挖潜债市 破解廉租房融资难题

　　根据“十二五规划”，到“十二五”期末全国保障性住房覆盖面将达20%。然而，项目资金缺口一直是困扰保障房建设的难题，特别是廉租房建设，由于租金低、回收期长、项目不可出售等原因，廉租房项目融资问题成为保障房融资最突出的难点。

　　破解廉租房融资困境，或可借鉴美国经验。20世纪80年代以前，美国联邦政府承担了廉租房建设所有成本，社会资金参与廉租房建设比例极少，资金不足使得美国廉租房建设广受诟病。1986年，美国实施税法改革，提出低收入住房税收优惠证(Low-income housing tax credit)计划(简称LIHTC)。根据计划，各州向廉租房建设投资者提供联邦税收优惠证，投资者可以用税收优惠证减少其他收入的税负，也可以将其出售给其他投资者为项目融资。这一模式以财政资金为杠杆间接提高廉租房项目收益，极大地刺激了美国投资者参与廉租房建设的积极性，此后，LIHTC每年帮助建立约10万套廉租房(包括新建房和存量房改造)。

　　纵观美国LIHTC住房的成功，债券市场功不可没。自LIHTC项目兴起始，免税债券就是其项目资金来源的重要渠道，从1995-2004年，使用免税债券补贴的LIHTC项目所占比重逐年增长，从1995年的3.6%上升到2004年的30.6%，10年间免税债券补贴的LIHTC项目累计占全部项目的18.9%。

　　目前我国保障房建设责任主要由政府承担，资金来源渠道狭窄，主要包括财政预算专项资金、贴息贷款、土地出让收益与住房公积金增值收益提取、房产税试点收入以及债券市场融资。从资金比例来看，以财政预算安排为主，社会资金比重很小。廉租房建设是保障房建设的重要部分，是低收入阶层和城市外来人口生活的保障，其面临的困难也是保障房安居工程中最大的。为此，我们有必要借鉴发达国家成功经验，探索出适合我国廉租房融资新思路。

　　一方面，要突破旧有思路，引导市场力量参与廉租房建设。从美国的经验来看，政府完全承担廉租房的建设，迫于成本压力与资金约束，可能会导致廉租房在质量与地理位置上大打折扣，容易形成贫民窟现象。相反，以市场化方式提供廉租房，投资者为了保证廉租房的入住率以获得税收优惠证，会提高廉租房的质量与选址。

　　另一方面，在引导社会力量参与廉租房建设后，还应该为其提供高效、合适的市场化融资渠道。廉租房具有租金低、投资回报周期长的特点，但收入稳定，安全性高，在有政府信用作担保或者政府免息、贴息的情况下适合发债方式融资，且成本较间接融资低，能节约保障房建设成本，具有很强的现实可操作性。并且债券融资对于信息披露的要求高，对债务资金的使用有严格的监管，这对保证廉租房建设质量有促进作用。

　　其实，国外市政债中的收益性债券就有很多成功经验可循。从长远来看，市政债的发展思路也符合我国地方政府自主发债的要求，推动保障房建设发债融资还可以为我国今后地方政府自主发行市政债积累宝贵经验。另外，廉租房融资还可以充分利用债券市场创新产品，如资产支持票据。

　　总之，我国城镇化仍在继续，流入城市人口有增无减，面临的住房保障建设方面的压力单靠政府短期难以化解，必须打破旧有思路，引导社会资金积极参与，疏通市场化融资渠道，充分发挥债券市场作用，以制度建设确保廉租房使用的公平性，为经济发展提供稳定的社会环境。(庞业军)