SOHO中国艰难转型短期压力凸显

　　在SOHO中国(HK，00410)的业绩会上，分析师们最关心的有三件事：SOHO中国的转型、龚爱爱事件以及外滩地王纠纷。

　　与去年上半年中期业绩相比，SOHO中国的年报可谓漂亮。2012年，SOHO中国营业额(包括投资物业评估增值)约为153亿元，同比增长169%；净利润约为106亿元，同比增长172%；核心净利润约为33.4亿元，同比增长135%。

　　安信国际分析师许海韬分析，SOHO中国营业收入以及核心净利大幅提高，是由于银河SOHO 项目完工交付，结算建筑面积大幅提高。

　　按照潘张夫妇的设想，SOHO中国将持续提高自持物业的比重，2015年持有型物业将达到100%。2007年SOHO中国上市时，公司销售物业占比为100%，2012年，其销售物业占比约为25%，自持的投资物业占比约为75%。

　　潘石屹称，对于转型，他开始最担心的是持有170万平方米物业的现金状况，也就是负债情况，“但最终控制得还比较好。”公告称，公司目前拥有现金约为222亿元，净资产负债率与其股东所占权益仅为2.6%。2012 年公司融资成本为6.1%。

　　许海韬称，潘张夫妇在业绩会上表示对负债率水平的容忍度为40%，公司在未来扩张周期中可能会采取更激进的策略。SOHO中国管理层表示，今年目标是购入100 亿元项目。

　　SOHO中国的这次大幅转型，至今仍极具争议。业界的担忧，主要对其销售额的大幅萎缩以及仅1.4亿元的租金收益。但在潘石屹看来，销售业绩已经不重要，他最关注的是京沪写字楼租金的波动。

　　按照潘石屹的设想，3年后，租金将成为公司主要的收入来源，5年后现有物业的租金将超过40亿元。但公告显示，SOHO中国2012年的租金收益仅为1.48亿。

　　联昌国际证券香港有限公司副总裁胡继中认为，由于SOHO中国转型要到2016年才能看到成效，这期间销售业绩肯定下滑，投资者可能会对公司保持两三年的观望。许海韬也认为，SOHO中国目前收租业务盈利进展低于市场预期，如SOHO 世纪广场入住率仅为60%。

　　值得注意的是，未来北京、上海核心地段写字楼租金上涨前景并不乐观。在搜狐焦点举办的“2013年第二届产业地产高端论剑”论坛上，搜狐焦点CRRC研究院肖楠称，北京甲级写字楼租金经历了2011年跳涨，2012年小幅攀升之后，现已达到客户承受极限，一些企业甚至逃离核心区，以节省办公成本。

　　许海韬虽然认同SOHO中国的管理层经营模式，但认为就短期而言，出租业务大规模释放业绩仍需较长时间才可体现，今年营业收入水平可能出现下降。SOHO中国转为持有模式的风险，在于市场利率上升以及超预期调控政策出台。

　　张欣对外滩8-1 地块事件发表看法说，可预测到两结果：一是SOHO 中国与复地五五分，各自拥有50%的股权；另外是SOHO 全部买下来。