山东某县公务员的新任务:须卖两套房 否则停发工资
C县故事:房地产先行的城镇化“病人”
春节前夕,在山东省C县某政府部门工作的刘娜(化名)接到了一项重要任务:2014年,必须介绍自己的亲戚或朋友,至少在县城内购买两套新建商品房。否则,她可能被停发工资。在这个县城中,很多公务员都接到了类似的卖房任务,这是以往从来都没发生过的事情。随着城镇化进程的加快,C县兴建了大量商品住房,其中相当一部分商品房项目严重滞销。近期,该县已着手控制新建商品房的规模,但剩余房屋的消化仍是个大问题。
专家认为,C县虽为山东省人口大县,但由于缺乏产业支撑,导致外出务工人数居高不下,城区及开发区均难以形成人口聚集效应,房屋销售情况不佳。对于很多三四线城市来说,如何解决城镇化与房地产业的协调发展已成为重要挑战。
公务员的新“任务”
作为一个土生土长的本地人,刘娜已在C县某政府部门工作十多年。她向中国证券报记者表示,针对卖房的任务,春节前单位曾专门开会布置。按照规定,卖房任务并不针对某些指定楼盘,只要是县城内的新房项目皆可。
刘娜说,由于并非其“分内之事”,这项任务仅以口头的形式通知,未见相关文件下发。按照规定,对于完成或超额完成卖房任务的人,均无额外奖励。但在一定的时间节点之前未能完成任务的,可能被罚款或停发工资。“卖房子已经成了我们的任务。”
在C县的很多机关单位,公务员都接到了类似“任务”,不同的单位任务量不尽相同,惩罚措施也有所差别。按照一位公务员的说法,只要是吃“县财政”这口饭的人,大都被分派了“任务”。
“公务员卖房”的情况,在这个县城可谓前所未有。春节期间,刘娜在走亲访友时曾有意询问,但她的亲戚和朋友均没有购房需求。刘娜对于完成这项任务并无信心,她认为,城区的房子价格太高,而郊区的很多楼盘设计不合理,且缺乏生活配套,很难卖出去。
就在刘娜一筹莫展之时,“破解之道”已悄然传开。政府部门一位工作人员表示,要完成这项任务,只需到项目售楼处与销售人员协商,以一定的成本将其客户“购得”,变成经自己介绍购房的“亲友”,即可交差。
“通常只要花500元就能买到一个名额,比起罚款要划算得多。”这位公务员说,早在2013年下半年,一些乡镇机关单位率先启动了公务员卖房的“任务”,促使乡镇居民去城市购房。个别人摸索出此道,成功蒙混过关。
新城开发“后遗症”
在要求公务员卖房的同时,C县也开始控制建设规模。据了解,从去年下半年开始,C县就停止市郊和城北开发区的土地供应,从而控制城市扩张速度。政府强调,未来的开发重心将从新区建设转向老城改造。
“消化存量、严控增量”的思路,与该县的现实情形密不可分。从2009年开始,C县启动大规模新城建设,在旧城的基础上将城市向北部扩张,并与开发区实现对接。同时,C县将一些政府部门和医院、学校、汽车站等公共设施搬迁至新城区,并启动商品房小区的建设,将市区的人口分流至新城。
数据显示,根据上述开发规模,在城市扩张的过程中,C县城区的面积增加了一半以上。在此过程中,县级财政负担沉重。尽管土地出让收入在一定程度上弥补了财政,但若无法顺利销售房屋,房地产相关税收将面临缺口。
记者在县城东北部的新区调查发现,这里矗立着大大小小近20个房地产开发项目。有些项目已经建成并交付使用,有些还处在施工状态,还有些地块已经被围起来等待开发。据不完全统计,若县城的房地产项目全部开发完毕,可容纳超过5万户居民,而C县城区的人口仅20万人左右。
这种供大于求的态势造成了大量房地产项目滞销。据记者了解,在该区域已交付使用的房地产项目中,入住率明显偏低,一些项目入住率不足50%。
在城北的一个名为“水岸城邦”的项目中,一位住户表示,自己原本就是该区域的住户,作为回迁补偿拥有一套房屋。据他称,该小区的入住率还不到1/3,大部分住户是和他一样的回迁户。一些回迁户甚至并未住进这个项目,而是在市区内新购一套房屋入住。
事实上,由于原本就具有房屋等资产,对于该城市的居民而言,房价并不算是太大的负担。目前城北新区项目的均价多在2000-3000元/平方米的水平,市区新房的价格最高也未超过4000元/平方米,而该县工薪阶层的平均月收入在1500元左右。经过近年来的拆迁补偿,不少家庭拥有两套以上的房产。
随着市场供应的增加,房价进入滞涨局面恐成为现实。以较早开发的“幸福人家”项目为例,该项目的二期在2011年出售时,价格在2400元/平方米左右。目前该项目三期处于在售状态,平均售价在3000元/平方米左右,两年间房价平均涨幅约为20%。同其他陷入滞销的项目类似,目前“幸福人家”三期的销售情况不佳,处于“有价无市”的尴尬局面。
城镇化亟需产业支撑
在不少专家看来,作为一个人口大县,C县并不缺乏消化新房库存的能力。据统计,目前整个C县的户籍人口超过100万人,是山东省人口大县。若城镇化能够有序推进,从农村进入城市的人口将有效消化当前的市场存量。
