黄浦江项目尘埃落定 融创苏南80亿收购加速

自2012年联手绿城成立融绿平台后，融创便不断聚焦其在上海（楼盘）区域的市场份额，几次重大的收购行为莫不引人注目。

经过2个多月的调整后，上海黄浦江项目的收购终于宣告完成，最终的收购金额比早前预期的90.19亿元减少了10多亿，约为79.96亿元。

黄浦区项目收购完成

5月31日，融创中国与绿城中国发布联合公告称，公司已在5月31日与合作方订立协议，以约79.96亿元的代价收购其间接持有的上海黄浦江项目100%的股权。这一公告的出炉意味着，该笔收购事项的最终完成。

公告称，目前，上海黄浦区项目有四幅相连的地块组成，合作方通过目标公司持有4家项目上海新富港、上海丰明、丰盛(上海)公司及丰昌公司，这4家公司分别持有该四幅地块。

收购完成后，融创绿城将持有目标公司100%的股权，其中，融创中国与绿城中国将通过融创绿城各自获得目标公司50%的权益。另外，目标公司及其附属公司将成为融创中国的非全资附属公司，财务业绩将并入融创的综合财务报表，不会并入绿城的财务报表。

不过，正如最初公告所指出的，“可予调整的”收购代价最终由90.19亿元，回落至79.96亿元。公告称，这79.96亿元的交易代价包括股权转让代价56.77亿元，项目借款23.19亿元。

在收购金额调整的同时，项目涉及到的面积也略有调整。

最新公布的项目资料如是称“上海黄浦区项目，位于上海市黄浦区黄浦江沿线，北到中山（楼盘）南路、东到制造局路、南临龙华东路、西至蒙自路，占据核心江景资源，建筑面积约67.46万平方米。”在3月的公告中，提及“这一项目的建筑面积为72.44万平方米”。

有分析人士解读称，主要是因为，其中一个已经建成的约5万平米的写字楼不卖给融绿，另外就是多出一个1.9万平方米待建多层住宅转让。不过，这样的调配，对于擅长高端住宅开发的融创中国而言，显然是个利好消息。

在交易金额下降、交易面积微调的同时，交易对于资金的付款安排也有所调整。

最初的公告中，关于还款时间的安排是，除了1000万美元的诚意金外，剩余的资金分为四期支付，但前三期需要支付的款项很少，总额仅18亿元，最大的一笔款项只需在签署股权交易协议后210天内支付(尚有30天宽限期)。

而在5月31日的公告中，近80亿的资金将分三次、在协议签署后4个月内付清。

根据交易安排，第一笔付款16.9亿元应在协议签署5日内完成，第二次付款15.76亿应在7月15日之前付清，剩余的47亿则应在协议签署后120日内付清。

对于这一付款时间上的变更，融创方面回应称，3月初签订的框架协议，由于延时2个月，所以缩短了正式签约中的付款时间，并非对付款要求严苛，因为7月的目标时间并没有发生变化。

对此，有业内人士认为，虽然这笔收购案在金额、面积和付款时间上与原方案有所差异，但该项目位于黄浦江沿线，江景资源稀缺，而且，相较于这段时间里屡创新高的上海地价来说，这笔收购还算不错。

实际上，早在3月融创公布这一收购事宜时，就有市场消息指这一收购项目正是目前处于在售状态的丰盛皇朝项目，项目地块在2000年获得，目前预售均价超过6万元/平米。

当时有分析称，项目收购均价不超过2万元/平米，远远低于市场价7万-7.5万元/平米。因此，预计该笔交易为融创带来一笔可观的毛利率。

深化区域布局

除了和绿城的合作，此次收购上海黄浦江项目是老孙在上海区域的另一大笔投资。

事实上，自从和绿城在上海创建高端物业平台以来，融创中国便不断加大在原有苏南片区的布局。目前融创中国已在原有的四大区域布局的基础上，发展为京津沪渝杭五大区域，其中，上海和杭州（楼盘）是其区域战略布局的重要城市。

融创中国在《2012年全年业绩演示》的PPT材料中提及，在2013年462万平米的可售资源中，上海区域的货值约200万平米。

此前亦有券商透露称，在融创全年900亿元的可售货值中，上海区域的约占四成左右。

与此同时，为了继续加大公司在上海及杭州的影响力，孙宏斌依然筹谋着在这一片区寻找更多优质项目。

仅去年下半年，融创中国先后联手葛洲坝(600068,股吧)、九龙仓和保利等企业，相继在上海获得3宗地块，耗资46亿。此外，融创还以6.21亿的价格竞得杭州余杭区56号西溪湿地宅地，首次进入杭州市场。

2013年，在扩充土地储备方面，融创中国的思路是：“在坚持区域聚焦的战略下，努力关乎和跟踪土地市场的各种线索，尤其是收购并购的机会，力求以何时的价格获取优势土地储备”。

同时，这些土地必须满足的条件是“高质量高价值、适合打造高端精品、符合公司发展战略”，否则，“宁可把现金留在账上，也不买错地”。

在这样的策略引导下，融创中国今年在上海区域至少完成3次收购行为。

3月14日晚，融创中国公布，以9.07亿元收购世茂房地产杭州项目49%的股权。

项目地块由世房于2013年2月20日以16亿元竞得，地块编号为杭政储[2013]1号地块，为“杭州之江度假村地块”，占地面积约5.8万平米，容积率为3.44，计算容积率面积约20万平米，规划为住宅及商业用地，总建筑面积为25万平米，楼面价为8002元/平米。

5月31日，融创中国宣布以约79.96亿元收购上海黄浦江项目。项目位于上海市黄浦区黄浦江沿线，是上海中心区域占有核心黄浦江江景资源的稀缺地块。项目占地约11.07万平米，总建筑面积约67.5万平米。

6月2日，融创中国与绿城中国发布联合公告称，公司已以12亿元的总代价收购金都房产持有的浙江金盈50%的股权，从而融创绿城间接拥有了杭州高尔夫艺墅项目50%的股权。