　陈真诚则推测，基于目前的宏观经济形势、通货膨胀和房地产市场现实，如果不让负利率转正，不让市场流动性回归适中，企业可能会变着法子让产品涨价，以弥补损失。对老百姓来说，只有两条路可走，没钱的只能被动接受损失，有钱的则选择继续购买房地产等商品作为投资，以求能使财产保值，对抗通货膨胀。因此，央行在年内可能还将上调准备金率1—2次，并加息25—50个基点，并释放出将来继续加息的信号。

　　最新消息

　　住房公积金贷款利率上调0.25个百分点

　　南方日报讯(记者/黄倩蔚牛思远)基于央行的加息，昨日，住房公积金贷款也进行了相应的调整。住建部昨日出台了住房公积金贷款利率的调整通知，要求从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。调整之后，五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。

　　此外，住建部要求，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

　　房贷一般是5年以上的长期贷款，由于5年期以上贷款利率公积金调整幅度小于商业贷款基准利率，商业地产贷款和公积金贷款之间的利率差距进一步有所扩大。根据目前4.30%的公积金贷款基准利率，一笔80万首套的公积金房贷月供4975元，比10月加息后的4868元每月多还107元。不过用公积金贷款还是比商业贷款要优惠不少。

　　理财市场

　　加息对理财市场影响有限

　　接受采访的理财专家表示，加息对抑制通胀的作用将进一步显现，但由于幅度不大，存款、房贷和基金等理财市场受到的影响比较有限。

　　国际金融理财师、上海浦东发展银行天津分行的孙达表示，直观来看，提高利率可以增加居民储蓄利息收入，优化收入分配结构。如，金融机构一年期存款基准利率由2.50%提高到2.75%，10万元存款一年期实际收益在加息之前是2500元，而在加息之后上涨到2750元，比原来高出250元。

　　孙达说，过去银行存款短期化容易增加资金市场的不稳定性。而从这两次加息的特点看，长期存款利率的提高相对较多，体现出鼓励居民进行长期存款的意图。特别是在未来有可能进入加息通道的背景下，风险偏好较低的投资者可以更多的关注储蓄投资。

　　央行选择在年末最后几天再次加息，目的就是应对通胀。“此次加息表明了管理层遏制通胀的决心，但总体来说加息幅度不大，并且市场提前有所消化，未超出市场的预期之外，因此对市场不会有很大的影响。”东吴证券基金分析师吴非说。据新华社电

　　声音

　　现在最担忧的是通胀没下去楼价又起来

　　“现在最担忧什么?就怕通胀没有压下去，房地产价格又起来了”，在昨日的2010小谷围(岛)金融论坛间隙，申银万国首席经济学家杨成长在接受本报记者采访时表示。年前加息后，存量房地产贷款利率从明年开始将马上提高，一定程度上可以遏制炒楼的热情。

　　此次加息后，对房地产市场影响最大的是5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调到6.4%。目前大多数房地产贷款利率为一年一调，如果明年再加的话，政策效应就会产生一定时滞。

　　“虽然楼市上涨过快的局面被遏制了，但是整体价格水平仍在上涨，部分地区涨幅依然惊人，也加剧了市场通胀预期”，杨成长表示，央行年前突击加息针对房地产市场的意味非常浓厚，也反映了政府对房地产市场的调控决心。

　　楼市到了改朝换代前夜 房产税对楼市是一个长期利空

　　2011年，房价将何去何从?方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘认为，一旦房产税“靴子落地”，对楼市而言是一个长期利空，并具有持续的影响力。

　　上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功认为，2011年房价不会大起大落。克而瑞(上海)机构总经理于丹丹认为，外环外是目前各环线价差最大的区域，随着未来1-3年城市化配套完善和人口导入加速，将会是房价上涨最快的区域。上房置换凌嘉琪则表示，2011年最为精彩的理财风景将是公众在股市和楼市之间奔波。

　　楼市到了“改朝换代”前夜

　　胡宗亘表示，2010年的楼市调控目标并未完成，房价依然高高在上。房地产资金黑洞，依然不断吞噬着实体经济;高昂的房价，致使住房问题升级为更严重的民生问题。不过，2011年房地产市场调控仍有一只未落地的“靴子”值得期待，那就是税制改革——出台房产税。对于购房者来说，房价走高，他一次性难受，但房产税一出，物业持有成本增加，他们会持续感受到压力。

