迪士尼项目正式启动炒热商业地产

　　迪士尼之风不仅吹向周边的住宅市场，商业地产也随之受到“恩惠”。记者从迪士尼辐射区域的一些大型商业地产项目处了解到，两年内，商业地产产品销售情况十分出色，并且产品目前也已经有了不同程度的升值。

　　商业土地稀缺

　　楼板价已超2万元/平方米

　　11月5日，华特·迪士尼公司与上海申迪集团签署上海迪士尼乐园项目合作协议，标志着上海迪士尼乐园项目正式启动。

　　“迪士尼周边商业性质的土地还是相对稀缺的，周边土地大部分事实上已经是有主人的，包括界龙实业、中路股份、中华企业、深长城、创兴置业等在那里都有不少土地。”上海商业地产专家李骁这样告诉记者。

　　据了解，迪士尼消息出来后，迪士尼周边地区只供应了一幅商业土地。去年11月，该幅浦东新区川沙新市镇B03-13A地块被浦东新区房地产综合服务有限公司以4950万元收入囊中，楼板价为20632.117元/平方米。

　　B03-13A“东至规划中的停车场，南至欧洲苑小区，西至妙境路，北至公共通道”，在正式竞拍开始之前，共有29家企业领取了竞买申请书，有18家企业申请参与竞拍，最终随着价格节节攀升，得标价4950万元与起始价939万元相比溢价427%。

　　旅游地产推动繁荣

　　住宅均价近2万元/平方米

　　随着迪士尼带来千亿级投入，周边住宅均价截至目前已经接近2万元。独立财经评论家冯晓东认为，迪士尼对商业地产利好大于住宅，上海楼市下一轮领跑者或让位于旅游、商业地产，而主题公园、生态岛等大项目的规划与建设也进一步深化。

　　他进一步解释道，迪士尼的到来为上海提供了商业、旅游与地产协作发展重要机遇，楼市明星排行榜可能被刷新，昔日风头十足、如今备受宏观调控煎熬的商品住宅，可能被本来处于配角地位的商业地产和旅游地产所取代，成为下一轮楼市的领跑者。

　　在旅游经济和地产资本双重驱动下，旅游地产开发进入蓬勃发展期。主题公园、度假村、生态岛等大项目纷纷规划与建设，产权酒店、分时度假房产、酒店式公寓和休闲别墅等各类旅游地产产品应运而生。

　　市场的乐观预期是有依据的，特别是政府有关部门也在着力推动川沙迪士尼地区的旅游发展，这无疑将会带动旅游地产的繁荣。在11月5日，华特·迪士尼公司与上海申迪集团签署协议的当天，同时还举行了上海国际旅游度假区管理委员会、上海申迪（集团）有限公司揭牌仪式。

　　上海国际旅游度假区总面积约20平方公里，将与虹桥商务区、世博后续开发区共同成为上海市“十二五规划”优化市域空间布局的重要部署。

　　该度假区以上海迪士尼乐园项目为核心，大力培育旅游会展、文化创意、商业零售、体育休闲产业等集聚平台，打造现代服务业产业高地，并与周边旅游资源组团式协调联动发展，打造能级高、辐射强的国际化旅游度假区。

　　“迪士尼的旅游地产主要依托长三角甚至全国的迪士尼旅游资源。”李骁这样说道。

　　随着沪杭高铁、宁沪高铁、宁杭城际铁路于2012年后陆续修通，上海、南京、杭州为中心的“1-2小时交通圈”的实现，上海迪士尼将能有效覆盖长三角甚至覆盖华东、华北、东北地区,庞大的区域经济将成为上海迪士尼成功的保障。

　　他还补充道，作为一个商业综合体，迪士尼建成之后将会大大拉动餐饮、交通、酒店、娱乐、休闲、度假、旅游等各项服务业，带来的相关效益将会非常可观。“我认为对餐饮业发展最为利好，购物中心、酒店等行业也将会非常乐观。”

　　“之前，中国主题公园建设盲目模仿，缺乏内涵。而迪士尼是把一种产品设计、项目运营、环境营造等方面的模式带到中国，这对中国旅游、娱乐、文化、创意、动漫等相关行业都会产生影响。

　　“旅游业有一种说法，主题公园每1元的门票收入，将会给其他相关行业带来7元的收益。在世界各地开发的迪士尼乐园，对地区旅游业以及相关行业的就业、旅游竞争力等都有十分明显的带动作用。”冯晓东这样说道。

　　据保守估计，迪士尼落户上海将为上海每年带来至少1000万的旅游人次。对于旅游业带来的经济效益，上海刚刚有所体验。以结束不久的上海世博会来看，根据世博局的统计数据，总计7308.44万人次参观了世博园，其中海外游客超过350万人次。而根据中国旅游研究院的初步统计数据，此次世博会带来的直接旅游经济收入将超过800亿元人民币。

　　在世博游客大量集中来沪的影响下，上海市住宿餐饮业零售额快速增长，前三季度实现零售额同比增长16.8%，其中6-9月的单月增速更是超过25%。与此同时，社会商品零售市场也借助世博会效应空前活跃。

　　上海市统计局日前公布的数据显示，前三季度，上海市实现社会消费品零售总额比去年同期增长17.6%。由于世博机遇，上海市消费品市场保持持续、快速增长态势，除1月份外，其余各月增速均超过15%。

