家旁出地王让业主心理有波动 30%选择封盘不售

南洲路拍出地王后，给罗马家园放盘业主带来一定的心理波动，放盘叫价普遍提高1000~2000元/m2，而30%的业主选择封盘不售。

土地市场火热、一手住宅限价，释出相反信号

南洲路地王拍出34590元/m2的历史高价，同期即将发售的罗马家园收官组团龙禧吹风价只为3万~3.5万元/m2，目前因地王效应，珠江御景湾和罗马家园的放盘业主已齐齐升价，涨幅在10%左右，但炙热的土地市场已使得不少业主开出超高价，珠江御景湾一线临江单位最近成交市价为2.5万元/m2，地王一出，叫价已变成2.8万~3万元/m2；罗马家园整体成交均价在2万元/m2，拍出地王后叫价提高到2.2万元/m2，更有的业主已开出2.4万元/m2的“天价”。值得注意的是，在罗马家园放盘业主中，地王消息公布后，有30%业主选择封盘不售，70%升价放盘，这30%的业主显然是看好后市，希望小区一手创出新高且二手随之水涨船高后，希望可“笑到最后”。

今年一、二、三级市场发展迥异，土地市场"热得烫手"，地王频出，同宝路、南洲路等非核心区的住宅地拍出2万至3.46万元/m2的高价；一手住宅却因为政府限价而未出现大涨，因为开发商定价受限，新盘价格不得高于前期开发的组团或同区域上一年的均价。新鲜出炉的“面包”价格不能大涨，业主拿着“二手面包”该如何定价？买家眼瞅着未来楼价因地王而坚挺，入市决心是否就会增强？面对一、二级市场不同的发展态势，加上渐行渐近的房产税，二手市场何去何从？为此，记者采访多名前线地产经纪和资深地产人士，为买卖双方释疑解惑。

市况：地王不及一手新高影响大

满堂红罗马家园分店店长李贺流表示，南洲路拍出地王后，给小区放盘业主带来一定的心理波动，放盘叫价普遍提高1000~2000元/m2，另外30%的业主选择封盘不售。中原地产罗马家园分行高级营业经理魏晗告诉记者，整个罗马家园平均一个月有十来套房转手，截至5月最后一周，该盘成交十三四套房屋，属于正常水平；3月份“末班车”效应下，该盘成交20多宗，交易非常活跃。3月初该盘成交市价1.8万元，3月底已有业主卖到2.1万元/m2，现在市价与3月底持平，但南洲路地王和一手新货的效应作用之下，估计6月份罗马家园二手价会上一个台阶。

合富置业罗马家园分行主管白妮表示，该板块买家基本是业主同板块换房的，如两房换三房，三房换四房的，又或是业主的亲戚、朋友购房，又或是在周边做生意的人士，只有一小部分买家是来自外区如珠江新城的首次置业者，买家选房的指向性相当强。相比起地王的消息，罗马家园所在板块的业主和买家，心态受一手价格的影响更明显，如目前该片区在售一手房基本都是200多平方米的大户型物业，市场消息指一手价会高达3.5万元/m2，总价较高且户型面积较大，入市门槛不低。

白妮表示，目前罗马家园一期二手均价约2万~2.1万元/m2，最受二手买家青睐。珠江御景湾地处珠江沿岸，楼龄较新的组团可享有不错的江景，目前少有放盘，当时业主一手买入价达2.5万元/m2，业主看好景观资源的稀缺性，放盘意愿不高，若有江景物业在二手市场放售，价格估计要达2.8万元/m2以上了。珠江御景湾目前二手市场放售的物业大多是一期组团，没有江景的优势，业主考虑到教育等配套因素而希望将物业出售套现移居配套成熟区域，因此，这些放售一期物业的业主出售意愿较高，遇到实客还可能有一定议价空间，目前一期物业二手市场价约1.7万~1.8万元/m2。

专家释疑

多套业主宜调整 套数不多宜持有

买家有需求几时入市都可以

广东中原地产项目部总经理黄韬认为，土地市场火爆、一手市场限价，对二手房业主放盘或者买家的决定应该一分为二来谈。对于业主来说，目前楼价已是历史新高，若业主有资金周转或换楼需求，他建议业主应该果断出售。但对于一些无急切资金需求且不需换房的业主来说，如果他们纯粹是觉得价高就想卖房，就不建议出售房屋，因为“卖咗买唔翻”，且现金很可能会缩水。

黄韬认为，今年楼价必升无疑，目前看不到有任何再打击楼市的政策会出台。目前政府对一手市场进行限价，要求一手开发商开发新组团不得高于前期的销售均价，全新盘则参照同区域2012年的一手销售均价，而二手市场业主涨价则无上限，相比之下，若一二手房素质相差无几，业主处处反价，买家不如考虑买一手房，因为一手房楼龄新且设计好，所带的装修比二手房要优质。

他认为买家在选择一二手房时无定律遵循，一手房税费低但交楼时间长，二手房可立即交楼但税费较高，同一项目的一二手房也不可比，以罗马家园为例，龙禧组团豪华装修，所有单位朝向好，纯南向或南北通透，处于中轴景观，但罗马家园二手房有的位于低楼层，无任何景观，平均楼龄有五六年，以二手房均价2.2万元/m2对比一手房可能发售的3万元~3.5万元/m2，这种比较不太科学。对于同区换房的业主来说，“卖旧买新”需要补一大笔钱，如果业主目前居住的单位环境不佳，换房可持有素质更高的新房，这交易是值得的；若业主目前居住环境已不错，再进行换房恐无必要。黄韬认为，目前全国各地正在进行房产信息联网，估计也是为未来全国铺开的房产税做准备，故此他认为持有多套物业的业主应该考虑调整持有房屋的比例。

合富置业首席市场分析师龙斌认为，地王价高，一手价格坚挺，将有助于加快买家入市。此外，他不认为一手限价会使一二手价格“倒挂”，因为政府只是给出指导价，目前一手市价依然逐步走高。地王拍出后，业主会慢慢提价，小幅上升，相关区域业主提价速度较快。龙斌表示，从地价到一手市场到二手楼市，价格传导速度不一样。地王价格影响的是两三年后的市场，一手新货价格可以即时影响二手市场，今年二手楼价呈向上趋势。至于房产税扩容，龙斌认为房产税落地广州会产生短期影响，买家会出现观望情绪，但价格不会出现大变动。

合富置业副总经理潘宇豪认为，南洲路拍出“天价”地王，开发商看好两三年后的楼市。最近合富置业开设30间分行，新开分行集中在中心城区，他认为市区一手房供应日渐减少，且一手房的户型和价格与二手房拉开一定距离，市区置业主流依然是二手房。

南洲板块二手洋房价仍处洼地

日前记者到南洲路采访了解，有满堂红地产中介人员表示，现在是入市南洲路住宅的好时机。其推介的一套罗马家园低层朝南单位，125平方米的三房总价为245万元，匡算下来，单价为1.96万元/m2。据介绍，罗马家园证过5年的单位大多单价在2万元/m2上下，总价在245万~255万元区间，且有许多房源可供选择。

中介人员表示，你拿大学城的地价、楼价与南洲路的地价、楼价对比，你会觉得南洲路江景大盘有很大的升值前景。