但各种因素决定了该县的人口聚集效应并不明显。C县不仅缺乏优质的环境、矿产等资源,而且未能形成产业集群。农业大县的传统使得该县的人均GDP偏低,经济发展处于山东省较低水平。随着农业生产集约化趋势的加速,人口外流的情况较为普遍。据统计,C县每年有50万农民外出打工,占全县人口的近 1/3。
近些年,为提高城市吸引力,政府部门可谓殚精竭虑。从2012年开始,C县就对进城购房的农民予以一定的税费减免,甚至给予现金奖励。对于回乡创业的人员,政府部门同样会给予一定程度的租金补贴和税收减免。此外,C县还花费不小力气推进市政建设。近些年,有部分外出务工人员回乡购房的案例,但房屋销售速度仍远远落后于建设进度。
业内人士认为,缺乏制造业等产业支撑,无法形成人口聚集效应是导致该县房屋难以消化的重要内因,也是其经济发展中面临的难题。在未能解决上述问题的情况下,以房地产先行的方式推进城镇化,便造成新区房屋滞销现象,并导致“公务员卖房”的情况。
在记者的采访中,不少受访者对于新区的房屋销售前景并不乐观。他们普遍认为,由于地段不佳,且缺乏生活配套,这些房子难以卖出好价钱。很多受访者还强调,自己不会在这些区域购房。
有专家指出,在推进城镇化过程中,类似的发展模式在我国不少三四线城市都存在,其后果便是造成大量房屋空置、土地等资源浪费,以及地方财政高负债。其中,有不少机构指出,部分区域的房地产市场已出现房价大跌的风险。
据中国指数研究院统计,今年1月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米,环比上涨0.63%。其中有37个城市的房价出现环比下跌,比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中,除厦门、温州、海口等以外,均为三四线城市。
交城:楼市面临产业转型阵痛
山西省交城县某房企员工对中国证券报记者表示,城镇化是近年推动当地商品房市场发展的重要原因,但由于传统产业调整与转型,当地能源化工企业受到严重冲击,一定程度上削弱了人们的购买力。
城镇化拓展住房需求
“目前本地的商品房起价每平方米约2700-2800元,均价在3000元左右。全县大概有8家民营房地产开发企业,没有外地房企。”当地一家房地产企业员工介绍。
交城县地处山西省中部,吕梁山东麓,位于省会太原“大都市圈”内,2009年全县人口逾27万,城镇化率为32%。该县政府工作人员介绍,2012年全县财政收入为11.49亿元,城镇居民人均收入为14870元。
“大概在2005年本地才出现了第一栋高层商品房。最近几年发展迅速,一方面政府加快城区改造,推动开发高档住宅区;另一方面城镇化建设也催生了旺盛需求。新开发的楼盘有相当部分不是卖给了城镇居民,而是卖给了农村居民。最早的一批是‘煤老板’,现在有很多进城务工人员也有置业需求。此外,为了下一代的教育,近年来农村孩子进城上学产生的购房需求也很大。”
不过,一家房地产企业销售人员表示,短期看该县的商品房供给已趋饱和,仅该企业目前就有1000套商品房未售出。“原因一是这两年开发的楼盘比较多,二是县里各街道进行的‘安居工程’和保障房建设等分流了一部分需求。”他表示,“未来应该还是有需求的,城镇化建设会陆续带来新的需求。”
该县政府工作人员告诉记者,2013年该县目标是确保新建经济适用住房285套,棚户区改造500套,续建工程376套。
产业转型带来阵痛
作为能源大省中的一个小城,交城县此前的工业以煤焦、化工、冶炼、机械铸造、建材为主。2008年金融危机之后山西煤炭行业的基本面发生了显著变化,其他传统工业也受到了明显冲击。
2008年开始,山西省推出了煤炭产业调整振兴规划和焦化调整振兴规划。这两项规划彻底改变了山西境内诸多煤焦企业的命运。在这次调整中,近半数煤炭和焦化企业被关停并转。此外,出口市场萎缩、淘汰落后过剩产能等因素叠加,也令当地的传统产业失去了生存根基。同时,很多产业链上相关的中小企业的经营效益日渐堪忧。
有业内人士认为,企业经营的不景气对本地房地产市场的负面影响逐步显现。“多数购房人选择按揭,其中相当一部分农村人在民营、私营企业打工,在企业不景气时,他们的收入也不稳定。目前不少企业处于停产和半停产状态,县里的煤焦企业、铁合金厂已经连续几年亏损。按照现在的生产经营形势,企业不能停工,开工又收不回钱,影响了对商品房增量的需求。从存量来看,以后部分购房人支付不起房贷也是可能的。”
不过,他表示,未来仍看好城镇化带来的购房需求。“到2020年,交城县城镇化率要达到62%,由于交城县属于太原都市圈的内圈层城市,作为太原外迁产业的安置地,预计还会有大批产业向此转移,带来务工人员的置业需求。”
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