　　商铺蓄势待发

　　五大项目集中发力

　　娱乐性的迪士尼所附带的商业价值是潜力巨大的——土地价值到房价，是受益最为明显与直接的对象；庞大的游客量，将为旅游酒店、商业零售、交通运输等行业带来机会；相关产业链，包括玩具生产、广告、出版印刷、有线电视、互联网等行业将迎来商机；还有建材业——迪士尼乐园一期占地达150公顷，建设投入资金约244.8亿元，接近世博会资金投入规模，这势必将为建筑、建材行业带来机遇。

　　记者选取了商业地产产品中的“商铺”作为对当地商业地产发展潜力考察的参考，盘点了迪士尼辐射区域内大型商业地产项目中商铺的投资现状。

　　据了解，目前川沙地区迪士尼周边辐射的商业项目有绿地东海岸商业广场、两港装饰材料城、亿联全球家居建材中心、高桥新城商业中心、上海周浦万达广场、详实金港世纪、汇港国际商务广场。

　　绿地东海岸，是由绿地集团开发建设的商业地产项目，兴建在2号线延伸段川沙地铁站口300米处。经营业态以购物、办公、酒店为主。

　　项目占地面积51800平方米，总建筑面积为146225平方米，其中办公楼建筑面积30045平方米，商铺建筑面积为26518平方米。

　　该项目在2008年3月开盘的时候，其商铺的出售价格分别为：商铺一楼为30000－40000元/平方米，二楼30000元/平方米左右，三楼则相对低一些，在17000元/平方米左右。

　　记者致电该项目售楼处了解到，目前该项目产品均已售罄，项目销售人员告诉记者，根据估价，目前同样的产品已有所升值，其中商铺一楼售价在50000－60000元/平方米，而写字楼价格上升至20000元/平方米左右。

　　两港装饰城，总投资13.7亿元，总规划占地约1000多亩，总建筑面积约65万平方米，其中商业用房面积31.48万平方米。项目分三期开发，其中一期总建筑面积15万平方米，别墅商铺176套，店连屋836套，纯商铺2146间；另外仓储面积500亩，公建面积（会所、展览中心、休闲中心、大型商业中心等）14.9万平方米，其他建筑面积2.1万平方米。

　　记者了解到，该项目销售情况良好，目前一期、二期项目均已售完，三期项目正在出售阶段，出售的主力面积在50平方米左右，售价在20000元/平方米左右。

　　亿联全球家居建材中心，项目投资16亿元，规划建筑面积60万平方米。规划有陶卫总站、地板灯具总汇、国际馆三大商业区块，业态相当齐全，是一个集产品交易、展示、仓储物流、装卸配送、餐饮娱乐、商务办公等于一体的建材中心。

　　记者了解到，该项目即将开盘，主力建面为50-60平方米，单价在20000元/平方米以上。该项目销售人员告诉记者，“如果购买项目商铺，客户可选择交由我们项目的专业管理团队管理、统一运营，只需客户与我们签一份十年合约，十年内我们保证给客户8%的投资回报率，十年后业主可选择续约继续委托管理或自己经营。”

　　高桥新城商业中心，项目位于高桥新城超大成熟居住区内，总建筑面积约10余万平方米，地理位置优越，依托高桥镇、外高桥保税区、金桥进出口加工区，同时轨道交通6号线缩短了项目与金桥开发区、陆家嘴金融区的距离。

　　项目由五大板块构成：约2600平方米的游艇码头、约1500平方米的河中岛、超过3万平方米的荷兰风情商业街一期、约1.7万平方米的商业街二期以及约5.8万平方米的文化广场，其中游艇码头、河中岛、商业街一期约3.75万平方米已建成。

　　记者了解到，该商业地产项目一期只租不售，租金在2元/平方米/日，二期可能会对外出售。

　　上海周浦万达广场，该项目位于“十一五”规划的综合经济圈周康板块，西邻城市主干道沪南公路，南靠年家浜路，东依周康路。项目总建筑面积31.8万平方米，是集休闲、餐饮、娱乐、文化为一体的城市综合性广场，是南汇最大的商业娱乐配套。

　　上海周浦万达广场共有6栋高层，一期3栋27层公寓式酒店，精装修小户型面积40-80平方米。二期3栋办公楼。另外还有业态丰富、主力店互补的3.2万平方米的室内步行街。

　　目前该综合商业地产项目中的所有产品形式也均已售罄。

　　位置、游客动线设计决定商铺价值

　　事实上，早在去年，当迪士尼概念炒作周边住宅市场的同时，商铺市场就有了兴奋的反应。

　　于去年9月开盘的浦东惠南镇的上海跨国采购中心五角世贸商城，开盘当日仅花了不到5小时，就售出了700余套商铺，当日共销售800套，这个数字在上海商业地产销售史上可谓首屈一指，也创下了2009年上海商铺销售最快的纪录。

　　佑威房地产研究中心主任陆骑麟表示，目前很多商铺距离上海迪士尼乐园至少七八公里，但是却被投资者提前锁定。从去年8月份开始，陆续有一些迪士尼概念商铺开盘，许多投资客纷纷入场囤积房源。但一年来这些商铺的价格上涨空间并不大，一些项目在原价徘徊，而涨价的部分项目涨幅也在2000元/平方米以内，不少项目距离迪士尼较远是造成涨价缓慢的因素之一。

　　如何选择最有投资价值的商铺？戴德梁行商铺部华东区董事韦泽铭对此表示道，“从商业地产的角度来看，产生利好效应的辐射区域取决于游客的动线设计。比如，当游客准备前往迪士尼，可选择轨交、大巴、私家车等交通方式，那么，地铁、轻轨的相关站点，游客下车、转车、停车的地点，都是商业效应的辐射区域。而这些路线沿线商铺的收益也将会大幅提升。”