　　胡宗亘预计，房产税一出，最终带来的，不会是过去历次宏观调控那样起伏不定，而是未来的市场发展趋势会有大的变化。“这不是夸大房产税的效应。这话或许倒过来说更恰当，经历了多年发展的中国房地产到了‘改朝换代’的前夜，调控开始了，房产税出来是时候了。”

　　房产税“力度决定影响”

　　那么，如果房产税出台，房价估计会跌多少?这不取决于房产税是否出台，而是关乎政府制定房产税的征收力度、征收范围、征收对象等，还包括对于执行环节的明确规定。如果房产税力度过轻，有人会担心出现“报复性反弹”，但无论如何，房产税出台是一个长期利空，具有持续影响。

　　胡宗亘分析说：“我们可以参考一个样本：商办楼市场。在同一区域，商办物业建筑成本甚至高于住宅项目，但往往卖不出住宅价格。一是受供需因素影响，其次就是由商办物业高税收所致。商办物业，不仅在交易环节税赋较高，持有出租环节，也须缴纳一定比例的税金。”

　　他还表示，预见未来的上海房地产市场，如不加以调控，上海房价仍将会一路上涨，直至“崩盘”。中国房地产的市场制度，在马太效应下，正越来越有利于富人和有房族。“我们不知道这个财富游戏何时结束，但房产税要出来了，玩游戏的成本增加了，公平的规则出来了，游戏就不会永远朝一个方向玩下去。”他说。

　　茅于轼：未来两三年楼市泡沫会破灭

　　未来房价的走势是什么，楼市是否真的存在泡沫?迷茫的时候，多听听智者的声音是有帮助的。

　　上周，曾就读长沙楚怡小学、当代中国最有影响的经济学家茅于轼，接受了三湘都市报和华声在线的联合专访。81岁的他依旧谈吐清晰，反应敏捷，回答热点问题时不回避不遮拦，一如他一直以来坚守的“为富人说话，为穷人办事”誓言。

　　三湘都市报：您最近提出，房地产泡沫在未来两三年内会破灭，原因是什么?

　　茅于轼：房价这么高，并不是大家真正想住这个房子，而是大家觉得房价还会涨，将来卖了还能赚钱。这其实是一种投机的行为。投机量大时就会把正常的供给需求给扰乱了，这种情况如果太多了就是一个泡沫。

　　现在空房已经这么多了，有没有可能把泡沫消化掉?第一条路是把空房消化掉，第二条路是泡沫破灭。

　　什么是消化，就是把空房变得都有人住，这种可能性不太大，更大的可能性就是泡沫破灭，没有第三条路嘛。但是什么时候破灭，不太清楚，但我觉得是一定要破的，破的可能性比消化的可能性要大10倍都不止。

　　三湘都市报：万一房地产泡沫破灭，将会首先从北上广深开始，一路向内地延伸，还是一个别的什么趋势?

　　茅于轼：从哪个地方开始再波及到哪个地方，这很难讲。房地产的情况很大程度取决于地方。空房多的地方，破灭的程度就会特别大，没有空房的地方就无所谓泡沫，你掉价它也不会掉。

　　三湘都市报：长沙房价在上周均价已突破了6000元，但很多长沙人的工资是在两千到三千之间。您认为长沙房价有泡沫吗?

　　茅于轼：房价比工资高，这是泡沫的一种可能性。是否有泡沫还是要看空房率。房子里面住了人它不好卖，空房多意味着可以卖的房子多，这个时候很容易发生泡沫的破灭。空房多，泡沫的可能性就大，空房很少的话，放心，就没有泡沫。

　　三湘都市报：现在中央已经出台了几轮房产宏调政策，您认为房价能够打压下来吗?

　　茅于轼：我觉得不能从根本上解决问题。房地产的问题首先是土地采用拍卖制，拍卖会把土地价格提高了。

　　更重要的原因是限制耕地转换成开发地，它直接导致了房价上升，地价上涨。土地供不应求，这个是房价高的根本问题。

　　当然中央政府看到房价高怕它有泡沫，想办法消除它，但也怕泡沫破灭，政府希望房价稳定，稍微有点波动。现在房价是稳定不下来。不是涨就是落，很可能是泡沫破灭，会掉下来。

　　市场的力量远远超过政策的力量，特别是在房地产上。土地不许转换用途，这是最糟糕的政策。

　　土地紧张的办法是用好每块地，而不是不许用好每块地，我们现在恰好是没让它用得更好，这很明显是一个资源配置扭曲。